La zona top de Buenos Aires en la que los alquileres son más baratos que en la Capital Federal

En el complejo universo del mercado inmobiliario, luego de la derogación de la ley de alquileres -el 29 de diciembre de 2023- el panorama cambió. Los precios de publicación de los propiedades ofertadas en alquiler en la zona norte del Gran Buenos Aires, a pesar de que continúan en aumento lo hacen por debajo de la inflación: en junio de 2024, se registró un incremento del 3,5% y presenta una breve desaceleración con respecto al mes pasado (que fue del 3,7%), de acuerdo al último informe de Zonaprop, frente al 4,6% que reveló el INDEC por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del mismo mes.

En el mes de abril, el precio promedio publicado de un alquiler en zona norte había aumentado un 2,9% respecto a marzo, momento en que dejaron de desacelerarse los aumentos que acarreaba en los otros meses anteriores (en marzo el aumento fue del 2,5%, en febrero de 8,3% y en enero de 15,9%) y volvieron a incrementarse por encima del mes anterior.

Ahora, a pesar de que el incremento de GBA Norte se ubique por debajo de la inflación, se encuentra por encima del aumento en la ciudad de Buenos Aires -que fue del 2,2%- y acumula un 42% en el primer semestre del año.

En números concretos, el precio medio de publicación alquiler de un departamento de dos ambientes en zona norte se ubica alrededor de los $411.526 por mes, un 37% superior al de GBA Oeste y Sur ($299.728 por mes) pero 9% inferior al de CABA ($499.915 por mes); mientras que uno de tres ambientes y 70 m2 se alquila por $604.442 mensuales.

Barrio por barrio: cuánto cuesta alquilar en zona norte

De acuerdo al informe, los precios de publicación varían de acuerdo a cada barrio de la zona y van desde los $269.986 a los $503.607, para el promedio de un dos ambientes de 50 m2. Por caso, los más caros y más baratos se ubican de la siguiente manera:

Los 5 barrios más caros

• La Lucila: $503.607
• Olivos: $498.683
• Nordelta: $491.742
• Rincón de Milberg: $482.099
• Florida: $479.351

Los más baratos

• Los Polvorines: $269.986
• José León Suarez: $280.904
• San Andrés: $306.594
• San Miguel: $327.038
• Muñiz: $329.164

¿Cuántos años se necesitan para recuperar la inversión?

En cuanto a la rentabilidad de deja un departamento, en GBA norte, la relación alquiler-precio disminuye a 3,85% anual. Lo que se traduce a que, actualmente se necesitan 25,9 años de alquiler para recuperar la inversión de compra, un 6% menos que hace un año atrás.

En este sentido, Belén de Escobar continúa como la mejor opción en materia de rentabilidad con un retorno bruto de 7,3%. Le siguen Pilar y San Miguel, con un retorno bruto de 5,3% y 5,2%, respectivamente. En cambio, por el lado contrario se encuentran: Vicente López, La Lucila y Acassuso como los barrios que menor rentabilidad generan, con un retorno bruto de 3,4%, 3,5% y 3,8%, respectivamente.

¿Cuánto deberías destinar de tu sueldo al alquiler?

Pensar cuanto dinero se debe destinar al alquiler de una propiedad puede ser un dolor de cabeza. Por eso, expertos explican qué porcentaje del salario se debería destinar a cerrar un contrato de locación, para hacer un adecuado uso de los ingresos.

“Según el Censo de 2022, hay cerca 3,3 millones de hogares alquilados. En cantidad de personas, son poco más de 10 millones”, señala Federico González Rouco, economista del equipo de Empiria, la consultora de Hernán Lacunza.

En ese sentido, resulta crucial conocer cuánto es el porcentaje que se debería destinar a abonar el alquiler, para hacer cuentas y no retrasarse con el pago de otras necesidades. Rouco señala que “es difícil calcular un porcentaje de acuerdo a los gastos de cada inquilino, pero se suele establecer un 30% o 35% como la referencia internacional de límite para destinar al alquiler. Más que eso ya se empieza a hablar de sobrecarga de la vivienda en los gastos del hogar”. Explica que en algunos casos va variando con el tiempo, fuente y país, pero siempre se mueve en ese rango.

La Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) asegura que en promedio se debería destinar un 40% del sueldo al pago del alquiler (aunque en su caso incluyen la cuota de hipoteca o alquiler, pero también servicios), para llegar a pagar los demás gastos del mes.

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