Kerr: “Sobran terrenos para construir sin tener que expropiar a privados”

En medio de la polémica ocasionada por la Ordenanza aprobada por el Municipio de Avellaneda que permite expropiar terrenos en desuso, sumados a los dichos del presidente Fernández respecto a que “no tiene sentido tener tierras improductivas cuando alguien está necesitando un terreno” y los dichos del Papa Francisco en cuanto a que “la propiedad privada es un derecho secundario”; viene bien repasar algunos conceptos sobre la materia.

Empezando por el final, el Catecismo de la Iglesia Católica expresamente prevé en su art. 2403 “el respeto de la propiedad privada, de su derecho y su ejercicio”. Y, luego en el artículo siguiente, también manifiesta que “la propiedad de un bien hace de su dueño un administrador de la providencia para hacerlo fructificar y comunicar sus beneficios a otros, ante todo a sus próximos”.

Tampoco los Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS) acordados en el año 2000, por los 192 integrantes de las Naciones Unidas con el objetivo de acabar con la pobreza, ponen el foco en que el camino para lograr que las ciudades y los asentamientos humanos sean inclusivos, seguros, resilientes y sostenibles (Objetivo 11 de los ODS), pase por avanzar sobre los derechos de propiedad privada de los ciudadanos.

Ahora bien, el principio rector de cualquier política pública como la habitacional, tiene que partir de la base de respetar las garantías constitucionales, que constituyen esos derechos fundamentales que merecen una protección especial en nuestro ordenamiento jurídico. Así, la propiedad privada, reconocida en el artículo 17 de nuestra carta magna, expresamente establece que “la propiedad es inviolable, y ningún habitante de la Nación puede ser privado de ella”.

La Argentina, en los últimos diez años ha construido cerca de 100 millones de metros cuadrados, unas 450.000 viviendas. Harían falta 2500 manzanas de todo el país para hacerlas. No se trata entonces de un problema de falta de terrenos, sino de falta de oferta destinada a atender la demanda que está en déficit. Lo que sí se necesita es aumentar el mercado de la construcción a esos sectores y generar las condiciones macroeconómicas para que exista financiamiento hipotecario accesible para que las familias de nuestro país puedan alcanzar el sueño de la casa propia.

Pero los datos indican entonces que sobran terrenos para construir sin tener que expropiar a ningún privado. Además, varios países ya han entendido que cobrar impuestos progresivos a la propiedad, con la intención de que las mismas se vuelquen al mercado no ha sido una solución virtuosa. Es más, genera automáticamente un mercado paralelo más caro, dónde justamente quedan afuera los que menos tienen. Salvo Venezuela, ningún país de la región mantiene hoy este tipo de gravámenes.

Por su parte, el Estado Nacional es propietario de una gran cantidad de suelo improductivo. Por ejemplo, en Avellaneda los terrenos ex ferroviarios sin utilizar suman unas 145 manzanas, con una constructibilidad potencial de 2 millones de metros cuadrados y la posibilidad que la mitad, 75 manzanas, sean destinados a espacios públicos.

Desde la Fundación Pensar, entendemos que el camino positivo debiera pasar por la generación de incentivos o diferimientos fiscales, a cambio del desarrollo de proyectos inmobiliarios destinados a sectores sociales.

Un claro ejemplo podría ser la liberación del Impuesto a las Ganancias para la venta y reemplazo de terrenos, permitiendo que los propietarios difieran ese tributo si efectivamente enajenan inmuebles destinados al desarrollo de proyectos inmobiliarios orientas a parámetros específicos de demanda social. La medida, hoy, no tendría ningún costo fiscal para el Estado, simplemente porque actualmente los privados, si tienen que tributar ese gravamen, entonces eligen no desarrollar su propiedad. Y, por el contrario, prever algún régimen de promoción, podría volcar mayor cantidad de tierras al desarrollo inmobiliario con el consiguiente efectivo positivo que la actividad genera en la economía en su conjunto.

Pero, además, el Estado es un pésimo administrador de sus terrenos públicos. La mayoría de ellos están usurpados, degradados, con falta de inversión para su utilización o sin normativa urbana adecuada. Resulta completamente contradictorio que desde ordenanzas municipales se busque avanzar sobre la propiedad privada, arrogándose la facultad de expropiar terrenos, algo que sin dudas significará un costo fiscal importante para las arcas públicas municipales.

Hay que aceptar que el mercado formal de construcción se da en las zonas más valorizadas. La gente quiere y elige vivir en los lugares más accesibles y vivibles. Ese es el incentivo más claro del mercado de la construcción. El estado puede y debe intervenir en esa dinámica usando los indicadores urbanos adecuados para favorecer el crecimiento ordenado de las ciudades y mediante mecanismo de captación de plusvalía, generar suelo accesible para albergar el crecimiento de los sectores más vulnerables. Ello, sin dudas, sería un mejor incentivo a los procesos de construcción de vivienda, sin olvidar que el mecanismo del crédito hipotecario, aunque subsidiado para quienes menos ingreso tiene, sigue siendo la herramienta más dinamizadora que el mundo entero utiliza para promover el acceso a la vivienda.

Una política urbana efectiva debe generar políticas de suelo y acompañar las mismas con incentivos inteligentes a la oferta, además de créditos blandos para los potenciales compradores. Expropiar el suelo no necesariamente sirve para impulsar la construcción y mucho menos para atender la demanda. La localización en la planificación urbana es un eje central, y seguir construyendo sobre las periferias de las ciudades no puede ser una solución habitacional válida. No incluye el derecho a la ciudad, ni el acceso a los bienes y servicios que una buena política de hábitat debe brindar.

En un país federal como la Argentina, es necesario que se produzca una integración entre la política de vivienda que lleva adelante el Estado Nacional y la política de suelo urbano que deben desarrollar en forma planificada los municipios y las provincias en su conjunto.

La amenaza de expropiación de tierras jamás va a ser un buen incentivo para la ampliar la tan necesitada construcción o la generación de más oferta. A nuestro entender, el camino elegido por el Municipio de Avellaneda se da de bruces con el proceso virtuoso del desarrollo urbano y económico que la inversión requiere en nuestro país para poder dar respuesta a la enorme demanda de vivienda que se necesita.

El autor fue director del Instituto de Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires (IVC) y Secretario Nacional de Vivienda.

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