La fórmula perfecta: cómo debería ser la ley de alquileres ideal que evitaría conflictos y aumentaría la oferta

En un contexto de plena incertidumbre, la ley de alquileres volvió a ser el centro de atención. Después de un almuerzo clave entre el presidente Alberto Fernández y el ministro de Economía, Sergio Massa, trascendió la intención de derogar la norma. Ambos habrían coincidido en que esa ley “no da para más”. De ser así, los próximos pasos consistirían en lanzar un decreto de necesidad y urgencia para modificar la legislación actual; que fue aprobada por Diputados a fines de 2019, durante el Gobierno de Macri, y sancionada en el Senado durante la gestión de Fernández en junio de 2020 comenzando su vigencia en julio de ese año.

En el caso de que se concrete, los cambios que analizaría el Gobierno son suspender la ley por 180 días con un DNU que restablezca la legislación anterior y sumaría algunos beneficios impositivos para los propietarios que destinen sus departamentos al mercado de los alquileres: la renta del negocio no pagaría Ganancias y la propiedad estará exenta de Bienes Personales. El objetivo es claro: aumentar la oferta en alquiler, hoy en el mínimo histórico.

Con este proceder, el Gobierno busca la forma de mitigar la crisis habitacional potenciada por aumentos de casi 250% desde el comienzo de la pandemia y la amenaza de alcanzar subas interanuales de tres dígitos en el corto plazo para los contratos vigentes, en un escenario con alta demanda y listas de espera.

En este marco, más de una persona se pregunta cómo sería la ley de alquileres ideal para que no haya conflicto entre las partes. De este interrogante se desprenden temas como los plazos, la forma de fijar el precio, la determinación de obligaciones de las partes para evitar problemas y de las garantías.

La duración de los contratos

En términos del plazo que dura el contrato, con la ley anterior estaba previsto en un período de dos años y la nueva legislación lo modificó a tres años. Según el abogado especialista en el sector inmobiliario, Enrique Abatti (h), “un alquiler a muy largo plazo termina generando que el inquilino se sienta dueño y termine generando incomodidades con el locador, desgasta la relación. Por eso, un plazo de dos años en el cual las partes se vuelvan sentar, hablar, ver cuestiones, que el locador revise la propiedad es algo saludable para todos”.

Las obligaciones de las partes

Otro aspecto que destaca el experto es la exhaustiva determinación de las obligaciones de las partes involucradas. La última reforma del Código Civil y Comercial en 2015 acortó la cantidad de artículos que antes contemplaban y discriminaban diversas situaciones.

A partir de estos cambios, “quedaron muchas cuestiones abiertas de lo que pueden acordar las partes o hablan más de generalidades y eso da lugar a que haya mayores conflictos entre las partes, si es que estas no las previeron antes”, opina. “Por ejemplo, si en un edificio deja de funcionar la caldera y no hay calefacción central ¿es responsabilidad del locador? No, del consorcio. Tampoco sería del inquilino, y si eso no está previsto, la ley avala que el inquilino le pueda reclamar que le pague un alquiler en otro lado donde sí ande la calefacción”, ilustra el letrado.

La solución a esta debilidad sería rellenar los vacíos legales en el contrato, por ejemplo, se podría hablar de qué pasaría en el caso de que se interrumpan los servicios.

Los ajustes de precio

Para Abatti, la reformulación de la ley debería contemplar la posibilidad de que propietarios e inquilinos puedan acordar el alquiler y los mecanismos de su ajuste. Explica que en 1991 cuando a economía se regía por paridad cambiaria, se sancionó la ley de convertibilidad que, ante la poca inflación, no se permitía que los precios se ajustaran a partir de índices.

“Eso lo arrastramos desde 1991 y en el medio pasaron crisis e inflación de dos dígitos”, comenta, y aclara que la ley de alquileres 27.551 finalmente reguló la desindexación. Hoy, el alquiler de viviendas se puede actualizar a partir del Índice para Contratos de Locación (ICL) creado por el Banco Central y los locales comerciales pueden regular sus alquileres en función del ICL, el de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) o un promedio de ambos. “Propongo que las partes puedan usar cualquier mecanismo para ajustar el alquiler”, establece el abogado. El más común es el escalonado, en el que de a semestres se aumenta la cuota mensual.

Otra opción frecuentemente utilizada era, antes de la actual ley, la medición en base a la canasta de productos básica. Esta consistía en que las partes tomen como referencia un producto determinado de un local específico, por ejemplo un café de una cafetería reconocida, y que al momento de la actualización se fijaran cuánto había aumentado el producto para poder trasladar proporcionalmente el aumento al alquiler. En pocas palabras, el letrado propone la indexación a voluntad del precio de alquiler.

Los tan temidos desalojos

Otro aspecto que se refiere más a una cuestión procesal, es “que se activen mecanismos para lograr procesos de desalojo más rápidos”, señala. “En Estados Unidos, por ejemplo, el proceso de recupero de una propiedad ante el incumplimiento del locatario es más corto que acá. Allá, el locador tiene que intimar por tres días al inquilino para que pague. Si no, va a la Corte, expone su caso y se resuelve en dos o tres semanas o como mucho en tres meses. En ese tiempo ya hay una sentencia de desalojo y van con la policía o el alguacil del lugar y lo sacan. En cambio, acá hasta tener sentencia puede pasar un año y medio y además después tenés que concertar una cita con el oficial de justicia para cuando tenga tiempo, que con la pandemia también se dificultó”, comenta Abatti.

Las garantías de los contratos

Además, el letrado impulsa la idea de que no se impongan garantías definidas. La nueva ley modificó el artículo 1196 del Código Civil y Comercial de la Nación, y ahora impone que no se le puede pedir al inquilino el pago anticipado de más de un mes de alquiler ni depósitos de garantía o exigencias asimilables por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler.

“Hasta la sanción de esta ley, las partes podían acordar cualquier tipo de garantía, normalmente una propiedad”, empieza a detallar Abatti. “A mis clientes les digo que está bueno pedirle al inquilino una propiedad como garantía pero que hay otras opciones más rápidas para ejecutar, por ejemplo, un salario. A un fiador que esté hace varios años en un empleo y que demuestre que en ese empleo tiene buen sueldo le vas a poder embargar mas rápido su sueldo que tener que ejecutar una propiedad. Además, muchas veces no tienen otra propiedad o sus conocidos no se lo quieren dar”, añade.

Más allá de las consecuencias de la nueva ley, el especialista evalúa la necesidad de introducir en el sistema incentivos para que haya más oferta de propiedades. “Estos pueden ser incentivos a la construcción, a inversionistas y también que se otorguen facilidades a los inquilinos para poder obtener respaldo”, dice, como se hace en Viena (Austria) donde el esquema de alquileres es exitoso, de acuerdo con Abatti.

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