Iván Kerr: “No creamos en la idea de que un impuesto a la vivienda vacía va a solucionar el problema de los alquileres”

De acuerdo a un informe presentado por Reporte Inmobiliario, los alquileres en el Gran Buenos Aires, donde vive prácticamente el 30 % de los argentinos, han aumentado durante el último año a valores que alcanzan el 70% y que van inclusive por encima de la inflación: de acuerdo con los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC), la inflación de enero de 2022 fue del 3,9%, el valor más alto desde abril último y en los últimos 12 meses acumula un incremento del 50,7%.

Frente a tremenda crisis habitacional es inexplicable que el Gobierno Nacional haya habilitado la Sesiones Extraordinarias del Congreso y, sin embargo, durante todo este tiempo no haya convocado a comisión ni sesión alguna para que el tema sea tratado y debatido por el Poder Legislativo. Una absoluta pérdida de tiempo.

Peor aun es que desde el oficialismo, el secretario de Comercio Interior, Roberto Feletti, crea que la solución al problema pueda venir de la mano de más impuestos; en este caso uno a las viviendas ociosas.

Insiste la coalición gobernante en su tesitura de creer que con más regulaciones e intervención del Estado va a solucionar los problemas. Basta mirar el resultado obtenido hasta ahora con los controles de precios como mecanismo para contener a la inflación, para aventurar cuál va a ser el resultado de la medida sobre el mercado de los alquileres. “La historia se repite. Es uno de los errores de la historia”, es una de las frases célebres de Charles Darwin.

En un excelente artículo publicado por el Journal of Housing and the Built Environment, titulado: “Cien años de control de rentas en Argentina: mucho ruido y pocas nueces”, luego de una exhaustiva revisión de las políticas de control de alquileres, los autores del referido paper dejan en claro que este tipo de regulaciones solo son efectivas cuando tanto el control de alquileres como la seguridad de la tenencia son novedosos o muy fuertes.

Es clara la inestabilidad económica y la constante intromisión del Estado en todas las relaciones comerciales, que es hoy moneda corriente en nuestro país. Esta es una de las causas que, sin dudas, ha generado mucha desconfianza e inseguridad jurídica en el mercado de alquileres.

Sumado a ello, las medidas de emergencias tomadas por el presidente durante la Pandemia, que conllevaron el congelamiento de precios, suspensión de los desalojos y su titubeo a la hora de defender la propiedad privada, no hicieron más que agravar el problema, provocando que los locadores opten por retirar sus propiedades de la oferta y se haya quebrado la seguridad jurídica que debe existir en todo contrato.

Ahora bien, cuando se consideran los efectos potenciales del control de alquileres en otros aspectos del mercado de la vivienda, como la construcción residencial, la calidad de la vivienda y la tasa de propiedad de la misma, los especialistas citados entienden que este tipo de intervenciones no son deseables como herramientas valederas para hacer que la vivienda sea asequible.

Por lo tanto, la recomendación de política para los gobiernos de los países latinoamericanos de ingresos medios como la Argentina es no confiar en los controles de renta, ya que los mismos generan varios subproductos negativos y difícilmente logran evitar los aumentos de alquiler.

Es que el mercado de alquileres es uno de los pocos en la Argentina donde sobran oferentes y demandantes y no se pueden colisionar. El rol del Estado debiera ser desregularlo, reduciendo costos de transacción y de entrada y salida. Claramente este no es el resultado obtenido por la actual Ley de Alquileres.

Además, la experiencia indica que es muy difícil de implementar un impuesto a la vivienda vacía, como el que ahora -aventuradamente- se propone. Primero, porque es arbitrario determinar qué vivienda vacía es realmente ociosa, y cuál no y, segundo, porque es muy difícil poder medirlo, circunstancia que seguramente generará grandes arbitrariedades e inequidades.

En un estudio realizado en el año 2013 por el Centro de Investigación de Políticas Urbanas y de Vivienda (CIPUV) de la Universidad Torcuato Di Tella -sin dudas uno de las instituciones académicas más importante del país en materia de política urbana y vivienda- se analizó con detenimiento el problema de las viviendas vacías y abandonadas en CABA, tomando como base que el último Censo de población del año 2010; concluyendo que las viviendas desocupadas en ese territorio alcanzaban un 24%, una cifra superior al promedio nacional del 18%.

Sin embargo, el informe profundizó en las razones del aumento determinando que el mismo obedecía a varios diferentes factores, como ser: viviendas desocupadas por “razones no especificadas”, que muy probablemente incluyen a casas cerradas o abandonadas; viviendas donde las personas están “temporalmente ausentes” (ausencia por viajes, uso temporario entre dos localizaciones de vivienda familiar, tenencia de extranjeros, entre otros) e, incluso, departamentos “apto profesional” donde se realizan actividades profesionales independientes (contadores, abogados, psicólogos), con distinto grado de formalidad en los negocios. Es decir que no es exacto sostener que 24% de las viviendas de la CABA están simplemente “ociosas”.

En cuanto a la discusión sobre el abordaje de la política de vivienda con respecto a las viviendas vacantes y abandonadas, el informe concluye que las experiencias internacionales sobre el tratamiento del tema no se asemejan al caso de la CABA y destaca como herramientas válidas la inclusión en el año 2013 en el Código tarifario las siguientes modificaciones:

• Que los terrenos que permanezcan más de dos años sin edificar aumenten anualmente el 100% de su gravamen de impuesto inmobiliario y la tasa por prestación de servicios anual en forma progresiva y hasta alcanzar el 1% de su valor de mercado.
• Que cuando un contribuyente tenga la titularidad dominial y/o usufructo de cuatro o más inmuebles, se presuma un valor locativo computable sobre el cual debe tributar el impuesto, independientemente de la situación de ocupación o uso del mismo. En este sentido, la base imponible es el valor locativo de mercado, el cual nunca puede ser inferior al 20% de la valuación fiscal.

Desde la Fundación Pensar hemos propuesto diferentes soluciones, pero estamos seguros que el camino para solucionar todos los problemas no puede ser -otra vez- más impuestos.

La disminución en la oferta de inmuebles en locación requiere de medidas proactivas que busquen incentivar al propietario para desgravar con menos carga impositiva la renta que obtiene por ese negocio. Por citar un ejemplo, en el Reino Unido usan el buy to let, es decir apoyan a quienes compran y ponen en alquiler esa vivienda, como política de promoción efectiva.

En nuestro país, la registración de los contratos de alquiler ante la AFIP que se incluyó en la nueva Ley de Alquileres, no sirvió como mecanismo real para transparentar el mercado. El total de los contratos registrados no llega al 10%, por lo que es necesario revertir estas fallas que la actual ley ha profundizado y buscar promover mecanismos que eximan del impuesto a las ganancias a los dueños que destinan sus inmuebles al alquiler.

A nivel internacional nadie discute que la mejor política habitacional pasa hoy por subsidiar la demanda e incentivar la oferta. El grueso de la población inquilina corresponde a hogares sin ningún ingreso formal. Va de suyo que lo que se necesita entonces es que el Estado lleve adelante una política de alquiler social efectiva para esos sectores de menores ingresos.

Muchos países de la región lo vienen implementando hace ya un tiempo, como parte de su política habitacional, con excelentes resultados. Ese fue el espíritu inicial por el que en su oportunidad bregamos por la inclusión de esta figura -el alquiler social- en la nueva ley de alquileres. Sin embargo, nada se ha hecho por intentar adoptar algún tipo de medida que tienda a facilitar a las familias el acceso a una vivienda digna en alquiler el actual Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat, que es el organismo encargado de efectivizar el Programa Nacional de Alquiler Social creado por la ley.

Por el lado de la oferta, hemos propuesto ya la creación de scoring que sirva como mecanismo de identificación de inquilinos, que funcione como un sello ante agentes del sistema financiero o públicos por el cual se valida el buen comportamiento de una persona. Asimismo, planteamos también que se vuelva al régimen de exenciones impositivas contempladas en la vieja ley de locaciones urbanas de Raúl Alfonsín. Buscando así que se vuelva a implementar un esquema que instrumente seguros de garantía para alquilar y otorgue beneficios impositivos a quienes construyen viviendas que se destinan a alquiler.

Es que, mientras la renta de un alquiler siga siendo baja (menos del 2% anual) y la inseguridad jurídica alta, es esperable que muchos propietarios opten por no poner en riesgo su único ahorro seguro. ¿Y cuál es la respuesta del Estado? ¿Gravarle también esa inseguridad? No parece justo.

Hemos aprendido que la nueva Ley de Alquileres impactó negativamente, entre otras cosas, por la extensión del plazo mínimo del contrato a tres años y por no poder ajustar los valores en forma semestral. Cambios militados por “Inquilinos Agrupados”, si es que existe realmente esa representación. No permitamos ahora que se instale esta idea equivocada que, poniendo un impuesto a la vivienda vacía, vamos a solucionar el problema de los alquileres.

Si el país registra como nunca antes una disminución en la oferta de inmuebles en locación, mientras que la demanda por parte de los inquilinos es cada vez mayor, pongamos entonces el foco en, a corto plazo, detener la pérdida del poder adquisitivo y, a largo plazo, buscar estabilizar las variables macroeconómicas para recuperar la posibilidad de que exista acceso a créditos hipotecarios reales en nuestro país. Si esas variables no se atienen y la única idea es más impuestos sobre los mismos contribuyentes, entonces, como decía Mafalda, “otra vez sopa”.

*El autor es ex secretario de Vivienda de la Nación (2015/19) y responsable del área de Hábitat y Desarrollo Urbano de la Fundación Pensar

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