“El mercado está destruido”. Estas son las razones por las que alquilar se convirtió en un calvario

La ley de alquileres sancionada en junio de 2020, que establece nuevas reglas para los contratos de locación, fue una de las principales causas que terminó de romper un mercado ya dañado por la inflación y la incertidumbre

Hace más de un año, Sabrina Saiz empezó a buscar una propiedad para mudarse con sus cuatro hijos. Aún faltaban varios meses para que se venciera el contrato del PH que alquiló durante más de ocho años, pero sabía que conseguir un nuevo lugar no sería fácil. Aunque previó lo que podía pasar, más de 12 meses no fueron suficientes para encontrar un hogar. Acorralada por la poca oferta y por precios inalcanzables para su bolsillo, se vio obligada a tomar una decisión de emergencia: se mudó al departamento de su mamá con su hijo más chico, mientras que por una cuestión de espacio, los otros tres se fueron a vivir con el papá.

Testimonios de ese estilo se repiten por parte de cientos de inquilinos argentinos. En tiempos en los que la oferta de inmuebles para locación se encuentra en mínimos históricos y las pocas propiedades que se publican se alquilan rápido y al mejor postor, quienes tienen que iniciar un nuevo contrato se enfrentan a un desafío sin precedentes. Desde precios insólitos hasta condiciones por fuera de lo que establece la ley, las historias le ponen cara y cuerpo a la realidad de un mercado inmobiliario que está desequilibrado.

Las opciones para alquilar son pocas

Entre las fotos y videos que circulan en las redes sociales, cada vez es más común encontrarse con avisos de personas que buscan un nuevo hogar. Casi como si escribieran currículums de inquilinos, generalmente, cuentan qué necesitan y cuánto tiempo tienen, destacan sus cualidades y hasta incluyen alguna foto. Es que quienes tuvieron que buscar una unidad en los últimos dos años se chocaron con una realidad que hoy marca el pulso del sector: las opciones de alquileres no abundan. De acuerdo al índice de oferta de alquiler que realiza desde 2012 Maure Inmobiliaria, la cantidad de inmuebles disponibles cayó 29% entre diciembre de 2019 y el mismo mes de 2021. En el Gran Buenos Aires (GBA), ese porcentaje asciende al 36%, según ZonaProp.

Los propietarios y las inmobiliarias argumentan que la ley de alquileres sancionada en junio de 2020, que establece nuevas reglas para los contratos de locación, fue una de las principales causas que terminó de romper un mercado ya dañado por la inflación y la incertidumbre. La caída de la oferta disponible para alquilar fue una de las principales consecuencias.

A eso se le suman las bajas tasas de rentabilidad que se obtienen por poner una propiedad en alquiler, que en CABA se encuentran en mínimos históricos. Según las últimas cifras de Reporte Inmobiliario, la renta bruta anual promedio para un departamento usado estándar en la Ciudad se ubica en 2,63%. Esto representa menos de la mitad del 5,4% que se obtenía en 2017 y 2018. “El mercado de alquileres está totalmente destruido”, sintetiza Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria.

A la vez, en medio de un escenario económico complejo, convertirse en propietario es una opción que cada vez se aleja más del bolsillo de los argentinos. A partir de mediados de 2021, la mayor cantidad de las búsquedas registradas en el portal ZonaProp corresponden a personas que quieren alquilar: en concreto, seis de cada diez solicitudes. En el mismo sentido, desde Mercado Libre sostienen que los alquileres mantuvieron un alto nivel de consultas durante todo el año pasado, el más alto desde 2017. Así, la oferta no alcanza para satisfacer la demanda.

Los carteles que las inmobiliarias cuelgan para anunciar que una propiedad se alquila casi que están en peligro de extinción. En la mayoría de los casos, ni siquiera llegan a exhibirlos porque el inmueble encuentra un inquilino antes. Sabrina lo experimenta en carne propia. “Hay un ejército de personas, entre amigos y familiares, ayudándome a encontrar algo, pero los precios son exorbitantes”, asegura Sabrina.

A poco de que comience el ciclo lectivo y sus tres hijos más chicos tengan que volver a la escuela de Villa Adelina a la que asisten, aún no sabe cómo encarará la rutina con la familia repartida en dos casas por Boulogne. En sus tiempos libres se dedica a buscar, pero cuando termina el día la frustración es grande: hasta ahora, no hay ninguna propiedad que esté a su alcance. Dice que ya ni siquiera se preocupa por la tipología o características del inmueble, porque eso pasó a ser “un lujo”. “Solo busco algo que pueda pagar”, resume.

“Los precios están por las nubes. En este momento no puedo trabajar en relación de dependencia porque soy paciente oncológica y mi médico no me autoriza”, relata y agrega que, por ahora, da clases particulares de matemática mientras estudia el profesorado en Villa Ballester. “Al no tener un recibo de sueldo propio es más difícil aún que me alquilen, porque los propietarios piden un recibo que supere tres veces el monto del alquiler”, indica. Aunque se angustia, no pierde las esperanzas y confía en que pronto podrá volver a vivir con sus cuatro hijos bajo el mismo techo.

Los propietarios piden dólares billete

En tiempos en los que la demanda de alquileres crece a medida que la oferta cae, los valores de mercado se disparan y generan una barrera de acceso para muchos inquilinos. De acuerdo al informe que realiza la Universidad de San Andrés (UdeSA) en conjunto con Mercado Libre, los precios subieron alrededor del 60% medidos en pesos entre enero y diciembre de 2021. Así, alquilar un departamento de dos ambientes en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires hoy cuesta más de $48.600 por mes y casi $68.000 en el caso de las unidades de tres ambientes, algo que resulta demasiado costoso si se tiene en cuenta que el monto no incluye las expensas y el pago de los servicios.

De la mano del incremento de los valores empezó a consolidarse una tendencia que nació con los alquileres temporarios, luego se extendió en los barrios cerrados y ahora es cada vez más común en zonas urbanas. Se trata de los propietarios que piden dólares billete por el alquiler de su inmueble. Basta con abrir cualquier buscador para comprobarlo: por ejemplo, en ZonaProp, por un monoambiente de 47 m² con balcón aterrazado se piden US$500 mensuales; por uno de dos ambientes con cochera publicado en el mismo sitio se exigen US$700 al mes y por uno de tres, US$900. Todos están ubicados en Recoleta.

El aumento de los alquileres pedidos en dólares muchas veces obliga a familias a migrar hacia otras zonas. Eso fue lo que le pasó a otra inquilina que brinda su testimonio a LA NACION, pero que prefiere preservar su identidad por temor a tener problemas con los futuros propietarios. La mujer alquilaba desde 2018 una propiedad en el barrio cerrado El Cantón en Escobar, pero a fines de 2020, el dueño le dijo que quería vender el inmueble y le dio tres meses para irse. Cuando se puso a buscar otra unidad, se encontró con un escenario completamente distinto al que había en el momento en el que decidió construir su vida en esa zona: con el boom de demanda que se dio en la pandemia, los precios aumentaron a niveles inalcanzables para la familia y las opciones de cerrar contratos en moneda local se volvieron prácticamente nulas.

“Nosotros teníamos un contrato en pesos, pero sabíamos que el dueño de la casa quería pasarlo a dólares porque en la zona empezó a pasar eso”, cuenta. “Él sabía que no podíamos costear un alquiler en dólares y por eso nos dijo que la casa se había vendido, pero era mentira porque nadie la vino a ver mientras vivimos nosotros ahí, quería seguir alquilándola, pero no en pesos”, sostiene la mujer, que más tarde pudo comprobar que el inmueble efectivamente no se había vendido sino que los nuevos inquilinos tenían un contrato en dólares.

En el momento en el que el propietario les pidió que se fueran, en noviembre de 2020, la decisión fue mudarse con su familia a la casa de su madre mientras buscaba un nuevo hogar. Ahí empezó la odisea. “Ya casi no hay opciones de alquileres en pesos y nosotros armamos nuestra vida acá: mis hijos, de 9 y 13 años van al colegio en la zona porque hace un tiempo compramos un terreno y estamos construyendo de a poco la casa”, explica. Su historia tiene un desenlace un poco más alegre: hace unos días, en una de sus búsquedas diarias, encontró una casa más chica que la anterior, en otro barrio más alejado de Escobar y cerró un contrato en pesos. “Aunque el precio es más caro del que pagaba antes, ni lo dudé”, expresa.

Según precisan Santiago De Martini y Paula Margaretic, investigadores de la UdeSA, solo el año pasado, en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), la cantidad de publicaciones de propiedades en alquiler en dólares creció 11,7%. Si se observa la evolución del volumen de avisos en moneda extranjera en los últimos dos años, la cifra asciende a 40,6%. Los barrios en donde más se vio la tendencia en ese período fueron Escobar, Pilar y Tigre. A la vez, en zonas como San Miguel, Ezeiza, Esteban Echeverría y Moreno, donde antes casi no ofrecían alquileres en dólares, la condición cada vez es más común.

Existe un debate técnico en torno a si los contratos de locación de vivienda pueden hacerse o no en dólares. Esteban Otero, abogado y Magister en Derecho Notarial, Registral e Inmobiliario, explica: “Hay quienes alegan que sí se puede porque el Código Civil y Comercial reconoce al dólar como dinero. Otra parte de la doctrina, en cambio, entiende que es ilegal porque la norma establece que en alquileres habitacionales el único modo de ajuste posible es el Índice de Contratos de Locación (ICL) que establece el Banco Central. De esa forma, sostienen que se debería inferir que un contrato solo puede pactarse en moneda local, porque si no su aplicación sería imposible”.

Desde fines de 2020, en el Congreso hay un proyecto presentado por Inquilinos Agrupados que busca prohibir que los contratos de alquileres de viviendas se cierren en dólares. Aún no fue tratado en comisión de legislación general. Mientras tanto, Otero señala que las irregularidades en las condiciones que establecen los propietarios en los contratos pueden denunciarse en la Defensoría del Pueblo y, en caso de que medie un corredor, ante el Colegio de Corredores Inmobiliarios correspondiente.

Condiciones abusivas en los contratos

Magalí Zirulnikoff, asesora de la Comunidad Federal Inquilina y No Propietaria, cuenta que todos los días recibe decenas de consultas de personas que tienen problemas para cerrar un contrato acorde. Sobre las principales dificultades que atiende, señala: “Lo más común es el hostigamiento de parte de los dueños para que la familia deje la propiedad con el fin de ponerle un nuevo valor de alquiler. Generalmente inventan que la unidad se está por vender”, asegura.

Gabriela, que vive en Barracas junto a su esposo y sus dos hijos, todavía era inquilina de un departamento en ese barrio cuando la dueña colgó el cartel de venta. “Nos dio mucha angustia”, expresa. “Empezamos a buscar en la zona por el colegio de los chicos, pero los precios estaban por las nubes”, afirma. Entre idas y vueltas con la propietaria, llegó a reservar otras dos unidades y perdió la seña luego de que la mujer diera marcha atrás y aceptara prorrogar el contrato. Finalmente, pudieron renovar por tres años, pero con una condición: aumentar el valor del alquiler en un 75%.

Una cosa que le llamó la atención a Gabriela durante la búsqueda fue que se encontró con inmuebles más baratos en lugares más codiciados en comparación con Barracas. “Un departamento de cuatro ambientes en Cerrito y Santa Fe nos salía la misma plata que uno en nuestro barrio”, cuenta. Es que, si bien los precios de los alquileres subieron en todas las zonas, el éxodo de cientos de familias a barrios cerrados y zonas suburbanas en la pandemia liberó algunas unidades que, en otro momento, hubiese sido impensado que se encuentren disponibles.

Eso pasa mayormente en el segmento premium. Según cuenta Martín Pinus, director de Martín Pinus Real Estate, los precios de los alquileres de departamentos grandes en edificios emblemáticos de la Ciudad cayeron abruptamente. “La gente ahora busca vivir en menos metros cuadrados con amenities, entonces de pronto se abren oportunidades para alquilar una unidad gigante en una torre o edificio antiguo por un valor 50% por debajo de lo que se pedía hace tres o cuatro años”, afirma.

Otro de los problemas a los que se enfrentan los inquilinos, según Zirulnikoff, es que los propietarios “cada vez piden más comprobar ingresos por valores exorbitantes y solicitan montos de depósito que no corresponden, muchas veces en dólares”. A Gisela, por ejemplo, le solicitaron en más de un lugar “comprobar un ingreso mensual de $250.000″. “En un departamento me lo pidieron y pensé que era un capricho del propietario, pero después empecé a encontrarme con esa misma condición en muchas publicaciones”, cuenta.

Por otro lado, Federico tuvo problemas con el monto de depósito que le pedían. En junio del año pasado, después de separarse de su pareja se embarcó en la búsqueda de un departamento para vivir solo. Le costó, pero finalmente encontró una unidad que le gustaba y podía pagar en la zona de Belgrano. “Ya lo había visto y había abonado el primer mes a modo de depósito. El problema fue que a la dueña no le convencía mi garantía, entonces cuando estaba a punto de firmar contrato, desde la inmobiliaria me dijeron que la mujer quería que pusiera US$1500 de depósito. No acepté y reclamé para que me devolvieran el dinero que había dado”, cuenta.

Un mercado desbalanceado

“No damos abasto con las consultas y la gente se frustra y se enoja”, afirma Soledad Balayan de Maure Inmobiliaria. En el mismo sentido se expresa Javier Igarzábal, titular de DIC Propiedades, inmobiliaria con sucursales en zona norte y la ciudad de Buenos Aires. “Cualquier unidad consigue un interesado rápidamente. Es difícil encontrar algo positivo para rescatar en un escenario así”, expresa. Gabriela había relatado que en sus búsquedas llegó a ver un departamento sin cocina y le decían que la compre ella porque el dueño lo alquilaba así. Sabían que si ella desistía, atrás vendría otro potencial inquilino que aceptaría.

La mayoría de los brokers apuntan contra la ley de alquileres por la poca oferta disponible y por el incremento de precios. Sostienen que, por las condiciones que impuso la norma, muchos prefirieron poner su inmueble a la venta y aseguran que la suba de los valores se debe, además de a la baja oferta, a que los dueños buscan cubrirse de antemano de la imposibilidad de ajustar el precio de los contratos de forma escalonada.

Mientras el Gobierno se reúne con los distintos actores involucrados en el mercado para intentar calmar las aguas, los inquilinos se encuentran entre la espada y la pared. Por ahora, no hay respuestas ni soluciones para la odisea que tienen que atravesar cada vez que se vence su contrato.

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