Por qué es tan difícil encontrar un 4 ambientes

Durante al menos dos décadas, los nuevos desarrollos de la ciudad de Buenos Aires se concentraron en departamentos de uno o dos ambientes. Unidades que respondían a la demanda de inversores que buscaban un ticket de compra bajo y que utilizaban los ladrillos como resguardo de valor. Así, un segmento del mercado, el de los departamentos grandes, y puntualmente el de los cuatro ambientes, si no quedó huérfano al menos se vio -y se ve- acotado por variables que limitan la oferta. Pero también en esto la pandemia produjo cambios, logrando que estas unidades se reposicionen, reinventándose a través de la arquitectura y el diseño.

En principio, los datos de como se conforma la oferta son representativos: de acuerdo con información de ZonaProp, los avisos de departamentos de tres dormitorios representan el 15% de la oferta total en venta en CABA. Y en la categoría alquiler, la participación es similar. ¿Un dato más? El valor del metro cuadrado es entre un 2 y un 7% menor al de las unidades más chicas en toda la ciudad, excepto en el corredor Norte y Noroeste. En estas áreas, dichas unidades registran precio igual o mayor (hasta 5%) al resto del mercado.

Los números grafican y mensuran la plaza, pero, en definitiva, ¿qué hay hoy en oferta? “Desde antes de la pandemia veníamos incluyendo en nuestros desarrollos de gran escala unidades de cuatro ambientes”, introduce Flavio Galli, titular de Grupo Tueroc, asegurando tener al menos un 30% de esta tipología en sus desarrollos, y destacando que en el momento de mayor despliegue del Covid, las unidades que más rápido se vendieron fueron las de cuatro ambientes. “Fue una clara señal, que nos llevó a repensar aún más las tipologías de los nuevos proyectos”, reflexiona el developer, con iniciativas en Palermo Hollywood y Parque Patricios.

De acuerdo con Galli, si bien es cierto que hay desarrollo de lo suburbano, todavía existen demasiadas incógnitas sobre cómo serán las rutinas cuando la pandemia sea historia, cómo cambiarán las dinámicas de las ciudades y cómo afectará la vida diaria el futuro del trabajo híbrido. “La verdad, somos optimistas. Creemos que el movimiento migratorio hacia las afueras no es tan grande, y por ello pensamos que la urbanización continuará”, pronostica, en referencia a quienes, en busca de verde, se mudan a los suburbios.

De igual modo, señala el titular de Grupo Tueroc, siempre habrá familias que encuentran muchos atractivos en la ciudad, “sólo que requerirán una nueva forma de vida en un lugar no tan diferente de donde ya vivían. Y a ese público es al que apuntamos”. ¿De qué forma lo hacen? “En principio, nuestras unidades de cuatro ambientes son de 126 m², con balcones corridos aterrazados y con espacio para alojar parrillas eléctricas o a gas”, responde, dando detalles del producto.

Nuevos clientes, nuevos diseños

En otras palabras, son las expectativas de las familias las que han cambiado y, tal vez, no se satisfagan con el viejo stock de departamentos clásicos con tres dormitorios. “Para validar este tipo de unidades en nuestros próximos proyectos planteamos tipologías de cuatro ambientes con espacios amplios e importantes terrazas e, inclusive, jardines”, describe Mariano Gubitosi, gerente Comercial de Grupo Portland, destacando que estas propiedades están evolucionando hacia unidades más espaciosas, con expansiones exteriores como terrazas y jardines de amplitud, que permitan vivir el afuera.

“Los espacios exteriores comienzan a ser una parte principal de la vivienda y se valorizan más”, sentencia Gubitosi, que actualmente cuenta con unidades de cuatro ambientes en Palmera Crespo, su proyecto del barrio homónimo. “En términos de diseño, se intenta integrar el interior con el exterior, utilizando recursos como grandes ventanales, jardines verticales, mayores alturas interiores. Desde lo cotidiano, las cocinas se integran al estar, debido a que la familia participa del momento de la cocina de manera integral -ya no se acostumbra contar con servicio doméstico permanente-, y de esta manera se convierte en un espacio central y de convivencia familiar”, comenta, con relación a la nueva manera de habitar. Por cierto, las dependencias de servicio ya no existen o son muy infrecuentes.

Hablar del producto es, en concreto, hacerlo del cliente. Para Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, los departamentos de cuatro ambientes son buscados especialmente por consumidores finales; “familias que compran para mudarse y que, por lo tanto, valoran todo aquello que les permita satisfacer de mejor manera sus hábitos y rutinas familiares”. En ese sentido, comparte, son valorados el tamaño y distribución de los ambientes, “de manera que brinden intimidad para los integrantes de la familia”.

Además, indica, son requeridos los espacios para poder compartir tipo play room y se pone atención en la cantidad de baños. Goldszer coincide en que son muy apreciados los balcones terraza o terrazas propias y las cocinas con comedor de diario. Respecto a la oferta, asegura que hoy hay en el mercado unidades de estas características tanto en proyectos en pozo y a estrenar como en edificios ya terminados. “En nuestra cartera contamos con unidades más compactas, desde 110 metros cuadrados, hasta pisos con más 500 m²”, ejemplifica, siempre refiriéndose a los cuatro ambientes.

Sintonía entre barrio/tipología

Gerardo Azcuy, desarrollador enfocado principalmente en la zona de Caballito, apunta que hay mucho mercado en el barrio para esta tipología; mucha afinidad entre los cuatro ambientes y el quartier, de neto perfil familiar. “Por su infraestructura, servicios, ubicación y conexión es una zona aspiracional para muchas familias que viven en casas en barrios cercanos e incluso en algunas zonas del Gran Buenos Aires”, apunta. “Este tipo de compradores buscan departamentos que, en cierta medida, tengan características similares a una casa, es decir, que sean casas en altura”, detalla.

Puntualmente, retrata el empresario, se trata de grupos familiares con hijos en edad escolar o universitaria, que requieren una vivienda con amplitud y que a la vez aprecian la seguridad que les brinda un edificio de departamentos, especialmente para los chicos que se mueven solos. “También existe un segmento de inversores que compra unidades grandes para revender o alquilar. Si bien en otros barrios el inversor suele adquirir departamentos chicos, en Caballito adquieren unidades grandes porque saben que son demandadas en la zona”, revela, haciendo hincapié en la particularidad de tener un cliente inversor para los cuatro ambientes.

En relación con la sintonía existente entre determinada zona y la tipología ofertada, también se expresan en Grupo Portland: “La tendencia que vemos es que en algunos barrios de la ciudad, como por ejemplo Villa del Parque, se generan proyectos que combinan la comodidad de una casa urbana con un condominio en baja altura”, comentan, explicando que se trata de emprendimientos con unidades de cuatro ambientes destinadas a familias con hijos, en edificios con amenities de uso, como espacios de coworking, jardines equipados para trabajar en el exterior y estaciones de gimnasia al aire libre al estilo de las plazas.

Santiago Mieres, director de la inmobiliaria homónima profundiza sobre el fenómeno de que estas unidades “compiten” con las casas. Analiza que dependiendo de las zonas de localización del cuatro ambientes, los valores de venta, en algunos casos, se equiparan con una casa a estrenar ubicada en un barrio coqueto del Gran Buenos Aires, particularmente en zona Norte. “Por esta razón es que hay muy poca oferta de esta tipología”, aclara el broker. Además, agrega que la oferta existente es muy premium: “Productos para un segmento muy limitado”, asegura Mieres y da números: los valores de venta que oscilan entre los US$450.000 y US$1 millón. “Se trata de departamentos que se ubican en los cascos urbanos de Vicente López, San Isidro y Olivos, y algo sobre avenida del Libertador”, detalla. De acuerdo con el broker, hay un cliente particular al que se apunta con lo nuevo de cuatro ambientes: matrimonios mayores, acostumbrados a vivir en 500 o 600 metros cuadrados con jardín, y que buscan un departamento cómodo y grande, porque no quieren vivir “apretados”.

Sin crédito

Enfocados en los casados con hijos, la financiación de un cuatro ambientes no es un tema menor. De acuerdo con los desarrolladores, la ausencia del crédito hipotecario también explica la falta de opciones a la hora adquirir una unidad de estas características; sobre todo, para quienes el cuatro ambientes representa una primera vivienda. Desarrolladores y brokers concuerdan: sin el motor bancario, la demanda es chica. “La falta de crédito siempre es un problema porque es una herramienta con un efecto multiplicador de operaciones muy importante en nuestro sector, ya que genera una cadena en la que cada eslabón agrega sus ahorros (o bien, un nuevo crédito) para comprar una unidad más grande o mejor”, señala Azcuy, indicando que “como efecto paliativo”, en su empresa cuentan con financiación post entrega que consiste en abonar el 30% al momento de la firma y el 40% en cuotas sin interés durante la obra, lo que le permite al propietario mudarse habiendo abonado el 70% del total.

En líneas generales, la financiación que ofrece el desarrollador, al igual que para otras tipologías, incluye cuotas ajustables por índice CAC. Por caso, en Grupo Tueroc, solicitan un adelanto de 20% y el saldo en 36 cuotas. En tanto, desde Grupo Portland anticipan el lanzamiento de productos con financiamiento propio, en pesos, a 22 años.

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