¿La avenida Libertador de remate? Cuánto bajaron las propiedades y en qué tramos están las oportunidades

La sobreoferta de departamentos en venta, los cambios en una demanda que pide inmuebles con espacios verdes y amenities, la migración a los countries, las trabas de la ley de alquileres, que generó que muchos dueños retiraran sus propiedades del mercado…Las razones para que los precios de los departamentos en Capital Federal bajen son varias y bastante conocidas en el mundo inmobiliario.

Sin embargo, los especialistas de real estate ya observan un sector que hasta el momento venía resistiendo a la disminución de los valores y que ahora empieza a abrir algunas ventanas a nuevas oportunidades. Se trata del mercado premium de departamentos: aquellas unidades de más de 250 m2 que durante mucho tiempo lograron mantener sus altos precios por la amplitud de sus ambientes y la ubicación privilegiada, y hoy comienzan a aceptar un rango de contraoferta que parecía imposible en tiempos prepandémicos.

¿Qué quiere decir esto? Que por primera vez se ofrezcen propiedades que en las últimas décadas nunca habían estado a la venta. Eso se ve particularmente en pisos emblemáticos y edificios tradicionales unicados sobre de avenida Del Libertador.

Por eso, para los brokers es momento de estar atentos a aquellos inmuebles que suelen “escasear” en el mercado y que hoy proponen un juego con nuevos límites en la negociación. “Hoy es posible comprar un departamento de 260 metros, reciclado y con vista al Hipódromo, en US$2200 el metro cuadrado. Antes, un departamento así costaba entre US$3000 y US$3200 el m2, y ahora se pueden comprar a partir de US$2000”, reconoce Martín Pinus, director de Martín Pinus Real Estate.

“El mercado global ha bajado los precios considerablemente y por tanto el premium no ha sido la excepción, aunque se defiende mejor a la baja”, explica Tomas Seeber, socio de RGM Real Estate.

No todos son igual de optimistas con los precios, aunque si con las oportunidades. Para Ignacio Camps, director de Evoluer, las oportunidades que se pueden encontrar en este segmento son pocas. “Es un mercado en el que los propietarios se van a vivir afuera o buscan achicarse pero no tiene la necesidad de vender. Por lo cual, tampoco bajan tanto los precios”. Sin embargo, coincide con sus colegas en que se pueden encontrar propiedades que estuvieron muchísimos años fuera del mercado. “Tenemos departamentos en venta en edificios icónicos que estuvieron mucho tiempo sin una sola unidad a la venta. En este sentido, si bien los dueños no tienen apuro en vender los compradores pueden entrar en negociaciones”, sostiene.

La oferta, en tanto, difiere en cuestión de cuadras entre Belgrano y Retiro. Además, estos edificios tradicionales varían enormemente dependiendo de la ubicación y las vistas, además del estado en que se encuentran. No es lo mismo una unidad con vista al hipódromo o a un espacio verde que a la estación de trenes. Por eso la avenida Libertador - la más apreciada de la Ciudad por las inmensas copas de árboles y el ancho de sus calles- encuentra tramos más demandados que otros y algunos con oportunidades únicas.

En este sentido, hay zonas que antes de la pandemia eran altamente valoradas y hoy ya no registran la misma demanda. Seeber propone dividir el corredor libertador en tres tramos. El mas demandado, que iría desde el monumento a los españoles hasta la calle Austria. “Es el sector más requerido de la Ciudad y se pueden encontrar departamentos con vista a la avenida de 250 o 300 m2, en buenos edificios, que hace 3 o 4 años no bajaban de un promedio de US$4000 el m2 y ahora están entre US$3500 o US$3000. Inclusive si están a reciclar se pueden adquirir por debajo de los US$3000″, indica.

Un segundo tramo sería desde monumento de los españoles al barrio de Belgrano. Se trata de una zona con bastante demanda con vistas a zonas verdes como el Hipódromo. En este caso, el especialista apunta que los precios están un poco por debajo del tramo anterior, alrededor de un 10 % menos.

En el portal de Zona Prop se ofrece, por ejemplo, un departamento de 4 ambientes con una impresionante vista al río por US$690.000. “Hay departamentos en torres de Belgrano, de 300 metros, con linda vista, vigilancia 24 horas, una pileta abajo, que se pueden comprar por US$700.000. Esos departamentos antes valían un millón”, cuenta Pinus y añade: “Es un porcentaje de descuento importantísimo. De hecho, la tendencia de la gente es no vivir en departamentos tan grandes, por eso es posible comprar a un muy buen precio. Tenemos muchas propuestas de este tipo y varias no están publicadas, así que siempre es recomendable consultar”.

Por último está el corredor que se extiende desde Recoleta a Retiro: la zona que más sufrió la baja del valor de las propiedades. “Por un lado la cercanía a la villa 31 y por el otro el cambio en las oficinas generado por la pandemia, hizo que esta parte que se valoraban por la cercanía al trabajo ya no tenga ese plus. La reconversión del microentro hace que haya en oferta edificios muy buenos con departamentos por debajo de US$3000/m2 y oportunidades inclusive cerca de los US$2000″, explica. Por ejemplo, la inmobiliaria Toribio Achaval ofrece un departamento estilo dúplex en Recoleta por US$600.000.

Sin embargo, para los especialistas del sector inmobiliario si bien la demanda bajó mucho por la migración a los barrios cerrados es una tendencia que se revertirá eventualmente, con la vuelta al trabajo presencial. “Creemos que va a cambiar y los clientes van a volver a mirar hacia Capital. Antes la valoración era que uno podía comprar el doble de metros en las afueras por menor valor. Hoy podes acceder a comprarte metros similares en varios lugares de la Ciudad”, considera el socio de RGM Real Estate.

“También pasa, incluso en un mismo edificio, que pidan un millón de dólares por el sexto piso y el quinto piso esté publicado en US$700.000. Es decir, las inmobiliarias que no entendieron lo que valen las propiedades hoy y en cuánto se venden, pueden tener un departamento tres años y no venderlo”, sigue Pinus.

Pisos tradicionales, ¿qué mirar para no cometer errores?

Ahora, si bien las oportunidades existen, los precios siguen en rangos muy altos. Por eso, para los especialistas es fundamental estar atentos a ciertas cuestiones para evitar que decisiones anticipadas se conviertan luego en un dolor de cabeza para los nuevos dueños.

Un tema a considerar son las expensas. Muchos de estos edificios de departamentos grandes tienen pocos vecinos porque son pocos pisos, con 1 o 2 departamentos en cada uno. En un caso así, por ejemplo, se vuelve inviable tener vigilancia 24 horas, una demanda que creció en la pandemia, pondera Seeber.

“A la hora de comprar, para no cometer errores, hay que fijarse que el edificio no tenga expensas muy caras y que esté bien administrado, y tratar de elegir un departamento que tenga cochera cómoda”, advierte Pinus.

Otra cuestión es la cochera. Y no tiene que ver con la antigüedad del edificio, porque existen torres de muchos años como Panedile o Libertador 4444, que tiene vigilancia 24 horas y cocheras. Pero en lo que respecta a edificios chicos, con un lote de 8,66 metros, tienen malas cocheras, expensas altas, pocos vecinos y ambientes enormes.

Por otra parte, el estado del inmueble en pisos tan amplios puede generar enormes gastos. Camps advierte que las los fuertes descuentos en las negociaciones suelen darse en departamentos que pueden tener muchos problemas de mantenimiento, lo que pone en duda que se trate de una verdadera oportunidad.

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