La zona consolidada de Belgrano que sigue sumando proyectos premium: cuál es y cuánto cuesta vivir ahí

Pese a que los precios de las propiedades se encuentran en caída y las operaciones de compraventa están amesetadas, en la Ciudad de Buenos Aires aparecen nuevos proyectos inmobiliarios todo el tiempo. Los desarrolladores invierten en impulsar nuevas zonas o apuestan en otras ya consolidadas, como es el caso de Belgrano, uno de los barrios porteños más residenciales.

Codiciado por los desarrolladores inmobiliarios, Belgrano es el cuarto barrio donde más metros cuadrados en construcción se registraron desde 2002, detrás de Palermo, Caballito y Villa Urquiza. Según información de Reporte Inmobiliario, también se ubica entre las tres zonas donde más se buscan departamentos para comprar en la ciudad, detrás de Caballito y Palermo.

De acuerdo al último censo nacional, en el barrio residen casi 127.000 personas. Al igual que su vecino Palermo, la geografía de Belgrano se dividió según usos y costumbres en distintas subzonas que son reconocidas entre los vecinos porteños como Belgrano R, Bajo Belgrano, Barrio River y Belgrano C.

En los últimos años, el área que se extiende entre las avenidas Libertador, Cabildo y Federico Lacroze casi al límite con Palermo registró bastante movimiento inmobiliario. Nombres de peso en la industria desembarcaron con edificios premium que, según aseguran los desarrolladores, buscan “renovar” a Belgrano. Aún con voces de vecinos en contra, que expresan que el auge de los emprendimientos acabará con el espíritu residencial de esas cuadras, cada vez son más los proyectos que llegan a la zona y, a poco de ser lanzados, consiguen porcentajes de venta muy altos.

Sobre la avenida Lacroze, entre Luis María Campos y Villanueva (que técnicamente es Palermo aunque en el mundo inmobiliario se refieren a esa zona como Belgrano) se desarrolla un emprendimiento de la marca Quartier. Las etapas de demolición y excavación ya finalizaron y la obra, en manos de la constructora CRIBA, da los primeros pasos de lo que será una torre de 15 pisos con un diseño moderno, a cargo de Camps-Tiscornia Arquitectos.

El complejo tendrá departamentos de dos, tres y cuarto dormitorios, tres subsuelos en los que se ubicarán 99 cocheras con capacidad para 142 autos y bauleras. El plato fuerte de la propuesta son los amenities: tendrá spa, un SUM de 170 m² en planta baja con acceso independiente preparado para eventos, un quincho con parrilla con capacidad para 25 personas y una pileta descubierta de 20 x 6 metros con solarium y un área de juegos infantiles.

“Los departamentos son de alta categoría en menos metros, pero como el edificio tiene amenities uno no necesita salir de su casa para ir a una pileta, al gimnasio, spa o para hacer una reunión. Lo que no tenés en tu vivienda lo tenés en los espacios comunes”, explica a LA NACION Carlos Spina, socio de Argencons. Pensado para la pospandemia, el edificio también contará con estación de pick up para recibir compras hechas de forma online.

El precio promedio de las unidades ronda entre US$2500/m² y US$2900/m². Al momento, el 85% de las unidades fueron vendidas mediante la modalidad de fideicomiso al costo. Aún quedan disponibles semipisos y unidades de dos, tres y cuatro dormitorios con dependencia. “El perfil es el usuario final, a diferencia de algunos de los últimos proyectos de Argencons donde llevamos propuestas más para inversores”, remarca Spina. “En este caso los clientes están aprovechando una ecuación ventajosa de costos bajos de este último tiempo para comprar su departamento con este nivel de amenities”, sostiene.

A muy pocas cuadras, en la calle Zabala al 1800, hay un terreno que por mucho tiempo fue codiciado por los desarrolladores. Se trata del predio donde algún día funcionó el edificio de la Universidad de Belgrano y donde próximamente habrá un emprendimiento de viviendas con la firma de BSD Investments. El reconocido arquitecto estadounidense Eran Chen desembarca en el país con su estudio ODA Architecture para levantar una torre de 14 pisos que contará con 125 unidades con una particularidad: cada departamento va a ser distinto. Y todos tendrán amplios balcones que se incorporarán como si fuese un ambiente más a las viviendas.

“El proyecto se emplaza sobre un terreno de 45 metros de frente por 55 metros de fondo, muy amplio y en un entorno abierto, porque en la zona todas las casas son bajas, lo que hace que las vistas sean abiertas”, explica Miguel Ludmer, director de Interwin Marketing Inmobiliario, que comercializa el emprendimiento. “Encontrar un predio de estas características es como jugar a la búsqueda del tesoro”, asegura.

La particularidad del emprendimiento llamado Zeta Belgrano es que todos los departamentos serán diferentes y tendrán amplios balcones que se incorporarán como si fueran un ambiente más de las viviendas. El edificio contará con servicios de seguridad privada y recepción de envíos, bicicleteros, cocheras, laundry y Wifi. Además, tendrá un sector de fitness y esparcimiento con una pileta descubierta en planta baja, spa, vestuarios, sala de juegos para adultos y para jóvenes, cava con sector de cata y lounge, sala de ensayo con aislación acústica y un área de amenities destinada al trabajo y eventos con SUM, salón de coworking y de teleconferencia, espacio gourmet y un sector con parrillas.

Con una inversión total de más de US$40 millones, el emprendimiento está planeado para terminarse en tres años. Al momento, el 80% de las unidades ya están vendidas, por un valor promedio de US$3500/m². La modalidad implementada también es de fideicomiso al costo: la empresa solicita un anticipo de alrededor del 30% del valor total de la unidad y el monto restante se abona en 36 cuotas ajustadas por el índice CAC.

Sobre por qué los desarrolladores deciden invertir en proyectos urbanos aún en un momento crítico del mercado y en tiempos donde la tendencia instalada parece ser irse al verde, Ludmer opina: “Todo el mundo suele totalizar las visiones, pero la realidad es que hay muchas películas distintas”. Remarca que la elección de vivir en la ciudad o en una zona suburbana depende, además de los gustos, “de la edad de los hijos y de los planes laborales”. “Belgrano es un barrio super consolidado, tenés oferta de servicio, accesos y en un emprendimiento como Zeta sumás además el verde y la tranquilidad”, asegura.

Otro proyecto que despierta interés en la zona es Velvet Casa Campos, un proyecto de BrodyFriedman ubicado en la avenida Luis María Campos y Teodoro García. Se trata de un emprendimiento emplazado en un terreno de 80 metros de profundidad, donde convivirán dos edificios: una construcción antigua de los años ‘50 con reminiscencia inglesa y francesa conocida como Casona del Bosque, que fue restaurada y otra construcción moderna llamada “Vivienda de la Barranca”.

“Originalmente había un edificio familiar que lo reconvertimos y la construcción nueva, de 15 pisos, la ubicamos por delante. Se da una conexión única entre lo clásico y lo moderno, una convivencia entre lo nuevo y lo viejo”, cuenta Andrés Brody, socio de la firma y precisa que es una obra de 20.000 m² totales con más de 10.000 m² vendibles.

Al igual que los dos casos anteriores, el emprendimiento también cuenta con un porcentaje de venta alto: el 80% de las unidades ya tienen comprador. Son departamentos grandes que van de los 100 a los 350 m², con valores que parten de los US$3500/m²: el más barato cuesta US$300.000 y el más costoso asciende a US$1,5 millones.

Además de darle importancia a los espacios verdes, el edificio cuenta con un importante combo de amenities diferenciales, además de los tradicionales: tiene gimnasio, sauna, sala de yoga, pileta cubierta semiolímpica, jardín con pileta descubierta y un microcine con 24 butacas. Sobre el auge de proyectos en la zona, Brody reflexiona: “Es un barrio donde no hay que explicarle nada a nadie, cualquiera querría vivir ahí. Si bien hubo un éxodo al verde con el coronavirus, ese boom ya no es tal por cuestiones de conexión y accesos. Lo que sí deja la pospandemia es que la gente que elija vivir en la ciudad, va a querer hacerlo en lugares más cómodos”.

Los valores en las distintas áreas de Belgrano

Según datos de ZonaProp, el valor promedio del metro cuadrado en todo el barrio de Belgrano se ubica en US$3145. Las unidades a estrenar son las que mejor sostienen el precio (US$3513/m²), seguidas por las de pozo (US$3270/m²). En tanto, los departamentos usados son los más accesibles (US$2996/m²).

Al observar por subzona, de acuerdo a relevamientos realizados por Reporte Inmobiliario, en la zona conocida como Belgrano R, que no solo comprende una parte del barrio de Belgrano sino también otras manzanas de Villa Urquiza y Villa Ortúzar, se encuentran los precios más caros. La cotización actual promedio de las unidades ofertadas a la venta alcanza los US$3510/m², lo que representa una caída del 5,6% con relación a los US$3717/m² que se pedían en 2020.

En el área comprendida entre la avenida Cabildo, Olazábal, Congreso y Conesa el valor promedio de las unidades en construcción alcanza los US$3481/m². En tanto, en Bajo Belgrano, ubicado entre Pampa, Monroe, Libertador y Figueroa Alcorta, el valor promedio del m² de un departamento usado de dos ambientes se ubica en US$3350 y en US$3630 para las unidades de tres ambientes.

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