La localidad de zona norte en donde el alquiler de un departamento ya superó a Nordelta y por qué es tan codiciada

Mientras se continúa dilatando la posibilidad de modificar la ley de alquileres en el congreso, el precio de alquiler de los departamentos sigue en alza. En la zona norte de Gran Buenos Aires, los valores treparon un 7.1% en mayo. Esto se traduce en que un departamento de dos ambientes hoy se alquila por un precio promedio de $63.241 por mes.

En este sentido, el incremento de precio acumula cuatro meses consecutivos con subas por arriba de 4% y, en lo que va de 2022, los precios ya sufrieron un alza del 24,2%, por debajo de la inflación. A su vez, la oferta continúa acotada frente a la incertidumbre por el tratamiento de la 27.551.

Entre los barrios más caros del mercado sigue estando Nordelta, con valores que superan los $83.000 por mes. Sin embargo, otras dos zonas superan al barrio fundado por Eduardo Costantini. Se trata de Fátima y La Lucila, que tienen la oferta más cara: $85.905 y $85.040 por mes, respectivamente.

La Lucila se ubica como el segundo barrio más caro para alquilar y obedece a una lógica particular dentro de zona norte. Las propiedades dentro de esta área del municipio de Vicente López también ostentan el valor más caro de metro cuadrado para vender con US$3.383/m². Ubicado en un enclave privilegiado, entre el río, la Avenida del Libertador y avenida Maipú, limita con Olivos y Martínez, que forman parte de San Isidro.

“La Lucila es uno de los barrios más caros y exclusivos del corredor Libertador de la zona norte. Hay mucha obra nueva y de mucha calidad respecto a lo que se hace en otros lugares del distrito”, dice a LA NACION Maximiliano D’Aria, de Inmobiliaria D’Aria.

Entre sus principales características, se trata de un barrio con mucho verde, paseo costero, reserva natural, oferta gastronómica, buena accesibilidad y que nuclea una gran cantidad de colegios bilingües. “La Lucila es una zona muy buscada por la oferta de colegios en las cercanías. Colegios muy prestigiosos como el Lincoln, a los que concurren no sólo gente local sino extranjeros y expatriados. Eso genera una alta demanda locativa y normalmente hay muy poca oferta”, señala a LA NACION Daniel Salaya Romera, de la inmobiliaria Salaya Romera.

Hay dos grandes zonas de departamentos que están entre las más codiciadas por tratarse de unidades de categoría, más nuevas y con mayor tamaño. La primera, en el Centrito de La Lucila, alrededor de la estación de tren; y, la segunda, el corredor Libertador. “Se trata en ambos casos de departamentos con superficies más grandes de lo común. En el caso del corredor Rawson se trata de edificios de pocas unidades, en general de tres ambientes, cerca de 100 m² y de hasta cuatro pisos”, cuenta Salaya Romera.

Mientras que en el caso de los edificios de Libertador, advierte que son departamentos más exclusivos con grandes visuales al río y amenities.

La oferta en este barrio es muy baja. Y, lo que se publica en el mercado locativo dura solo días o en algunos casos semanas “Por la ley de alquileres la oferta disminuyó. Hoy en ZonaProp no hay más de 20 departamentos publicados. La oferta se concentra en unidades de dos o tres ambientes”, añade D’Aria.

En tanto, los inmuebles ofrecidos duran entre 10 y 20 días publicados. “Muchas veces los tenemos alquilados antes de publicarlos”, dice el broker. En el edificio Nila que está ubicado sobre Avenida del Libertador a metros de Paraná -la calle que separa los partidos de Vicente López y San Isidro- en la inmobiliaria tienen lista de espera para alquileres. “Otro fenómeno que se da en el barrio es que los alquileres se están sujetando al dólar, con contratos en dólares”, añade. En relación a los precios en pesos, explica que un dos ambientes en una torre con amenities arranca en $140.000, en los pisos más bajos, y pueden llegar a los $190.000 por mes. En tanto, los tres ambientes arrancan en $180.000 y se van a $270.000mensuales.

Por ejemplo, hoy en Salaya Romero tienen sólo una unidad disponible para alquilar en la Torre Carpediem. Se trata de un departamento sobre Avenida Libertador de casi 200 m² y cuatro dormitorios, que se ofrece por un valor de US$3500.

En tanto, en el corredor Rawson, el valor disminuye en un 15% ya que se trata de edificios mas pequeños sin amenities, indica D’Aria.

Ambas inmobiliarias sostienen que hay nuevos proyectos que, se espera contribuyan a mejorar la oferta disponible en el mercado locativo. “El valor del metro cuadrado puede llegar a los US$4000 por la categoría de los edificios. Además, por la altura respecto a la rivera un primer piso en La Lucila equivale a un quinto piso en Olivos. En este sentido, la rentabilidad es superior respecto a otras zonas del partido. Mientras que la rentabilidad general ronda el 3% anual, en La Lucila puede llegar a valer 4%, justamente por la escasez de oferta”, admite Salaya Romera.

La venta en zona norte sigue en caída

Tras el boom de la búsqueda del verde que se registró tras la pandemia, la zona norte del Gran Buenos Aires (GBA), no logra escapar hoy de la crisis que atraviesa el mercado inmobiliario y evidencia una importante caída del valor del metro cuadrado, que ya se ubica en los mismos niveles que hace cinco años.

Sin embargo, la zona norte del Gran Buenos Aires (GBA), tampoco logra escapar de la crisis que atraviesa el mercado inmobiliario y evidencia una importante caída del valor del metro cuadrado, que ya se ubica en los mismos niveles que hace cinco años.

En este sentido, el precio medio de los departamentos disminuyó un 0.3% en mayo ubicándose en US$2256/m². En lo que va de 2022, el precio medio lleva una baja acumulada de 1.2%, muy por debajo de la variación del CAC y de la inflación en dólares. El departamento medio de dos ambientes y 50 m² tiene un valor de US$111.000 mientras que un tres ambientes, de 70 m², ronda los US$167.000.

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