“La hipoteca de bien futuro”, dijo Caputo: qué son las hipotecas divisibles y cómo funciona el sistema que reemplazaría al Procrear

En medio de un mercado inmobiliario en constante cambio, en el que la vuelta del crédito hipotecario cambió las reglas del juego, el Gobierno oficializó por un lado la disolución de fondo fiduciario que sustentaba el programa de viviendas Procrear; y por el otro la implementación de hipotecas divisibles para proyectos en desarrollo. Esta última medida fue publicada este miércoles en el Boletín Oficial a través de Decreto 1017/2024, a la que el ministro de Economía Luis “Toto” Caputo llamó “la hipoteca del futuro”.

“Esto es realmente un hito histórico del crédito hipotecario en nuestro país. Va a permitir financiar vía hipotecas, proyectos nuevos y/o no escriturados. Proyectos en pozo, y con boleto simplemente”, expresó el ministro en sus redes sociales. Y añadió: “Es un cambio de paradigma en la industria, que apunta a impulsar al mismo el crédito hipotecario y los desarrollos inmobiliarios”, al tiempo que felicitaba al secretario de Desarrollo Territorial, Hábitat y Vivienda, Rodrigo Aybar por la implementación del proyecto.

Quien no quiso quedarse atrás fue Federico Sturzenegger, el ministro Desregulación y Transformación del Estado, afirmando que esta medida “es un claro ejemplo de la libertad económica que impulsa el presidente Javier Milei”.

El crédito hipotecario volvió a fines de abril de este año de la mano de 22 bancos para que más personas puedan acceder a su casa propia. Pero, una de los requisitos indispensables que se deben cumplir para poder otorgarlo es que la propiedad en cuestión debe contar con escritura. Por lo que, los proyectos inmobiliarios en construcción y muchas de las unidades a estrenar quedan afuera. “Dicha situación reduce considerablemente la oferta de viviendas pasibles de ser hipotecadas, encontrándonos con que a nivel nacional existen más de 1.300.000 viviendas terminadas sin escritura y más de 500.000 en la provincia de Buenos Aires, según datos del Censo Nacional de Población, Hogares y Viviendas 2022″, explicaron desde el Gobierno. Y agregaron que esto es justamente lo que “limita el acceso al financiamiento de futuras obras a ejecutarse por el sector privado y restringe la afectación de las unidades funcionales o lotes de terreno”.

“Nada de lo que aquí se sugiere son imposiciones u obligaciones. Se trata de ampliar las opciones de operación del mercado. Por eso decimos que para cada necesidad habrá un mercado porque muchas veces el mercado no puede proveer una solución porque el Estado lo impide. Liberadas las restricciones el resto corre por cuenta del sector privado. Hoy, al sumar un nuevo activo subyacente, se amplían las posibilidades de financiamiento de la construcción”, concluyó el ministro Desregulación y Transformación del Estado.

LA NACION consultó a fuentes oficiales de las principales entidades bancarias para poder conocer la letra chica de las hipotecas divisibles, pero aclararon que aún falta la reglamentación por parte del Banco Central de la República Argentina (BCRA) para ver si les es rentable o no sumarse a la propuesta.

¿Qué son las hipotecas divisibles?

Las hipotecas divisibles son una forma de hipoteca que permite dividir un préstamo hipotecario inicial en varias partes más pequeñas, cada una asociada a una porción específica del inmueble. Esta división facilita la venta o traspaso de una parte del bien hipotecado sin tener que cancelar la hipoteca completa. Esta característica resulta útil principalmente en propiedades que pueden ser fraccionadas o en desarrollos inmobiliarios, donde un mismo préstamo cubre varias unidades independientes.

De esta forma, en lugar de que una propiedad privada se venda con toda la deuda hipotecaria asociada, puede dividirse en unidades que tengan porciones de la deuda, “algo que facilita la venta de estas nuevas unidades sin necesidad de cancelar la hipoteca en su totalidad”, explicaron desde el Gobierno en la resolución oficial.

Un ejemplo claro sería el siguiente: un desarrollador construye un edificio de unidades para vivienda y financia el proyecto solicitando un crédito hipotecario. A medida que va vendiendo los departamentos, se va librando de la deuda. Esto genera que, al dividir la hipoteca, cada departamento queda con su propia porción de la deuda, lo cual facilita la venta de unidades de forma independiente, y cada comprador solo adquiere la hipoteca de su departamento, sin afectar a los demás propietarios.

Hipotecas divisibles: requisitos

En el decreto se establece que el acto constitutivo de la hipoteca divisible deberá cumplir con los siguientes requisitos:

• El dominio del inmueble deberá constar libre de gravámenes o los existentes deben ser reconocidos por el acreedor;
• Deberá contar con un proyecto que determine la modalidad de la subdivisión, en el que deberá constar el número, características y destino de las futuras unidades funcionales o lotes de terreno, que describa el proyecto urbanístico;
• Deberá contener la conformidad de las partes a fin que, una vez concluida la división del inmueble y transferido el dominio o constituido el derecho real de superficie a favor de cada adquirente, se proceda conjuntamente con la división del crédito y de la garantía hipotecaria que, desde ese momento, afectarán individual e independientemente a cada unidad o lote o superficie por el saldo que le pudiere corresponder a estos últimos.

A su vez, aclararon que “si el saldo de deuda se hubiera cancelado con anterioridad a la transferencia correspondiente, el dominio y el derecho real de superficie de la unidad funcional o lote respectivo quedarán libres de toda deuda y del gravamen hipotecario oportunamente constituido”.

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