En el mundo: las razones que explican por qué los precios de las propiedades no dejan de subir

Los precios de la vivienda en Australia han aumentado durante los últimos tres meses. En Estados Unidos, un índice de valor de la vivienda subió un 1,6% desde su mínimo de enero, y los precios de las acciones de los constructores de viviendas han tenido el doble de rendimiento que el mercado de valores en general. En la zona del euro, el mercado inmobiliario parece estable.

“La mayor parte del lastre de la vivienda en el crecimiento del Producto Bruto Interno a partir de ahora debería ser marginal”, escribieron los analistas de J.P. Morgan Chase, un banco, en un informe reciente sobre Estados Unidos. “Creemos que el arrastre negativo máximo de la reciente caída del mercado de la vivienda al consumo privado probablemente haya quedado atrás”, escribieron los expertos de Goldman Sachs, otro banco, sobre Corea del Sur.

Los economistas esperaban un baño de sangre en el precio de la vivienda. En marzo de 2022, el mes en que la Reserva Federal comenzó a subir las tasas para combatir la inflación, el valor promedio de una casa en un país rico era un 41% más alto que cinco años antes. Los precios se recuperaron de la crisis financiera de 2007-09 y luego aumentaron durante la pandemia de covid-19 (ver gráfico). Desde entonces, las tasas de política del Banco Central han aumentado en más de tres puntos porcentuales en promedio a nivel mundial, encareciendo las hipotecas y ralentizando la economía.

Los precios mundiales de la vivienda ciertamente se alejaron de su punto de ebullición. Están un 3% por debajo de su pico reciente, o un 8-10% más bajos una vez ajustados por inflación. Esto está en línea con la corrección promedio desde finales del siglo XIX. Sin embargo, este episodio es diferente porque se dio seguido de un boom durante la pandemia, cuando los precios subieron a su ritmo más rápido de todos los tiempos. El resultado es que los precios reales de la vivienda se mantienen muy por encima del nivel de 2019. Muchos millennials y Gen-Zers, que habían soñado que una crisis les permitiría comprar su primera casa, sin duda están decepcionados.

En marzo de 2022, el mes en que la Reserva Federal comenzó a subir las tasas para combatir la inflación, el valor promedio de una casa en un país rico era un 41% más alto que cinco años antes.

Durante una caída típica de la vivienda global, algunos países tienen un momento tórrido. Después de la crisis financiera, los precios de la vivienda en Irlanda cayeron a la mitad. Los precios de la vivienda en Estados Unidos cayeron un 20%. Esta vez, los de bajo rendimiento lo están haciendo mejor. En San Francisco, los precios de la vivienda están un décimo por debajo de su punto máximo, ya que los tecnológicos se han mudado a Florida y Texas. Sin embargo, han dejado de caer, y la casa promedio aún le costará más de US$1,1 millones.

En Australia, donde en 2020-21 los precios de la vivienda se volvieron locos, han caído un 7%. Pero, como insinuó una subasta reciente, el mercado se está recuperando. Un bungalow de dos dormitorios en Double Bay, un suburbio gris en el puerto de Sydney, abrió recientemente a AU$ 4 millones (US$ 2,7 millones). Representa, declara el subastador, una “oportunidad excepcional para venir y agregar mucho valor”. En otras palabas: necesita algo de trabajo. Eso no disuade a la multitud adinerada que se empuja fuera de su puerta: la puja es frenética. El mazo del remate finalmente cae a más de AU$6 millones.

En contraste con anteriores caídas de la vivienda, no hay indicios de que los precios más bajos de la vivienda hayan creado un contagio financiero. Los bancos no parecen preocupados por un aumento de las hipotecas incobrables. Tienen menos préstamos riesgosos y no se han atracado con valores de alto riesgo dudosos. En Nueva Zelanda, los atrasos en las hipotecas han aumentado, pero se mantienen por debajo de la norma previa a la pandemia. En Estados Unidos, la morosidad de las hipotecas unifamiliares alcanzó recientemente un mínimo posterior a la crisis financiera. En Canadá, la proporción de hipotecas en mora está cerca de un mínimo histórico.

Los problemas de propiedad tampoco parecen estar estrangulando la economía en general. La inversión en vivienda más débil está arrastrando el crecimiento económico, pero el efecto es pequeño. En crisis inmobiliarias anteriores, el número de constructores se redujo drásticamente mucho antes de que el resto del mercado laboral se debilitara. Sin embargo, hoy en día todavía hay una demanda al rojo vivo para ellos. En Corea del Sur, el empleo en la construcción ha caído ligeramente desde sus máximos pandémicos, pero ahora parece estar creciendo nuevamente. En Estados Unidos está aumentando un 2,5% anual, en línea con el promedio a largo plazo. En Nueva Zelanda, las vacantes de construcción están muy por encima de los niveles históricos.

La resiliencia de la vivienda en el mundo rico

Tres factores explican la sorprendente resiliencia de la vivienda en el mundo rico: la migración, las finanzas familiares y las preferencias. Tomemos primero la migración, que está batiendo récords los países ricos. En Australia, la migración neta se está duplicando en los niveles previos a la pandemia, mientras que en Canadá es el doble del máximo anterior. La demanda de los recién llegados está respaldando el mercado. La investigación sugiere que cada 100.000 migrantes netos a Australia, los precios de la vivienda aumentan un 1%. En Londres, el primer puerto de escala para muchos recién llegados a Gran Bretaña, los contratos de nuevos alquileres aumentaron un 16% el año pasado.

Cada 100.000 migrantes netos a Australia, los precios de la vivienda aumentan un 1%

Las finanzas familiares sólidas, el segundo factor, también juegan su papel. La gente más rica impulsó el auge de la vivienda, con las regulaciones hipotecarias posteriores a la crisis que excluyeron a los compradores menos solventes. En Estados Unidos, en 2007, el deudor hipotecario promedio tenía un puntaje de crédito de alrededor de 700 (medio decente), pero en 2021 estaba cerca de 800 (bastante bueno). Los hogares más ricos pueden absorber más fácilmente pagos hipotecarios más altos. Pero muchos prestatarios también habrán asegurado tasas de interés bajas en el pasado. De 2011 a 2021, la proporción de hipotecas en toda la que a tipo variable cayó de cerca del 40% a menos del 15%. Incluso cuando las tasas han aumentado, la relación promedio entre los pagos del servicio de la deuda y los ingresos en todo el mundo rico sigue siendo más baja que su norma anterior a la pandemia. Como resultado, menos hogares han tenido que reducir su tamaño o vender en comparación con recesiones anteriores.

La pandemia en sí ha tenido injerencia. En 2020-21, muchos hogares redujeron drásticamente el consumo, lo que llevó a la acumulación de grandes “ahorros en exceso” por valor de muchos billones de dólares. Estos ahorros también han protegido a las familias de tasas más altas. El análisis de Goldman Sachs sugiere una correlación positiva entre los países entre el exceso de ahorro y la resiliencia de los precios de la vivienda. Los canadienses acumularon importantes ahorros durante la pandemia; frente a las expectativas, los precios de la vivienda se han estabilizado recientemente. Los suecos acumularon fondos de guerra más pequeños y su mercado inmobiliario es mucho más débil.

El análisis sugiere una correlación positiva entre los países entre el exceso de ahorro y la resiliencia de los precios de la vivienda

El tercer factor se relaciona con las preferencias de las personas. La investigación publicada por el Banco de Inglaterra sugiere que los cambios en los deseos de las personas, incluido potencialmente el deseo de tener una oficina en casa o una casa sobre un piso, explicaron la mitad del crecimiento de los precios de la vivienda en Gran Bretaña durante la pandemia.

En muchos países, incluida Australia, el tamaño promedio de los hogares se ha reducido, lo que sugiere que las personas están menos dispuestas a compartir la casa. Y en un momento de mayor inflación, muchas personas pueden querer invertir en activos físicos, como propiedades e infraestructura, que mantengan mejor su valor en moneda real. Todo esto podría significar que la demanda de vivienda se mantendrá más alta que antes de la pandemia, limitando la posible caída de los precios.

¿Podría retrasarse simplemente la crisis inmobiliaria? Tal vez. Algunas caídas del precio de la vivienda en el pasado, incluso a fines del siglo XIX, fueron más abrumadoras que espectaculares. Los banqueros centrales también pueden estar interesados en aumentar las tasas o mantenerlas altas hasta que el mayor costo del dinero realmente comience a afectar. Hacer que los propietarios de viviendas se sientan más pobres es una forma de lograr que reduzcan el gasto, lo que ayudaría a reducir la inflación.

Sin embargo, hay razones para creer que lo peor ya pasó. Después de alcanzar un mínimo histórico el año pasado, la confianza del consumidor en todo el mundo rico está aumentando nuevamente. Los hogares, en promedio, todavía tienen muchos ahorros en exceso. Una escasez estructural de vivienda significa que casi siempre hay alguien dispuesto a comprar si alguien más no puede. Y hay pocas señales de que la gente esté perdiendo el gusto por las oficinas en casa y el levantamiento de pesas en el ático. El auge de la vivienda puede haber terminado, y con un gemido, no con una explosión.

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