Juntos por el Cambio presenta tres proyectos para modificar la ley, qué incluye cada uno

A más de un año y medio de su sanción, la ley de alquileres 27.551 ha sido discutida por todos los sectores del mercado inmobiliario, por las subas récord en el precio de renta de los inmuebles y la escasez de oferta. Y, tras el fracaso de la mesa de diálogo impulsada por la Secretaría de Comercio Interior en febrero pasado, el Congreso aparece nuevamente como el escenario donde se buscarán consensos para la modificaciones a la norma, con propuestas tanto desde el oficialismo como desde la oposición.

A los proyectos ya presentados por legisladores de Juntos por el Cambio en 2021, la semana pasada se sumó la primera iniciativa oficialista del Frente de Todos, de la mano del diputado sanjuanino José Luis Gioja, que incluyó la posibilidad de un impuesto a la vivienda ociosa y modificaciones a favor de los inquilinos. Ahora, el diputado Alberto Asseff (Juntos por el Cambio) presentó el mismo proyecto que había ingresado el año pasado para derogar la 27.551 y sumó dos nuevas propuestas relacionadas al desalojo abreviado y una alternativa al gravamen a la vivienda vacía, a partir de un sistema de premios e incentivos para los locadores.

La iniciativa encabezada por el diputado de Juntos por el Cambio llega luego de que el presidente de la Cámara baja, Sergio Massa, llamara a todos los partidos a trabajar para modificar la ley de alquileres que “perjudicó a todos los sectores”. Lo que plantea Massa es crear por resolución una comisión que le da 90 días al Congreso para redactar una nueva ley de alquileres y suspender mientras tanto los dos artículos de la ley vigente, que son los que generan las mayores dificultades tanto a inquilinos como propietarios.

En este sentido, las reformas impulsadas por Asseff en el proyecto presentado en 2021 por el diputado, incluye volver a contratos de dos años y, en cuanto a la indexación, propone que el monto pueda actualizarse más de una vez por año, algo prohibido por la ley actual.

El proyecto presentado hoy, junto a otros legisladores como Gerardo Milman y Virginia Cornejo, cuenta con el apoyo de dos asociaciones de inquilinos y propietarios: el presidente de la Asociación del Inquilino, José Griselli, y el Presidente de la Cámara de Propietarios, Enrique Abatti.

Puntos principales del proyecto

- No puede requerirse del locatario depósitos de garantía mayores a un mes de alquiler por cada año de contrato, considerándose para su cálculo el importe equivalente al primer mes locativo.

- El plazo mínimo legal del contrato es de dos años. Sin embargo, se extiende automáticamente por un año más, bajo las mismas condiciones, excepto que se indique su renuncia expresa en el texto del contrato, o cualquiera de las partes notifique de su negativa con una antelación no menor a sesenta días de la fecha de finalización del plazo locativo.

- El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: en los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador se realiza con una anticipación de tres meses o más, transcurridos al menos seis meses de contrato, no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto.

- El precio del alquiler puede actualizarse con periodicidad a elección de las partes. En tanto, para los ajustes, deberán utilizarse exclusivamente índices oficiales elaborados o publicados por organismos nacionales, provinciales y/ó municipales.

- En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario por reparaciones debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente -entendiéndose como urgente aquellas prestaciones de mínima necesidad-, el locatario puede realizarla por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos 24 horas a partir de la recepción de la notificación. Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo precedente.

Además, el proyecto es complementado por otros dos nuevos que establecen: la creación de un régimen de promoción e incentivos para las locaciones con destino habitacional, que sirva para fomentar la inversión; y un desalojo abreviado, que brinde celeridad a los juicios de cobro de alquileres, evitando así dilaciones innecesarias que puedan perjudicar los derechos de las partes afectadas.

Desalojo abreviado

Este iniciativa está destinada a acortar los tiempos procesales del desalojo. Una de ellas está relacionada a la modificación de la forma de notificar del desalojo a los locatarios. “Cuando el notificador no encontrase a la persona a quien va a notificar, entregará el instrumento a otra persona de la casa, departamento u oficina, o al encargado, o al personal de vigilancia, y procederá en la forma dispuesta en el artículo anterior. Si no pudiere entregarlo, a pedido del actor bajo su responsabilidad, lo fijará en la última puerta a la que tenga acceso o lo pasará por debajo de ella, o lo fijará en cualquier lugar visible que garantice su recepción”, reza el texto.

“Son medidas importantes porque facultas directamente al abogado a acompañar al oficial notificador o al escribano a identificar el inmueble. Con la localización del inmueble abrevias un tiempo enorme”, dice a LA NACION Enrique Abatti.

Además, el oficial puede pedir el auxilio de la fuerza publica, allanar el domicilio y exigir documentos de identidad a quienes ocupan el inmueble y establece modificaciones en cuanto la determinación de los presupuestos para la “inmediata devolución” del inmueble, que buscan acortar los plazos para el lanzamiento, a los fines de “lograr celeridad y agilización del proceso de desalojo para la protección de ambas parte”.

Beneficios fiscales

Respecto a los incentivos fiscales, según indicaron desde el entorno del diputado a LA NACION, se trata de una iniciativa en respuesta al planteo del Gobierno de impulsar un impuesto a la vivienda ociosa.

En este sentido, el nuevo artículo hace hincapié en los premios para quienes vuelquen su inmueble al mercado de alquiler en vez de los castigos. Uno de los beneficios, es la deducción del Impuesto a las Ganancias. Habla de una “adhesión consensuada”.

¿Quiénes estarían alcanzados por los beneficios impositivos? Aquellas personas que, a partir de la entrada en vigencia de la presente ley, realicen inversiones en inmuebles destinados a locación habitacional, o que incorporen inmuebles, nuevos o usados y adhieran las características de sus contratos al presente régimen de promoción.

En cuanto a las inversiones realizadas a partir de la entrada en vigencia de la ley, el proyecto advierte que deberán destinarse a: la construcción de nuevas unidades de vivienda; la terminación de unidades de vivienda que se encuentren en construcción; mejoras necesarias para poner en condiciones de habitabilidad un inmueble, nuevo ó usado, realizadas; la compra de unidades de vivienda terminadas, a estrenar ó usadas, ó en construcción.

¿Cuáles son los beneficios? Desde el punto de vista impositivo impactan en tres impuestos:

1- Impuesto a las ganancias. Las personas que decidan volcar sus inmuebles a la oferta locativa podrán deducir sumas del impuesto a las ganancias. Entre ellas, las invertidas en la compra de los inmuebles y en su caso, en la adquisición de los bienes y en la locación de los servicios que conforman el costo de la edificación, su infraestructura y los honorarios profesionales. Además, la exención de la ganancia neta originada en la locación de las unidades.

2- Impuesto al patrimonio. El valor impositivo correspondiente a las unidades de vivienda, nuevas o usadas, terminadas o en construcción, no será considerado activo ni bien computable, respectivamente, a los efectos de la liquidación de dichos gravámenes, ni la deuda tomada para su adquisición

3- Impuesto al sello. Quedarían exentos, en la compra y en los contratos de locación, de dichos inmuebles, sus prórrogas y cesiones o transferencias.

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