La impensada zona porteña, cerca de todo, con oportunidades para comprar departamentos a precios “lógicos”

En el corazón de Retiro, alrededor de un pulmón verde, que constituye una de las plazas más antiguas y bellas de la ciudad de Buenos Aires, se fueron levantando propuestas arquitectónicas que volvieron de esa zona una de las más codiciadas durante mucho tiempo. Plaza San Martín fue escenario de importantes hechos históricos y sede de monumentos y obras escultóricas; hoy continúa con algunos proyectos en curso y con ofertas de real estate que pueden resultar atractivas, además de ser limítrofe de la zona que ofrece los créditos hipotecarios más bajos del mercado.

El trazado actual de la plaza responde a diversos proyectos llevados a cabo por la Municipalidad de Buenos Aires, en los que el reconocido paisajista Carlos Thays realizó aportes significativos. En ese lugar, durante la segunda invasión inglesa, en 1807, se libró una batalla. Pasados los años, en 1812, el General San Martín instaló allí los cuarteles del Regimiento de Granaderos a Caballo; de ahí que más adelante se bautizara al lugar con su nombre.

La zona está rodeada de edificios icónicos de la ciudad pertenecientes a distintas épocas, como el Kavanagh, declarado Patrimonio Mundial de la Arquitectura Moderna por la UNESCO; el Palacio Paz del Círculo Militar y su reciente anexo construido; el Palacio Anchorena, sede del ceremonial del Ministerio de Relaciones Exteriores, y el Edificio Plaza San Martín, entre otros. A metros del lugar, se emplaza el Palacio Estrugamou y la elegante calle Arroyo, repleta de galerías de arte, tiendas de diseño, restaurantes, bares premiados, embajadas y el nuevo hotel de cinco estrellas de la cadena española Único Hotels.

Algunos lugares emblemáticos se encuentran, además, en proceso de revitalización, como el reconocido Plaza Hotel. Inaugurado en 1910, cerró sus puertas en 2017 para llevar adelante una puesta en valor y planea volver a abrir en tres o cuatro años. Actualmente, se encuentra reacondicionando sus antiguos espacios y ampliando otros. El plan de renovación incluye la creación de un food hall dentro del edificio, con propuestas gastronómicas, “así como el desarrollo de un ala absolutamente nueva, con 180 habitaciones y un sector de unidades de vivienda, y la recuperación y puesta en valor de todos los salones de fiesta que tenía el hotel”, señala Andrés Kalwill, director del Grupo Alvear, la empresa que lo desarrolla y agrega: “Tengo conciencia del efecto derrame que va a producir este emprendimiento entre todos los vecinos”.

Por su parte, a 100 metros del hotel Plaza y a pocos pasos del Kavanagh y del Palacio Paz, se despliega otra propuesta en revitalización, que fue antiguamente un petit hotel. Ubicado en San Martín 1137, se levanta este edificio de estilo ecléctico; originalmente construido para ser residencia personal y luego transformado en oficinas, se destinará ahora principalmente al sector gastronómico y artístico, entre otros usos.

Otro proyecto que revitaliza la zona se encuentra a 200 metros de Plaza San Martín. Spot Studios es un emprendimiento de usos mixtos, que cuenta con 14 pisos y ofrece unidades de vivienda propia, de renta temporaria (que forman parte de un pull de rentas) y de oficinas. Se ubica cerca de las torres Bellini y tiene fecha de entrega para julio de 2024. “La zona cuenta con edificios que se han reconvertido para Airbnb. Es uno de los lugares con los hoteles más reconocidos, como el Sheraton”, señala Carlos Medina, gerente comercial de Red, la desarrolladora que lo construye. Todavía les queda por vender una unidad, de 48 m², en orden de los US$2500/m².

“El valor promedio del m² para los departamentos y caserones construidos alrededor de la plaza de la belle époque, oscila entre los US$2000 y los US$3000”, señala Martín Pinus, fundador y director de Martín Pinus Real Estate. También agrega que las propuestas del emblemático Kavanagh están por encima de los US$3000/m² y algunas residencias en otros edificios pueden presentar precios variados.

Cambios luego de la pandemia

Luego del confinamiento, dada la cercanía con el microcentro, la zona “sufrió el efecto derrame de la desocupación de comercios y edificios enteros corporativos, que ya no tenían razón de ser por la llegada del home office”, expresa Martín Pinus.

Mucha gente de la ciudad se dejó cautivar por los suburbios y por la posibilidad de trabajar desde casa, y decidió trasladarse a localidades como Pilar, Escobar o Canning. El boom del verde motivó a muchas familias a alejarse del centro y buscar lugares en contacto con la naturaleza: “Barrios como Recoleta o Retiro, con unidades grandes y que eran habituales para familias de dos o tres hijos, migraron hacia otras zonas”, expresa Tomás Seeber, socio de RGM Real Estate.

El lugar cuenta con un aspecto no menor que volvió de la seguridad una cuestión a considerar. “La zona se ve perjudicada por el crecimiento desmesurado del Barrio 31, algo que está repercutiendo en los valores de mercado en un área que históricamente era una de las más cotizadas de la ciudad”, expresa Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario.

Los valores de las propiedades quedaron golpeados, aunque hay una esperanza generalizada de que los precios en el real estate argentino comiencen a subir. Los valores en la ciudad por la zona de Plaza San Martín “están bajos, porque, luego de la pandemia, el centro quedó como mala palabra”, agrega Diego Cazes, director de L.J Ramos.

Los datos de un informe de Mercado Libre muestran que, en marzo de 2024 subieron los precios de publicación de venta de departamentos en los barrios más relevantes, aunque comparado con marzo del año anterior sólo dos aún están a la baja: Devoto (bajó un 1,3%) y Retiro (bajó un 2,6%; barrio donde se ubica Plaza San Martín).

Rebrote verde del mercado inmobiliario

Después de tres años de declive, los valores de venta tocaron fondo en junio del año pasado, cuando el metro cuadrado en la ciudad de Buenos Aires alcanzó los US$2151 en promedio, según los datos de Zonaprop. Pero el mercado del real estate, a nivel general, muestra esperanzas de recuperación: hay signos positivos de venta, más operaciones mensuales, un aumento de la demanda y disminución de la oferta. “Todo eso va a corregir precios en el corto plazo. Estamos en un proceso de baja desde el 2019 hasta ahora; llegamos a pisos históricos y lo único que queda para hacer es subir”, expresa Mateo García, director residencial de Toribio Achával.

Por su parte, Cazes, señala que “ahora la gente se da cuenta de que se puede volver a vivir en la ciudad; es un lugar con buenos medios de transporte, espacios gastronómicos interesantes y otros atractivos”. La zona específica de Plaza San Martín, además, es limítrofe del perímetro del Fondo de Desarrollo Urbano Sostenible (Fodus), que comprende las avenidas San Juan, Entre Ríos, Callao, Santa Fe, Leandro N. Alem y Paseo Colón, zona en la que recientemente el Banco Ciudad anunció que ofrecerá créditos hipotecarios con una tasa de interés del 3,5%, hasta ahora la más baja del mercado. Esta línea de crédito acompaña el plan del Gobierno de CABA que tiene como objetivos el desarrollo y la inversión en el Microcentro, a través de incentivos a la vivienda y de beneficios impositivos en actividades estratégicas. “Creo que es una gran oportunidad para esta zona, va a tener un rejuvenecimiento, una gran demanda. Esto no es instantáneo, a medida que vayan apareciendo los créditos pienso que se va a ir acelerando un poco”, explica García. Por su parte, Cazes opina que para aquellas unidades residenciales que se ubican cerca de plaza San Martín, estos créditos pueden ser tomados sobre todo para remodelaciones, pero no tanto para adquisición de primera o segunda vivienda, porque forman parte de un mercado más premium. Además, “el microcentro todavía lo veo muy duro”, opina el broker.

Seeber explica que el real estate está mostrando signos de mejora, aunque a un ritmo más incipiente. En primer lugar, señala que el número de escrituras manifiesta un nivel de recuperación, ya que “la cantidad del año pasado fue la mejor de los últimos cinco años, y enero y febrero superaron a los mismos meses del año anterior”. Según el relevamiento mensual realizado por el Colegio de Escribanos porteño, en marzo el mercado inmobiliario registró una importante alza: sumó 3399 escrituras de compraventa de inmuebles: un 53% más que el mes anterior y 18,3% más respecto del nivel de un año antes.

Retomando el informe de Mercado Libre, las cifras muestran que la demanda de casas y departamentos en venta en AMBA, en el primer trimestre del 2024 recuperó un 44% en relación al último trimestre del 2023. “Es decir que, si comparamos este trimestre del año (enero a marzo) con el último trimestre del 2023 (octubre a diciembre) hubo una recuperación, un 40% más de visitas a las publicaciones de casas y departamentos en venta”, señala Pablo Brener, Head of Marketplace Real Estate Argentina & Uruguay de Mercado Libre.

Por otro lado, la sobreoferta de propiedades en venta que se venía observando está disminuyendo. Seeber y García coinciden en que aumentó la demanda y disminuyó la oferta, lo que “impulsa el precio para arriba”, en palabras de Seeber y agrega: “Todo eso sumado a que el real estate en la Argentina está históricamente barato y, comparado con la región, está muy barato”.

El costo de construcción es otra variable para considerar en el análisis del sector, ya que “hoy medido en dólares se muestran valores más altos, con mucha inflación, por lo que construir es mucho más caro”, explica Cazes y agrega: “Eso hace que todos los valores suban, ya sea a estrenar o el usado”. En números concretos, el costo de la construcción medido en dólares volvió a aumentar y se aceleró en marzo. El dato revelador es que creció más del 80% en cuatro meses (diciembre, enero, febrero y marzo), cuando a principios de diciembre se encontraba en US$714/m².

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