La microzona de Recoleta que es una burbuja y donde conviene comprar departamentos viejos para refaccionar
Representa una de las áreas más deseadas del barrio por su accesibilidad y gran oferta de servicios; además se la reconoce por tener una oferta de unidades usadas de categoría y escasas propuestas a estrenar
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En el área comprendida entre la avenida Las Heras, Santa Fe, Austria y la avenida Pueyrredón, con características que hacen que lo que queda vacante enseguida se ocupe, se encuentran algunas oportunidades en unidades a refaccionar y los desarrollos en curso se transforman en verdaderos objetos de deseo.
“No se trata del barrio de Recoleta clásico, no es la zona central sino el segundo anillo”, explica Daniel Obetko, gerente de residencial premium de Interwin.
Su principal característica es que es una zona muy bien comunicada, con una excelente propuesta comercial, educativa, gastronómica y sanitaria. Es un área de alta densidad de población, con una gran cantidad de construcciones que ocurrieron en los años 50 y 90. “Quedan pocos terrenos y hay pocos emprendimientos nuevos. Es una zona que perdió valor sobre todo con la pandemia, por no tener buena cantidad de áreas verdes o edificios con balcones o zonas intermedias”, aclara Obetko. Y sostiene que la mayor parte de la oferta corresponde a edificios con cierta antigüedad, que buscan aquellas personas que están dispuestas a hacer una refacción. En ese sentido, se trata de construcciones de buena calidad, con ambientes más amplios que los que se encuentran en los departamentos usados en los que vale la pena invertir para reformarlos.
“Es una zona que tiene potencial de crecimiento de precios y sobre todo la posibilidad de conseguir oportunidades para adecuar y refaccionar a las necesidades de las familias que lo compran”, aclara el gerente de residencial premium de Interwin.
Una microzona distinta
Por otra parte, identifica dos públicos particulares que van en busca de esta zona: por un lado, los inversores que demandan departamentos para alquiler temporario y después departamentos chicos para gente que busca su primer hogar o estudiantes que se instalan en la zona por la excelente conectividad y la presencia de algunas facultades
“Es una microzona en un barrio tradicional que se está moviendo muy bien, en la que tenemos bastantes operaciones concretándose y otras ya concretadas”, cuenta Carola Fernández Berisso, responsable del sector Viviendas de Achaval Cornejo. Y, al igual que Obetko, concuerda en que es una zona cómoda por sus accesos: redes de transporte, colegios y mucha actividad cultural.
Además, con la vuelta a la presencialidad en casi su totalidad, “Recoleta es un barrio muy elegido por las personas que tienen que volver a vivir a la ciudad desde los suburbios verdes”, explica Fernández Berisso.
Para Ilan Szlazer, socio de Qube, la zona mencionada se destaca por una increíble mixtura de edificios tradicionales y modernos, rodeada de grandes avenidas con varios medios de transporte y cerca de todo dentro de la ciudad. “Algo que también atrae es la variedad de universidades y centros de estudios con el que cuentan. Por último y no menos importante es la seguridad, la presencia de efectivos policiales y la cantidad de comercios de cercanía”, señala.
Por su parte, Francisco Bosch, socio fundador de Miranda Bosch Real Estate & Art, considera que en este sector de Recoleta la oferta inmobiliaria es amplia y diversa, con propiedades en venta que abarcan diversos tipos y rangos de precios. “Las propiedades de mayor valor se concentran principalmente en la zona de la Isla y en las calles Beruti, Austria y Juncal. Los departamentos ubicados en pisos altos sobre las avenidas son especialmente apreciados por la amplitud de sus vistas panorámicas, lo cual contribuye significativamente a su valorización en el mercado. Asimismo, la disponibilidad de cocheras dentro de los edificios es altamente apreciada en esta zona, reflejando la demanda por comodidad y practicidad en la vida urbana de alta gama que caracteriza al barrio”, explica.
Recoleta atrae principalmente a profesionales, familias de clase media-alta y alta. Este sector se distingue por su ambiente tranquilo y seguro, servicios de alta calidad y proximidad a importantes centros de negocios, colegios y hospitales. Además, ofrece una rica oferta cultural con museos destacados y espacios verdes como el Parque Carlos Thays y la Plaza Francia. La cercanía al transporte público también es un punto a favor, facilitando la movilidad dentro y fuera del barrio.
En cuanto a la oferta disponible en la zona, en la actualidad son cerca de 150 las unidades publicadas en los principales portales inmobiliarios, con predominancia de uno y dos ambientes entre 35 m² a 65 m² principalmente. “Allí es donde se dirige también la mayor demanda”, afirma Juan Manuel Vázquez Blanco, economista y gerente general de Fabián Achával Propiedades. “Vemos que muchos compradores son inversores, pero también existen proyectos específicos que tienen una demanda sostenida aunque no masiva de unidades de tres y cuatro ambientes, proveniente de particulares para uso residencial”, agrega.
Lo precios de las propiedades en Recoleta
En cuanto a los precios, Obetko advierte que, después de caídas muy fuertes, y esta zona es una de las que más cayó, hoy evidencian una recuperación. En lo que se refiere a emprendimientos, explica que, el altísimo valor de la tierra en la zona dado por la escasez, más un costo de construcción que subió mucho, más la incidencia de la tierra que es alta, determinan valores más elevados de venta para los emprendimientos en comparación con el año pasado.
Y detalla que los precios varían según distintos factores, por un lado, la luminosidad, ya que, en una zona de alta densidad como esta, la luminosidad es un factor diferencial. “Otro aspecto a tener en cuenta es el estado, hay que ver si fueron refaccionados o no. En el caso de los departamentos a estrenar los amenities representan un gran diferencial en función de que hay pocos emprendimientos con esas características”, aclara.
El inmobiliario asegura que los valores de los usados arrancan en el rango de los US$2300/m² y US$2400/m² para unidades que necesiten algún tipo de refacción mientras que los departamentos a estrenar con amenities arrancan en los US$2800/m² y llegan hasta los US$6000/m².
“Es un área en donde uno podría llegar a encontrar oportunidades en la que seguramente, cuando la suba de precios comience a consolidarse también hará subir los valores allí”, agrega el gerente de residencial premium de Interwin.
“Cualquier proyecto realizado en estos barrios es altamente apreciado por un público más conservador, que valora la estabilidad y la cercanía a teatros, universidades y colegios, sanatorios médicos, shoppings como el Alto Palermo, así como al centro de la ciudad. Hay un segmento de mercado que siempre ha sido fiel a Recoleta y Barrio Norte y no realizan inversiones fuera de estos barrios. Debido a una escasez de nuevos lotes para la construcción, cada desarrollo en estos lugares genera una alta demanda”, explica Alan Mohadeb, socio de Grupo Libertador.
Detalla, además, que se trata de una microzona altamente demandada tanto para vivienda como para inversión. “La incidencia de la tierra en Barrio Norte y Recoleta es significativa. Este barrio ostenta una de las cotizaciones más elevadas por metro cuadrado, lo que se refleja directamente en el precio final de las propiedades que se comercializan”, señala.
En cuanto a la demanda, asegura que es muy pareja, tanto para departamentos nuevos como así también para usados en excelentes condiciones y listos para ser alquilados en forma temporaria y obtener un rendimiento en dólares que trae el turismo tanto internacional como local del interior del país.
Ernesto Davidsohn, director de Newland, advierte que el barrio de La Recoleta es uno de los más emblemáticos y codiciados de Buenos Aires, y que se destaca por su combinación única de cultura, historia y modernidad.
“En cuanto a los costos, el primer semestre del año registró aumentos significativos en dólares y los precios intentaron adecuarse a esa curva ascendente. Creemos que a medida que disminuya la inflación, tanto los costos como los precios relativos se irán adaptando a la competitividad real del producto, alejándose de las especulaciones. Este ajuste permitirá una evaluación más justa y precisa del valor de las propiedades, beneficiando tanto a los vendedores como a los compradores”, señala el desarrollador. En cuanto a los proyectos inmobiliarios en el área, asegura que están diseñados para satisfacer a un público exigente, que valora tanto la ubicación como la alta calidad de las terminaciones y los detalles constructivos.
Otros de los escasos proyectos en danza en la zona es el de Qube Juncal, ubicado en la esquina de Juncal y Laprida. A tres cuadras de Av. Santa Fe y de la estación de Subte D, tiene gran accesibilidad con variadas opciones de transporte y locales comerciales. Se encuentra en una zona próxima a avenida del Libertador, Parque Las Heras, el Centro Cultural Recoleta, Plaza Francia, Museo Nacional de Bellas Artes, y distintas universidades, clínicas y sanatorios. El desarrollo contará con nueve pisos con unidades de uno, dos, tres y cuatro ambientes, todas al frente con salida a balcón y balcones terraza en últimos pisos. Además, cuenta con un subsuelo de cocheras, amenities y orientación norte lo que garantiza luminosidad en todas las unidades y ambientes. Su entrega se prevé para diciembre de 2025 y el precio arranca en los US$3465/m².
Otro emprendimiento es el que se levanta en la esquina de Pacheco de Melo y Agüero, con alta conectividad por su cercanía a la estación Las Heras del subte H y arterias de rápido acceso como las avenidas Las Heras, Avenida del Libertador y Pueyrredón; cercano al corredor verde de avenida del Libertador que conecta con los bosques de Palermo y a la oferta cultural y gastronómica de la zona.
También con orientación norte, que asegura luz y sol durante todo el día en todas las unidades, el desarrollo tiene 10 pisos con un importante local de 140 m² en planta baja. Contará con unidades de uno, dos y tres ambientes de 30 m² a 150 m², el 90% al frente, que serán aptas para vivienda o uso profesional. En este caso, la fecha de entrega es en julio del 2026 y el valor del m² arranca en los US$2300.
Un desarrollo que rompe con el concepto de los departamentos tradicionales de la zona es el de We Surf, ubicado en la calle Laprida a metros de la avenida Las Heras, en pleno Recoleta. Con una inversión inicial de US$3 millones, el desarrollo ubicado a pasos de “La Isla”, constará de 20 departamentos de 45 m² con el concepto de “dos ambientes libres o liberados” y en el último piso un único penthouse de 80 m². En cuanto a los valores de comercialización, Ezequiel Rivarola, quien maneja la desarrolladora, comparte que los tickets arrancan en los US$140.000 dependiendo del tamaño del balcón, que varía en cada unidad -son todas distintas-, y la forma de compra es con un 40% de anticipo y cuotas en dólares o en pesos que se ajusten con el Índice la Cámara de la Construcción (CAC).
En la zona, BAH Arenales , se trata de un emprendimiento boutique que propone una excelente conectividad: a pasos de Avenida Santa Fe, a solo 100 metros de la línea D y H de Subtes con accesibilidad y todos los servicios. El mismo contará con 14 pisos, con unidades de uno, dos y tres ambientes y local comercial en PB, además de amenities. Su entrega se prevé para mayo próximo y los valores del m² van desde los US$$2700.
Según el socio de Grupo Libertador, que lleva adelante el proyecto Haaus Bustamante en la calle Sánchez de Bustamante y la avenida Las Heras -a unas pocas cuadras de la microzona considerada- un factor crucial es la calidad inmobiliaria de esta porción del barrio. En el caso de su desarrollo, que comienza a construirse a fines de este año, en la esquina de Sánchez de Bustamante y avenida Las Heras, posee orientación norte, vistas abiertas a Las Heras y cercanía a la Biblioteca Nacional y Plaza Francia, además de situarse a tan solo 70 metros de la avenida del Libertador.
Se trata de un edificio en esquina de 16 pisos con 75 unidades de entre uno y dos ambientes. Está preparado para primera vivienda, apto profesional y pensado también para ser administrado para el alquiler temporario con una rentabilidad superior al 10% en dólares, libre de gastos. Los valores parten en los US$2800/m², con unidades de 30 a 55 m² pensadas para primera vivienda, apto profesional o alquiler temporario: monoambientes divisibles de 45 m² y dos ambientes de 50 a 55 m². Según aclara Mohadeb, las unidades terminadas tendrán un valor cercano a los U$S4000/m². Se prevé que la obra llevará unos 26 meses. “Será una de las últimas esquinas que se van a construir sobre las Heras en Barrio Norte, teniendo en cuenta el nuevo Código de Edificación”, explica.
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