Inquilinos: historias de quienes tuvieron que aceptar aumentos de casi el doble y condiciones por fuera de la ley
El Índice de Contratos de Locación (ICL) que elabora el Banco Central establece un aumento del 61%; propietarios e inquilinos no creen que una nueva normativa se debata en el Congreso en el corto plazo
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LA NACIONJoaquín Lanfranchi
En medio de una crisis cambiaria y un índice inflacionario que llevó al Gobierno a dar un giro drástico en el rumbo económico, con el nombramiento de Sergio Massa al frente del nuevo “superministerio”, los precios de los alquileres alcanzaron un nuevo récord de aumento. De acuerdo a la normativa, cuyo debate por su modificación está frenado en el Congreso, los inquilinos que deban renovar o actualizar el valor de su contrato en el transcurso de agosto afrontarán una suba del 61%. Es la cifra más alta desde la entrada en vigencia de la actual ley de alquileres 27.551, en julio de 2020.
El valor de actualización de los contratos surge del promedio entre el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (Ripte). Se trata del Índice para Contratos de Locación (ICL), calculado diariamente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA), que en julio pasado arrojó un aumento del 57%, en mayo, del 54,3%, y en marzo, del 53%. Un criterio de cálculo que, en el actual contexto macroeconómico, a los inquilinos les representa un aumento brutal de un año con respecto a otro, y a los propietarios, aún así, no les alcanza para compensar la caída de la rentabilidad de los alquileres, ubicada en el 3,4% bruto anual, según estimaciones de Reporte Inmobiliario.
De esta manera, un inquilino porteño que en agosto de 2021 pagaba $48.061 por alquilar un departamento de dos ambientes en el barrio Palermo, según el precio promedio calculado por el sitio ZonaProp, pasará a pagar $77.378. Un vecino de Almagro deberá abonar $64.669, contra los $40.167 que pagaba hasta el mes pasado. En tanto, en la zona sur de la ciudad, los alquileres de Villa Lugano pasarán a costar $49.417, cuando hace un año atrás valían en promedio $30.694.
Alquileres en Gran Buenos Aires
En el caso del Gran Buenos Aires, de acuerdo al último informe de Reporte Inmobiliario que abarca hasta junio de 2022, un departamento de dos ambientes cuesta en promedio $40.925 en Avellaneda y $39.900 en La Plata (zona sur), $39.000 en Ramos Mejía y $37.000 en Morón (zona oeste), mientras que asciende a $53.000 en Vicente López y a $58.715 en San Isidro (zona norte). Así, según la plataforma dirigida por José Rozados, el incremento porcentual interanual para las unidades de dos ambientes resultó de 62, 68%, mientras que para las de tres, el alza fue del 65,05%.
En tanto, de acuerdo a estimaciones del economista Federico González Rouco, en agosto el aumento de los contratos oscilaría entre el 61% y el 65%, mientras que el mes de septiembre arrancaría con 64% y cerraría sus primeros quince días con un aumento del índice al 66%.
La odisea de alquilar
Si bien tanto en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) como en el resto del área metropolitana (AMBA) los aumentos en los alquileres están en línea con el índice establecido por el BCRA, muchos inquilinos se ven imposibilitados de afrontar los aumentos y deben renegociar con las inmobiliarias un porcentaje de incremento más bajo o frecuencias de actualización menores a un año, por fuera de la ley. O bien, optar por prórrogas para evitar firmar un nuevo contrato, en el marco de la normativa actual.
Hugo Techera, de 33 años, ingresó en julio de 2021 al departamento de tres ambientes en el que vive, en el barrio porteño de Chacarita. “El contrato es bajo la nueva ley, con una inmobiliaria conocida de Villa Urquiza. Empecé pagando $47.000 y, unos días antes de la actualización, avisaron que se iba a $74.000. Les expliqué que se me iba mucho y, luego de hablarlo con la dueña, dijeron que lo podían bajar a $67.000, pero solo por tres meses. Y ahí, entonces, volver a negociar”, contó el joven a LA NACION. Y agregó: “Sé que es ilegal, pero obviamente, terminé aceptando porque no tengo alternativa”.
El caso de Emilia Manzini, madre de una beba de diez meses, también refleja la odisea que significa alquilar en un contexto macroeconómico tan volátil. A fines de junio, se venció el contrato que tenía firmado por una casa en el barrio de Saavedra, con cocina, living y dos habitaciones. “Estábamos pagando $65.000 y pudimos arreglar que se nos fuera a $100.000. [De la inmobiliaria] nos dijeron que la dueña quería aumentos semestrales y les respondí que no, porque la ley indica que deben ser anuales. En ese momento aceptaron, pero el día que tuve que firmar el nuevo contrato me avisaron a último momento que había habido un malentendido y que [la dueña] necesitaba que el aumento fuera semestral del 30%. Y que, si no, nos daban unos días para que buscáramos otro lugar. Con una bebé chiquita, imagináte, no me quedó otra que firmar”, contó Manzini.
Sin embargo, las irregularidades no se agotaron allí, ya que el contrato nunca fue certificado ante una escribanía. “Terminamos alquilando bajo la nueva ley, pero con una cláusula de actualización ilegal. Mi escribano me dijo ‘yo no te puedo certificar esto’. Entonces, volví a la inmobiliaria y me dijeron que no me hiciera problema, que firmáramos [el contrato] la dueña, los garantes y yo”, recordó Manzini con indignación. “Les aclaré que firmaba en una situación de absoluta vulnerabilidad. Me encantaría que la ley contemple algún lugar donde denunciar estos abusos”, agregó.
A las renegociaciones informales por los montos y la semestralización de los aumentos, se suma la opción de las prórrogas a los contratos firmados en 2020, previo a la nueva ley. Es el caso de Mariana Festino, de 34 años, empleada administrativa, quien alquila junto a su pareja un departamento de tres ambientes, en la ciudad de La Plata. “En lugar de firmar un contrato nuevo, la inmobiliaria nos propuso hacer una prórroga hasta ver qué pasa con la ley, con un aumento de casi el 60%. De $38.000, en marzo de 2021, pasamos a pagar $60.000, en marzo de 2022. Con los gastos que implica hacer una mudanza y pagar un depósito, no tuvimos otro remedio que aceptarlo”, contó la mujer.
La voz de los propietarios
Desde su entrada en vigencia, el 1º de julio de 2020, la nueva ley de alquileres cosechó fuertes críticas del sector inmobiliario y los propietarios, quienes sostienen que generó incertidumbre e inseguridad jurídica en el mercado, lo que se trasladó al precio de la renta. “La ley implicó un aumento del riesgo para el propietario y eso provocó dos efectos: que una parte decida no seguir alquilando [por ello, la retracción en la oferta] y que otra siga haciéndolo, pero a un precio mucho mayor. Es lo mismo que pasa con cualquier riesgo de inversión. Hay gente que no está dispuesta a asumirlo, aun subiendo el precio, entonces lo retira del mercado”, aseguró José Rozados, director de Reporte Inmobiliario.
Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, añadió: “A esta altura, no hay duda de que la ley generó muchísima incertidumbre en los propietarios. Por eso hay tanto retiro de las propiedades en alquiler, algo que se ve en la evolución de la oferta de departamentos. Al final, terminó perjudicando a todos por igual: a los inquilinos, por la falta de oferta y la suba de los precios; y a los propietarios, por el nivel de incertidumbre que no les permite tomar la mejor decisión. El daño [al mercado inmobiliario] es mucho mayor del que se cree y, como es difícil de medir, se desestima”.
Según el informe que elabora la inmobiliaria que preside Balayan, que se dedica al análisis de datos del sector desde 2012, la oferta de alquileres en CABA bajó un 39% entre julio de 2022 y el mismo mes del año pasado, mientras que la oferta de propiedades en venta mostró un alza del 4% en el mismo período. Si bien dicho reporte es elaborado únicamente en base a los avisos publicados en la plataforma Zonaprop, al no existir números oficiales en la materia, los relevamientos de este tipo constituyen una de las principales referencias para el sector.
Por su parte, Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), coincidió en la creciente retracción de la oferta de alquileres debido a la nueva ley y sugirió que “hay que trabajar en los incentivos para aumentar la oferta y bajar demanda”, pero que “eso no se arregla con más impuestos, ni desalentando la inversión”. En este sentido, Bennazar destacó la importancia de incluir un “índice de actualización alternativo”, que considere aspectos como el “coeficiente de valor salarial” y la “incorporación de la propiedad usada en el blanqueo”, a fin de aumentar la oferta locativa y, así, estabilizar los precios.
El impacto de la inflación
El economista e investigador del Instituto de Altos Estudios Sociales de la Universidad Nacional de San Martín (Idaes-Unsam), Sergio Rosanovich, quien se dedica a estudiar temas vinculados a los efectos distributivos de la aceleración inflacionaria en la Argentina, afirmó: “El salario real cayó 14 puntos entre 2018 y el primer semestre de 2021, lo que dificultó el ahorro y la expectativa en la compra de viviendas, así como también, el hecho de poder afrontar el alquiler, especialmente en la ciudad de Buenos Aires”.
Según el experto, para comprender el salto exponencial en el precio de los alquileres, hay que considerar que, tras las devaluaciones de 2018 y 2019, la inflación acumulada se duplicó bianualmente, pasando del 60% al 115% solo en CABA. “El problema es que el aumento se está adjudicando solamente a la nueva ley de alquileres, por la retracción de la oferta, cuando hay otra variable a tener en cuenta, que son los contratos firmados en 2018 y 2019, renovados en 2020 y 2021, respectivamente. Es decir, los propietarios intentaron recuperar la renta perdida por la devaluación del peso, además de la inflación acumulada”, explicó.
En cuanto a las falencias de la ley, Rosanovich subrayó el hecho de que, en el actual contexto macroeconómico, el ICL esté conformado por dos índices tan variables, como la inflación y los salarios. “La nueva ley le da un aspecto de indexación al precio de los alquileres que hace más difícil combatir la inercia inflacionaria en términos macro (metas de inflación) porque mientras más bienes y servicios tengas atados a la evolución de la generalidad de los precios, mayor dificultad hay para salir de ese espiral”, sostuvo.
Sin embargo, aclaró que, desde punto de vista de los inquilinos, aun así conviene utilizar el ICL como criterio de actualización. “Pese a que suene fuerte numéricamente, el ajuste [del valor del contrato] se realiza solo una vez al año. Es decir, el monto se mantiene congelado nominalmente, pero en términos reales, se está reduciendo”, explicó Rosanovich.
Como sea, en lo que va de 2022, los precios de los alquileres acumularon una suba del 37,7% en el primer semestre del año, levemente por encima de la inflación acumulada (35,8%).
El debate por una nueva ley
A dos años de su entrada en vigencia, los dos puntos más cuestionados de la ley de alquileres siguen siendo la duración de los contratos y la frecuencia del índice de actualización.
Actualmente, en la Cámara de Diputados hay dos dictámenes firmados: uno de mayoría en representación del Frente de Todos y uno de minoría, que unificó las posturas de Juntos por el Cambio, Frente de la Concordia, Interbloque Federal y el Interbloque de Provincias Unidas. Sin embargo, los desacuerdos internos al interior de cada bloque en torno a artículos en particular impidieron que se convoque a una sesión especial y, tras el receso invernal y el estallido de la crisis cambiaria que modificó las prioridades del Gobierno, no se espera que el debate por la nueva ley comience en el corto plazo.
“Puede ser que la ley llegue a tratarse en el transcurso de este año, e incluso que se apruebe, pero no expresará el consenso que realmente necesita”, consideró Bennazar a LA NACION.
Del lado de los inquilinos, Gervasio Muñoz, presidente de Inquilinos Agrupados, cree que “no se va a modificar durante el actual gobierno”. Por su parte, Natalia Ranzuglia, integrante del Movimiento Inquilino Nacional, dijo: “Sobre el debate de la ley en la Cámara no tenemos novedades. Sabemos que, en este contexto cambiante, todo queda en un segundo plano, porque estos movimientos en los ministerios [en alusión a la fusión de los ministerios de Economía, Producción y Agricultura] pueden variar el consenso sobre algunos puntos”.
Mientras tanto, en lo inmediato, la retracción en la oferta de alquileres se profundiza y el impacto de los aumentos continúa afectando a las casi 5 millones personas que alquilan en la Argentina.
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