La única zona de Buenos Aires en la que los precios de las propiedades aún no subieron

En un mercado inmobiliario reactivado por los créditos hipotecarios, el blanqueo y el cambio de expectativas en la gente, hay una zona de Buenos Aires que mantiene los precios de las propiedades estables, con muy poco crecimiento. Así lo informó el último reporte de Zonaprop, que mostró que el valor del metro cuadrado en zona norte subió sólo un 0,1% en el mes de octubre, mientras que en septiembre ese aumento fue nulo.

De esta forma, se ubica en US$2222/m² y acumula un incremento del 2,6% en lo que va del año. Si el valor se lleva a unidades en concreto, un departamento de dos ambientes y 50 m² tiene un precio promedio de US$110.986, mientras que uno de tres ambientes y 70 m², cuesta US$163.473.

El aumento que viene registrando en el año es poco si se lo compara con la Ciudad de Buenos Aires, que acumula un incremento del 6,6% en el valor de publicación de las propiedades en lo que va del 2024. De todas formas, aunque CABA lidere el alza en los precios, los expertos coinciden en que se trata todavía de valores históricamente bajos.

Al llevar el análisis a los barrios, Vicente López está en el podio de los más caros, con un precio medio del metro cuadrado a US$3265. Siguen en el ranking La Lucila y Olivos, con valores en 3234 dólares/m² y 2948 dólares/m² respectivamente.

¿Por qué las propiedades se mantienen estables en zona norte?

Diego Cazes, gerente general de L.J. Ramos, explica que Capital Federal arrastra valores muy bajos que nunca se acomodaron pospandemia, pero en zona norte se dio otra dinámica: “El confinamiento hizo que todo el mundo quiera irse al verde y en CABA empezaron a bajar el precio de las propiedades, porque no había demanda, mientras que en el norte subieron los valores”.

“En general, los precios se han mantenido, aunque obviamente cada zona tiene sus propias realidades y dinámicas”, asegura Santiago Mieres, de la inmobiliaria homónima.

De todas formas, afirma que hay cada vez menos margen de negociación por lo que, aunque los valores de publicación no hayan crecido mucho, al momento de concretar las compras los precios sí están subiendo. Además, señala que muchos propietarios han retirado sus unidades de la venta, con la expectativa de poder ingresarlas de nuevo al mercado dentro de un tiempo, cuando suban los precios por el crédito hipotecario, por lo que “con la falta de oferta, los precios deberían crecer”.

Efectivamente, el porcentaje de contraoferta se ubicó en 4,15% en octubre, registrando el número más bajo desde que la Universidad del CEMA y RE/MAX, en conjunto con Reporte Inmobiliario, llevan adelante el relevamiento (2020), y mostrando ya 7 meses consecutivos en que se ubica por debajo del 5%. Se trata de un índice muy relevante, ya que, en el mercado inmobiliario, la reducción de los montos en la negociación anticipa un ciclo alcista en los diferentes segmentos de precio.

Daniel Salaya Romera, presidente de la inmobiliaria homónima, comparte la mirada de Mieres de que se mantuvieron estables los valores de publicación y de que los precios de cierre sí variaron. Explica que en el último tiempo ha habido una baja en los márgenes de contraoferta, que llevó a que se cierren operaciones , “en algunos casos, sin ningún cambio respecto al valor de publicación”.

Salaya también sostiene que el creciente aumento en el costo de construcción traerá como consecuencia un aumento en el usado también. Por último, asegura que el stock de propiedades viene bajando -ya que lo que se vende no se repone por lo que ingresa- hecho que “antecede al aumento de propiedades”.

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