La “letra chica” de un crédito hipotecario: entre tasas e impuestos pueden sumar un costo extra de hasta 5%

CÓRDOBA.- La reaparición del crédito hipotecario es una opción para quienes quieren llegar a la casa propia en un país, como la Argentina, donde se estima que el déficit habitacional afecta a unos tres millones de hogares, lo que se traduce en el 20% de las familias. Desde los primeros anuncios este año más entidades financieras fueron sumando propuestas y hay competencia para ofrecer mejores tasas y plazos. Más allá de la disponibilidad de recursos, hay cargas impositivas que encarece las opciones. Por ejemplo, para un inmueble de 125 metros cuadrados valuado en $150.000.000, que el préstamo financia en 75%, entre tasas e impuestos se agrega un costo que en promedio llega al 2,26% y puede llegar hasta el 5%.

Los datos se desprenden de un trabajo realizado por el Ieral de la Fundación Mediterránea sobre las cargas provinciales y municipales que pesan sobre los hipotecarios. El reporte subraya que la mayor disponibilidad de ahorros para ser movilizados desde el sistema financiero hacia el sector privado es “condición necesaria pero no suficiente” para dinamizar el crédito hipotecario. Plantea que un aspecto clave lo constituyen los “trámites, regulaciones e imposiciones que se deben cumplir para formalizar y registrar la compra de una propiedad” con hipotecario.

Para que una vivienda pueda ser transferida y operar como garantía del crédito, tiene que superar el “estudio de título” lo que implica cumplir un conjunto de requisitos que son verificados a través de interacciones con al menos media docena de oficinas. Terminada la transacción, la trasferencia y la hipoteca deben ser inscriptas en el registro de propiedad inmobiliario, para lo cual hay que superar otro conjunto de trámites.

Esos trámites, señala el estudio, demandan “intercambio de documentación e información, tiempo de procesamiento y pago de tasas retributivas de servicios e impuestos. La complejidad, tardanza y costos varía según cada provincia, pero en general son una barrera importante”. En la mayoría de los casos se hacen de manera manual; la automaticidad es “la excepción”.

Respecto de los costos tributarios, están conformados por varias tasas retributivas que, en algunas provincias pueden llegar a aplicarse hasta cinco, más el impuesto de sellos (sobre la transferencia y la hipoteca).

Si bien el promedio de costo extra que implican tasas e impuestos sobre un hipotecario es de 2,26%, en Salta, por ejemplo, ese nivel queda cerca del 5%. Apenas por detrás se ubican Corrientes y La Pampa, mientras que en Santa Fe, Chaco y San Luis rondan 4%. La contracara son Mendoza, Jujuy y Catamarca, con la menor incidencia del país.

“No es exagerado decir que las debilidades de gestión de los organismos relacionados con la registración de los inmuebles es una barrera con capacidad para impedir un avance rápido en la reducción del déficit habitacional”, dice Osvaldo Giordano, director del Ieral, quien considera que cada provincia debería priorizar la simplificación y automatización de los trámites, además de eliminar imposiciones que encarecen la operación. A modo de ejemplo, señala que hay provincias donde se cobra una tasa para verificar que no hay deuda o para chequear el informe catastral o notarial. “No es solo el costo económico sino la burocracia”, apunta.

Entiende que, “sin comprometer el equilibrio fiscal” se puede eliminar el impuesto de sellos sobre transferencia de viviendas financiadas con hipotecarios y todas las tasas que el Estado cobra para emitir los diferentes tipos de certificados. Además, el economista destaca que la velocidad con que salen los hipotecarios incide en los tiempos de los bancos para fondearse.

Tasas municipales

Hace dos meses el ministro de Economía Luis Caputo anunció que el Banco Nación cerrará sus sucursales en municipios que “insisten con abusar de sus vecinos mediante subas de tasas municipales injustificadas, que además esconden en servicios nacionales”.

Con el anuncio del cierre de, por ejemplo, la sucursal de Ramos Mejía (La Matanza), el Nación presentó varias cautelares. La última fue en Córdoba, donde el juez federal Alejandro Sánchez Freytes, hizo lugar al pedido de suspender las tasas que le cobran las municipalidades de la ciudad capital y Jesús María. La entidad ya obtuvo cautelares similares en General Deheza (también Córdoba), La Plata y Bariloche.

Para configurar el contexto global de los créditos el peso de las tasas municipales, hay que tener en cuenta que las que pesan sobre el sector bancario tienen un promedio de 4,6%, número que está cuatro veces por encima del promedio de las que recaen sobre los otros sectores.

Ya otro estudio del Ieral indicó que, en promedio, las cargas de municipios se llevan el 16% de la rentabilidad de una sucursal del Banco Nación. Sobre un universo de 86 tasas municipales relevadas, se detectaron 27 maneras distintas de calcularlas, que van desde un monto fijo mensual en pesos a un monto anual en pesos más un adicional de 20% pasando por número de cajeros, superficie de la sucursal, porcentaje total de ingresos incluyendo títulos públicos o excluyéndolos.

La tasa municipal efectiva promedio sobre el spread es del 16% a diciembre del 2023, aunque el récord es del 70% en San José de Feliciano, en Entre Ríos. De 86 ciudades, 46 tienen una carga que supera ese promedio. Por ejemplo, en La Matanza (Buenos Aires) es del 65%; Posadas (Misiones) alcanza 59%; en Paraná (Entre Ríos), 49%, y en la ciudad de Córdoba, 19%. También se pretendía lograr que las tasas municipales fueran “públicas” y que hubiera una única manera de liquidarlas y pagarlas. Aunque el diagnóstico era el correcto, no hubo avances.

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