La “letra chica” de la modificación del Impuesto de Sellos en la compraventa de propiedades en CABA

Como anticipó LA NACION el viernes pasado, el Jefe de Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, Jorge Macri, implementó una modificación al Impuesto a los Sellos, tributo que se abona en el momento de concretarse la compraventa de un inmueble.

Este Impuesto grava todas las operaciones inmobiliarias en la Ciudad de Buenos Aires y equivale al 3,5% del valor de escrituración de la propiedad. El pago suele dividirse equitativamente entre las partes involucradas. Este cambio fue establecido mediante las leyes 6805 y 6806, que modifican el Código Fiscal y la Ley Tarifaria para 2025 y fue publicado en el Boletín Oficial de la Ciudad.

¿Qué es el Impuesto de Sellos y cómo se aplica?

El Impuesto de Sellos se aplica a todas las compraventas de inmuebles en la ciudad de Buenos Aires con un 3.5% del valor de escrituración.

Hasta el 2024, el límite no imponible era de $56.270.730. A partir de este nuevo año, el tope se elevó a $205.332.000. Es decir que, desde ahora, quienes compren un inmueble por alrededor de US$190.000 no deberán pagarlo, ahorrándose así un gasto en su transacción de US$6650, tanto el vendedor (US$3325) como el comprador (US$3325). Y quienes compren por un valor mayor, pagarán el 3,5% sobre la diferencia.

Los agentes inmobiliarios esperan que esto impulse el mercado y eventualmente se dinamicen las transacciones en el segmento medio-alto, facilitando el acceso a la vivienda propia. Señalan que al elevarse el tope, muchas propiedades sobre las cuales se pagaba el impuesto, quedarán exentas.

Luego del anuncio de la medida, en los últimos días surgieron algunas dudas sobre su “letra chica”.

1) ¿Hasta qué importe se exime del pago del impuesto?

En pesos, la nueva medida exime a las propiedades de hasta $205.332.000 pero si el análisis es en dólares, ese monto es de US$188.000 considerando el valor del dólar al tipo de cambio oficial a la fecha de hoy.

2) Teniendo en cuenta que el límite es en pesos, ¿qué tipo de cambio se toma en la conversión a dólares del valor de la propiedad?

Se toma el valor del dólar del Banco de la Nación Argentina (BNA) tipo vendedor del día hábil anterior al de la firma de la escritura traslativa de dominio.

3) ¿Cómo se determina el valor del inmueble a vender?

Se toma en consideración el precio de referencia de ARCA (ex AFIP), el de la valuación fiscal o el de la negociación entre las partes, el que resulte mayor.

4) ¿A qué tipo de operaciones inmobiliarias se aplica la modificación del impuesto?

Solamente a las transacciones de inmuebles que sea sean vivienda única, familiar y de ocupación permanente. No las oficinas, ni locales ni otros inmuebles.

5) ¿Qué documentación deberán presentar los compradores para confirmar que el inmueble que adquieren será su vivienda única?

Deberán acreditarlo con un certificado registral emitido por el Registro de la Propiedad de la Ciudad de Buenos Aires (ese informe lo solicita el escribano interviniente).

6) ¿Cuál es el porcentaje que se abona si una propiedad tiene un valor superior al tope?

Tanto el comprador como el vendedor deberán abonar el 1,75% cada uno sobre el excedente de $205.320.000 (aproximadamente US$188-000): una propiedad que se escritura por $206 millones (o más) deberá abonar ese porcentaje de la diferencia del tope.

7) ¿Qué sucede en el caso de una cochera?

Si se encuentra dentro del mismo edificio del inmueble principal y su valor no excede el mínimo no imponible, no tributa el impuesto. Además los compradores y vendedores deben ser los mismos y la transferencia debe realizarse en el mismo acto escritural.

8) ¿Cuándo se abona el Impuesto de Sellos?

En caso de corresponder, se paga al momento de la firma de la escritura de compraventa: el escribano interviniente retiene la suma al comprador y vendedor y la abona en el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (GCBA) ya que es un agente de retención.

9) ¿Qué sucede en el caso de un usufructo cuando se transfiere la propiedad?

Se eximirá del impuesto como en las compraventas porque se trata de una cesión de dominio parcial.

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