Inversiones: los barrios porteños en los que conviene comprar una propiedad para alquilar porque deja más ganancia

Pese a estar en un contexto preeleccionario, el fenómeno de cambio de ciclo se consolida en el mercado inmobiliario con precios que tocaron su piso y comienzan a recuperarse. Hoy la demanda percibe un ambiente propicio para comprar propiedades, con menos negociaciones agresivas en las unidades usadas y un interés sostenido en proyectos en desarrollo.

En agosto, el promedio de la rentabilidad bruta anual que deja un contrato de alquiler de un departamento usado de 1 a 4 ambientes fue del 4,06% (en dólares), más baja que la de julio, cuando promedió el 4,76%.

A la hora de analizar por tipología, un contrato de alquiler de una unidad de dos ambientes deja una rentabilidad más alta: 4,44%, un monoambiente, un 4,13% y un tres ambientes, 3,84 %.

Las unidades más grandes, los departamentos de tres habitaciones, presentan la rentabilidad más baja, con un 3,82%. Estos datos se obtienen al comparar los valores promedio de las escasas 448 unidades disponibles en las plataformas de Internet para alquiler bajo las condiciones que establece la controvertida ley sancionada en 2020.

Según los datos de Reporte Inmobiliario, la renta del 4,06% representa una disminución de 0,7 puntos porcentuales con respecto al mes anterior. La diferencia se explica por la fuerte devaluación del peso tras el resultado de las PASO.

Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario, aclara que la rentabilidad depende en gran medida de la fluctuación del dólar y que “incluso una pequeña variación en la cotización de esa moneda puede tener un impacto significativo en la rentabilidad”. Entonces, ¿por qué la rentabilidad depende del valor del dólar? Por un lado, porque esta se calcula “pesificando” el valor de la propiedad al valor del blue. Por ejemplo, si el departamento vale US$100.000 y el blue, $740, el valor de la propiedad en pesos es de $74.000.000. Luego, se compara este valor con los ingresos anuales que genera el alquiler. Si, por ejemplo, el alquiler es de $300.000 por mes, multiplicado por 12 meses, los ingresos anuales serán de $3.600.000.

Teniendo en cuenta la explicación actual la rentabilidad se puede ver afectada por dos factores clave. “Por un lado, si los alquileres aumentan en pesos mientras que el dólar se mantiene estable, la rentabilidad mejora porque estás comparando un valor de propiedad fija en pesos (porque no varió el dólar) con alquileres pesificados en constante aumento”, explica Gómez Picasso.

El otro escenario es que si los alquileres aumentan pero el dólar se dispara, se reduce la rentabilidad, asegura el especialista.

Sin embargo, el experto sugiere que esta ecuación de rentabilidad podría volverse menos relevante en el futuro debido a la posible desaparición de los alquileres en pesos.

De todas formas, Gómez Picasso sostiene que, en el contexto actual, “es lógico esperar una mejora en la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias porque se intentará mantener el valor del dólar estable hasta fin de año, pero lo que ocurra después dependerá en gran medida del resultado de las elecciones presidenciales”, señaló el experto.

Gómez Picasso cree que todos los candidatos a la presidencia buscarán converger en una única cotización del dólar, y es probable que no sea un valor muy alto. “Creo que el valor del tipo de cambio oficial aumentará significativamente, lo que llevará a un equilibrio en torno al valor del “dólar blue” o incluso un poco menos”, aseguró. Esto sería beneficioso para la estabilidad del mercado inmobiliario, ya que la mayoría de las transacciones y cálculos se realizan en función de la cotización del “dólar blue”.

Sin embargo, advierte que existe otra posibilidad. “Si se da una crisis más intensa acompañada de una fuerte devaluación y el valor del dólar se dispara, la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias disminuiría, ya que el aumento en el valor de las propiedades medido en pesos tendría un impacto más significativo, a pesar de los aumentos en los precios de alquiler”, explica el fundador de Reporte Inmobiliario.

A pesar de esta incertidumbre, considera que los alquileres seguirán aumentando significativamente, como lo han hecho en los últimos trimestres, superando cada vez a los incrementos anteriores. Esta tendencia contrasta con la incertidumbre que genera el comportamiento futuro del dólar. De hecho en agosto del año pasado la renta era del 3,11), un 0,95 puntos porcentuales más baja que la actual.

Sin embargo, a pesar de los fuertes aumentos de los contratos, la expectativa es que seguirá la tendencia de subas desenfrenadas porque los inquilinos “están desesperados por un departamento en alquiler en pesos”. Por lo tanto, anticipa que los contratos se incrementarán por encima del 140 por ciento, la inflación esperada para el año”.

Los mejores barrios para invertir

Un dato clave es que un alquiler con un valor más alto no siempre se traduce en una mayor rentabilidad. Para aquellos que buscan realizar una inversión sólida, hay que tener en cuenta que como se planteó anteriormente, los dos ambientes es la tipología que deja el mejor rinde. Pero en este caso, la zona también influye.

A continuación los cinco barrios que dejan la mayor ganancia en esa tipología.

• Almagro: con una rentabilidad del 6,11% y contratos que rondan los $250.000 al mes, un dos ambiente en este barrio cuesta US$72.500 promedio y se ubica como el más rentable dentro de esta tipología.
• Caballito: con 5,34% de rentabilidad, se posiciona como el segundo barrio más rentable en el caso de los dos ambientes, con un alquiler promedio de $250.000 y un departamento al precio de US$83.000.
• Flores: en tercer lugar se encuentra esta concurrida zona comercial, donde la rentabilidad alcanza el 5,03% con un valor promedio de un alquiler que ronda los $200.000 por mes y se venden a US$70.500.
• Barrio Norte: comprende parte de los barrios Retiro y Recoleta y empata con Flores, con una rentabilidad de 5,03% y un alquiler mensual que ronda los $255.500, con el precio de un dos ambientes en US$90.000.
• Nuñez: con un elevado alquiler promedio de $292.000, comprar y alquilar un dos ambiente en esta zona tiene una rentabilidad del 4,75% anual, con el precio promedio de un departamento de esta tipología a US$109.000.

Qué barrios dejan una rentabilidad por debajo del 4%

Por otro lado, estas son las zonas de la ciudad en las que adquirir un dos ambiente para destinarlo a un contrato no logra superar el 4% de rentabilidad:

• Saavedra: a pesar de ser un barrio que cada vez atrae a más gente, comprar un departamento de un ambiente en esta zona cuesta US$105.000, y con un alquiler mensual de $230.000, la rentabilidad queda en un 3,88%.
• Palermo: la zona más codiciada para vivir deja una rentabilidad del 3,80%, ya que el valor de un dos ambientes queda en US$119.000, mientras que el alquiler mensual es de $255.250.
• Retiro: con una rentabilidad de 3,65%, el alquiler promedio está $185.000 por mes, de los más económicos de la tipología, mientras que comprar un dos ambientes cuesta US$89.945.
• Microcentro: es el barrio donde un dos ambiente deja la menor rentabilidad (2,95%), con el alquiler mensual promedio en $130.000 y el valor de un departamento a US$78.000.

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