¿Qué pasó con los créditos hipotecarios?: después de 5 meses en alza, en junio cayó la venta de propiedades

Luego de un presenciar un suba notable en los primeros cinco meses del año, las escrituras en la ciudad de Buenos Aires evidenciaron una sorprendente baja en junio de 2024: se registraron un total de 4232 escrituras en la ciudad de Buenos Aires, un 7,98% menos que en el mes anterior, en el que se registraron 4590 escrituras. A pesar de este número, continúan por encima de las ventas cerradas: es un 27,47% más que junio de año pasado. Otro dato alentador es que también están por encima de junio del 2019 cuando se firmaron 2965 y en valores similares a los actos del 2018 cuando fueron 4630.

. Los datos compartidos reflejan ser el mejor junio de los últimos cinco años y alientan las expectativas del sector luego de la debacle de la pandemia, cuando los precios en los que se terminaba cerrando una venta se desmoronaron más del 35%. Además, según los datos del Colegio de Escribanos de la ciudad, el monto total de transacciones en junio alcanzó los $362.001 millones , un 350.25% más que junio del año anterior

Otros números que reveló el informe que todos los meses realiza el Colegio es que en el sexto mes del año, el monto promedio de las operaciones fue de $85.539.116 (US$90.730 de acuerdo al tipo de cambio oficial promedio): es decir, creció 253,26% en un año en pesos, mientras que en la moneda estadounidense bajó 2,46%.

En cuanto a la comparación con las escrituras formalizadas con hipoteca, los especialistas del sector inmobiliario esperaban un repunte en los datos como consecuencias del auge de los créditos hipotecarios UVA. A pesar de esto, los números del informe relevan que, en junio hubo solo 115 escrituras formalizadas con hipoteca, un 5,5% más que el mismo mes del año pasado, pero un 18% menos que en mayo cuando hubo un total de 141 escrituras con crédito.

“En la medición interanual, seguimos teniendo buen panorama con una escalada del 27%. En lo que es intermensual, un pequeño descenso respecto a mayo. Pero el dato que tenemos en cuenta es que en las mediciones el crédito hipotecario aún no despegó ya que está en los mismos valores habituales”, afirma el presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, Jorge De Bártolo. A pesar de que mayo había dado una señal en cuanto a que el mercado se estaba preparando para un escenario con hipotecas, “por el momento son consultas. Esperamos que el segundo semestre tenga ese despegue necesario”, añade.

Sobre esto hace hincapié Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario: “Es verdad que aún no se verifica la mejora de ventas a través de créditos, pero hay que tener en cuenta que los bancos están armando estructuras e implementando nuevos procesos. Es de esperar que los primeros meses el otorgamiento sea muy lento, y no hay que olvidarse de los incrementos en la cotización del dólar en los últimos meses”.

Desde el Colegio afirman que en el primer semestre del año, el total de hipotecas es de 624, número similar al del año pasado. “En cambio, cuando fue el furor de los créditos UVA, en un solo mes llegó a haber 2400″. Es decir que, en seis meses solamente se obtuvo el 25% de lo que se registró en un solo mes con los UVA. “El numero de junio viene bien porque está en sintonía con lo que viene en el año, mientras no esté el crédito vamos a andar en esta cantidad”, sostiene De Bártolo.

“Los bancos se están acomodando, no están dando a basto con los pedidos que tienen y están rearmando su logística para poder dar créditos, pero seguramente en dos o tres meses vamos a empezar a ver el crecimiento de las escrituras con créditos hipotecarios”, concluye Gómez Picasso.

Créditos hipotecarios: qué documentación necesitás para sacar un préstamo

Pedir un crédito hipotecario para comprar una vivienda es una de las decisiones más difíciles que hace una persona su vida financiera. Por lo que, la vuelta de los préstamos UVA a la Argentina, de la mano de 21 bancos, despertó el interés de muchos que sueñan con acceder a su casa propia. “A partir del primer anuncio que se hizo de crédito hipotecario se despertó una enorme expectativa dentro del mercado y de los interesados en poder acceder a una vivienda”, afirmó esperanzado José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, en el marco del seminario que realizó el Colegio de Escribanos de la ciudad de Buenos Aires.

El nuevo ciclo de créditos hipotecarios no solo aparece como una opción viable a tener en cuenta para hacerle frente al alquiler, sino que también tiene sus oportunidades y debilidades. “Es muy importante que la comunicación que se haga entre las partes sea muy didáctica y muy clara, desde todos los sectores (bancos, escribanos, canal inmobiliario). Además, no toda propiedad es apto crédito, porque si el vendedor no está dispuesto a serlo quedará fuera”, explica Rozados.

El gran desafío en este contexto es que el proceso sea eficiente y sin demoras. Por lo que, “uno de los ítems fundamentales es el de la simultaneidad: es muy importante que el escribano esté presente desde el inicio de la solicitud del crédito en ese acto”, aseguró el presidente del Colegio de Escribanos de la ciudad, Jorge De Bartolo. Y agregó que “cuando empiezan los créditos hipotecarios, automáticamente todo se acelera. Nos estamos preparando para un aumento notable en la cantidad de escrituras”.

Por el lado del comprador

Los documentos indispensables a presentar por parte del comprador, que debe ser solvente, es decir que puede comprobar sus ingresos y posee historial crediticio, son:

• El Documento Nacional de Identidad (DNI)
• Una factura de un servicio o impuesto a su nombre para verificar domicilio
• Relación de Dependencia y Jubilados: el último recibo de sueldo/haberes (en caso de no acreditar sueldo/haberes en el Banco)
• Autónomos: certificación de Ingresos netos (ganancia neta) extendida por contador público con firma certificada por el Consejo Profesional de Ciencias Económicas de los últimos 12 meses.
• Monotributista: últimas tres o seis (dependiendo el banco) constancias de pago del monotributo.

En todos los casos no deberá registrar antecedentes desfavorables en agencias de informes o en el Banco Central de la República Argentina durante los últimos 12 meses.

Por el lado del vendedor

Por su parte, de acuerdo a lo aportado por escribanos, el propietario deberá presentar los siguientes instrumentos al banco, para que el comprador gestione el crédito:

• Fotocopia de escritura de dominio (título de propiedad)
• Un plano municipal en el caso de la provincia de Buenos Aires y, para propiedades en CABA, el plano de propiedad horizontal y el reglamento de propiedad y administración. Además, en el caso de que existiera, el interno y el plano de subdivisión del inmueble aprobado (documento técnico que muestra cómo se divide una propiedad inmobiliaria en diferentes parcelas o lotes).
• Instrumento de reserva ad referéndum (sujeto a la aprobación) del otorgamiento del crédito, con los siguientes datos: nombre, apellido, DNI, domicilio, teléfono y e-mail del comprador; nombre, apellido, DNI, teléfono y e-mail del vendedor.
• Información del inmueble: calle, número, piso, departamento, número de unidad funcional (de acuerdo al plano de subdivisión y de reglamento de la propiedad horizontal), número de unidad complementaria (como, por ejemplo, la cochera o baulera), lugar de localización.
• Valor del inmueble, el cual luego será tasado por el banco.

Para el supuesto de préstamo para la realización de mejoras edilicias sobre un inmueble, se debe adjuntar: escritura del inmueble y los planos de las obras a realizar certificados por ingeniero o arquitecto con sus respectivas certificaciones ante los colegios profesionales que rigen la matrícula.

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