La ciudad donde la gente se muda a edificios no terminados después de ser estafados por millones de dólares
Los propietarios podrían perder el derecho sobre las viviendas por incumplir el contrato de pago, a pesar de que no se estén construyendo
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Don Weinland
Gu Lin eligió el departamento en One Riviera por su ubicación: un barrio residencial tranquilo a pocos kilómetros al sur del distrito financiero de Shanghai y a un corto trayecto en bicicleta desde el río Huangpu, que divide la ciudad en este y oeste. Aunque Gu tuvo que pagar una prima (precio de un seguro) por esa área, calculó que eso hacía que fuera más probable que el piso mantuviera su valor si el mercado inmobiliario, como sospechaba que sucedería, eventualmente se quedaba sin fuerza.
Hizo un pago inicial del 70% por el departamento de 20 millones de yuanes (US$2,8 millones) en marzo de 2020. Su esposa y su hijo, junto con los padres de Gu, debían mudarse a la casa de tres habitaciones en la primavera de 2022. Gu, que es de Shanghai y tiene un trabajo de gestión bien remunerado, se imagina paseando con su familia bajo los 300 cerezos que el promotor planea plantar junto a las dos torres residenciales. Pero casi dos años después de que la familia recibiera las llaves, One Riviera sigue siendo un sitio de construcción.
Gu Lin es uno de los millones de chinos que invirtieron los ahorros de toda su vida en una propiedad que tal vez nunca se construya. Una crisis sin precedentes en el sector inmobiliario, causada por una combinación de promotores rapaces, confinamientos por la COVID-19 y políticas gubernamentales equivocadas, ha dejado a las empresas en quiebra y a los inversores sin dinero.
El caos está afectando a muchos chinos acomodados: la gente a la que le ha ido bien desde que el Partido Comunista abrió la economía china en los años 1980. Algunos han dejado de pagar sus hipotecas, que en China suelen comenzar mucho antes de que se completen las nuevas construcciones. Algunos han organizado manifestaciones. Hasta ahora las protestas han sido pequeñas y esporádicas, pero los políticos están preocupados por la perspectiva de metástasis de disturbios y una crisis bancaria causada por hipotecas impagas.
Los políticos están preocupados por la perspectiva de que se produzcan metástasis en los disturbios y una crisis bancaria causada por el impago de las hipotecas.
Cuando nos reunimos en un Starbucks en las afueras de Shanghai en agosto, Gu fue directo al grano. Podría perder unos 14 millones de yuanes si no recibe su casa. Alrededor de 300 de sus compañeros compradores pagaron el importe total. Gu es un hombre tranquilo y discreto de unos 40 años. Pero estaba visiblemente preocupado mientras explicaba su terrible experiencia, a menudo frunciendo el ceño.
Apenas unos meses después de comprar su departamento, el gobierno chino introdujo una serie de políticas diseñadas para enfriar un mercado inmobiliario sobrecalentado. A los responsables de las políticas les preocupaba que los grandes promotores estuvieran acumulando demasiada deuda. También querían domar a las empresas, que habían acumulado demasiado poder de mercado para los gustos del Partido Comunista.
El gobierno restringió la cantidad de apalancamiento que podían asumir los promotores inmobiliarios, prohibiendo a las empresas tener más deuda a corto plazo que efectivo. Los formuladores de políticas esperaban que esto pudiera evitar una crisis financiera, impedir que los precios de las viviendas subieran tan rápidamente y desalentar la especulación que condujo a las notorias ciudades fantasmas de China, donde distritos enteros de casas vacías permanecen sin vender.
Las políticas resultaron demasiado efectivas. A mediados de 2021 Evergrande, la promotora más endeudada del mundo, empezó a tener dificultades para pagar sus deudas. Ese mismo año incumplió sus obligaciones. En 2022, los confinamientos por la covid golpearon la economía china. Temiendo un futuro incierto, los compradores potenciales ahorraron su dinero en lugar de comprar casas. Muchos promotores detuvieron la construcción y una ola de impagos se extendió por el mercado.
Entre las víctimas se encuentran los acreedores de los promotores (administradores de activos y fondos de cobertura) que no han podido recuperar sus inversiones. Pero los hogares comunes y corrientes son los más afectados por la crisis. Sólo los grandes promotores deben a los compradores de viviendas alrededor de 7 billones de yuanes en departamentos, estima Gavekal, una firma consultora. Country Garden, un antiguo gigante de la industria que ahora ha incumplido, está construyendo 1 millón de viviendas.
Pero la gran mayoría de los promotores inmobiliarios son pequeñas empresas como Dongying, que está construyendo el piso de Gu Lin. Como no cotizan en ninguna bolsa de valores, es muy difícil conocer la magnitud del problema. Algunos economistas estiman que dos tercios de las viviendas sin construir nunca se completarán, aunque otros son más optimistas. En algunas ciudades la gente se ha quedado sin dinero y se ha visto obligada a trasladar a sus familias a edificios sin terminar. Viven en caparazones de hormigón (hierven en verano y se congelan en invierno) y deben calentar agua sobre el fuego para bañarse.
Dongying significa “cereza del este”, un guiño a los árboles que el promotor inmobiliario debía plantar. Cuando visité One Riviera en una tarde cálida a mediados de octubre, no había ni un retoño a la vista. (Dongying, con quien contactamos para este artículo, no quiso comentar sobre la situación). Conocí a Liang Ming, un hombre de unos 40 años con un trabajo administrativo en una empresa extranjera, que también está esperando que le construyan su departamento. Señaló uno de los departamentos superiores de una de las torres, mostrándome dónde deberían estar su familia y sus pertenencias. Liang dijo que vendió otros dos departamentos para conseguir los 23 millones de yuanes necesarios para comprar este piso, que pagó en su totalidad en efectivo hace dos años. Ahora alquila a regañadientes un departamento cercano.
En algunas ciudades la gente se ha quedado sin dinero y se ha visto obligada a trasladar a sus familias a edificios sin terminar.
Las torres parecen estar lejos de estar completas. La mayoría de los cristales de las ventanas están en su lugar, pero todavía hay grandes extensiones de concreto expuesto. La zona de construcción está vallada con altos muros de cemento desmoronados y barricadas de chapa. Detrás de ellos hay un terreno baldío de maleza y montones de materiales de construcción oxidados. Ese día no se vio ni un solo trabajador de la construcción. Liang dijo que no se está llevando a cabo ninguna construcción sustancial, aunque a veces ha visto algún trabajador.
Si un sitio de construcción permanece inactivo durante mucho tiempo, las autoridades locales pueden etiquetarlo como lanweilou, o proyecto abandonado. Los inversores en Lanwei Lou tienen más recursos legales que aquellos en proyectos que todavía están activos, aunque sea nominalmente, como One Riviera. Las empresas constructoras, dijo Liang, intentan mantener la apariencia de que se están logrando avances.
One Riviera ocupa una zona legal gris. En 2020, Dongying vendió su deuda a una empresa llamada Cinda Asset Management, un conglomerado estatal que se especializa en hacerse cargo de las deudas incobrables de empresas ilíquidas. Los registros disponibles públicamente muestran a Cinda como la verdadera propietaria del proyecto One Riviera. Ha mostrado poco interés en completar el proyecto e incluso podría beneficiarse si fracasa: si una empresa incumple su deuda, Cinda puede hacerse cargo de sus activos.
Un representante de Dongying dijo a los propietarios a principios de este año que Cinda adquirió acciones de la empresa a cambio de sus deudas, pero que era puramente un inversor financiero y no tenía ninguna obligación de completar las casas. No está claro quién controla los depósitos de los propietarios ni a dónde fue el dinero: la cuenta de depósito en garantía destinada a contener los fondos de One Riviera ha sido vaciada.
Los propietarios de viviendas han demandado a Dongying varias veces. Pero esto ha resultado en pequeñas multas para la empresa, que los propietarios dicen que simplemente ha ignorado. A Gu Lin y Liang Ming se les ha advertido que emprender acciones legales contra Cinda no tiene sentido: la empresa es tan poderosa que los tribunales locales no se harían cargo del caso.
La zona de construcción está vallada con altos muros de cemento desmoronados y barricadas de chapa. Detrás de ellos hay un páramo de maleza y montones de materiales de construcción oxidados.
El único canal para las conversaciones ha sido el nivel más bajo del gobierno, una “oficina de peticiones” cerca de One Riviera donde los residentes locales pueden quejarse de todo, desde vecinos ruidosos hasta corrupción a pequeña escala. Cada jueves, un grupo de propietarios se reúne con algunos administradores de distrito. El grupo ha elaborado gráficos para realizar un seguimiento de a quién le toca “hacer turnos” en los funcionarios que presentan solicitudes.
Liang dijo que las conversaciones son como un partido de fútbol sin objetivos: cuestiones de responsabilidad se discuten de un lado a otro sin resultado. Deliberaciones recientes en esta oficina han revelado una evolución inquietante en el caso. La oficina de peticiones ha dicho que aquellos que no han pagado la totalidad de las viviendas deberían hacerlo ahora, como se especifica en sus contratos. De lo contrario, incumplirá los términos originales y podrá perder cualquier derecho que tenga sobre las viviendas.
Cuando visité la oficina de peticiones un jueves de octubre, los propietarios estaban reunidos en una pequeña sala de reuniones. Los funcionarios allí no aceptaron preguntas sobre el asunto. Algunos propietarios se estremecieron al ver a un periodista extranjero. Aunque algunos miembros del grupo han recibido con agrado la atención de los medios, otros creen que sólo empeorará las cosas. Un anciano me pidió que me fuera inmediatamente. “El Partido Comunista teme a los medios extranjeros más que a cualquier otra cosa”, dijo, ahuyentándome.
Dongying se refiere a los propietarios como xiaoyezhu, o “pequeños propietarios”. El término se utiliza a menudo en disputas por bienes mucho más pequeños y no reconoce que los ahorros de toda una vida de cientos de familias están en juego, se quejó Gu Lin. “He cuestionado repetidamente esa frase. Creo que es bastante revelador lo que piensan sobre los medios de vida de las personas. Siento que los promotores, el gobierno y los tribunales están ignorando los derechos de propiedad y de sustento de los propietarios”.
El sentimiento de injusticia está transformando a los posibles residentes de One Riviera en manifestantes enojados. Una vez vencido el plazo para la entrega de los departamentos, comenzaron a realizar manifestaciones, diseñadas para llamar la atención del gobierno local. Dongying, aparentemente preocupado por atraer atención no deseada de las autoridades, anunció una ceremonia para marcar la casi finalización del proyecto.
Llamó al evento una “batalla de 100 días”, en referencia a la promesa de que los compradores recibirían las llaves dentro de los próximos 100 días. El 5 de marzo se instaló un escenario en One Riviera, detrás del cual había un telón de fondo de tres metros de altura con lemas motivadores pintados con pinceladas gruesas y plateadas: “Muévete con rapidez y diligencia” y “Rema rápidamente hacia la cabeza”. Unas pocas docenas de propietarios, con cascos y chalecos reflectantes, observaron a un ejecutivo de la empresa pronunciar un breve discurso de celebración mientras un fotógrafo se apresuraba a registrar el momento.
“Siento que los promotores, el gobierno y los tribunales están ignorando los derechos de propiedad y de sustento de los propietarios”
Podría haber ayudado a suavizar las cosas con los funcionarios locales, pero no hizo nada para apaciguar a los propietarios. En octubre (mucho después de que hubieran pasado los 100 días), Liang Ming y varios otros irrumpieron en el sitio de construcción y subieron varios pisos. “¡Entreguen los departamentos!” corearon desde su posición ventajosa sobre la ciudad. La policía llegó y maltrató a algunos de los manifestantes, empujándolos al suelo, dijo Liang.
En otra protesta de este año, que los propietarios de viviendas de One Riviera realizaron frente a la oficina de peticiones, agentes del equipo swat aparecieron en el lugar. Arrastraron a varios manifestantes a sus vehículos y los dejaron en una zona a diez kilómetros de distancia donde es difícil parar taxis. En el grupo estaban varias personas mayores y niños, que tuvieron que regresar caminando lentamente en dirección a la ciudad hasta encontrar un taxi. Los agentes de policía han visitado a muchos de los propietarios de One Riviera para advertirles que no protesten.
Otra forma de resistencia ha sido financiera. Una cruel realidad del déficit en la construcción es que muchos compradores están estancados en el pago de préstamos para viviendas que tal vez nunca existan. Gu y algunos de sus compañeros propietarios dijeron en septiembre que ya no pagarían sus hipotecas.
Están en buena compañía: un grupo de internautas disidentes comenzó a recopilar datos sobre boicots en China en junio de 2022, revelando que decenas de miles de personas habían dejado de pagar como forma de protesta. Algunos compradores de vivienda frustrados publicaron declaraciones en línea declarando que no pagarían hasta recibir sus llaves. Esto presiona a los bancos y a los gobiernos locales para que resuelvan el problema, aunque Gu y sus posibles vecinos podrían sufrir graves consecuencias si no cumplen con los pagos de su hipoteca.
En octubre, Liang Ming y varios otros irrumpieron en el sitio de construcción y subieron varios pisos. “¡Entreguen los pisos!” corearon desde su posición ventajosa sobre la ciudad
Hablar con los medios también es arriesgado, sabe Gu. Pero después de probar otras vías y no llegar a ninguna parte, se sintió obligado a hablar. Considera que su propia situación es un reflejo de los mayores problemas de China con el Estado de derecho. “La gente ha inyectado generaciones de riqueza familiar en estos hogares, y esto es lo que obtenemos”, afirmó.
El contrato social no escrito con el Partido Comunista estipula que éste preside la creciente prosperidad material, pero los ciudadanos deben obedecer incondicionalmente a sus gobernantes. Sin embargo, a medida que la economía tropieza, se exige a esos ciudadanos que sigan siendo obedientes. Es una experiencia asfixiante y confusa para las personas que han vivido décadas de rápido crecimiento.
Su propia situación ha llevado a Gu a creer que debe haber muchos como él en todo el país. “Esto es Shanghai”, exclama. La ciudad más grande de China tiene un sistema judicial sofisticado, con algunos de los mejores abogados y jueces del país que conocen bien el derecho comercial. Si tales problemas le pueden ocurrir aquí, cualquiera es susceptible.
Algunos de los nombres de esta pieza han sido cambiados.
Por Don Weinland
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