Alquileres. Por qué un nuevo índice de la inflación podría aumentarlos

Esta jornada trascendió que el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (Indec) cambiaría la fórmula con la que mide la inflación para el 2022. Si bien con el nuevo Índice de Precios al Consumidor (IPC) el “80% de los productos afectados van a ser los mismos”, se reemplazarían categorías como las entradas de cine por la membresía de Netflix, readaptándose así a los nuevos consumos de la era. Pero la noticia, lejos de agradar, generó ruido en los propietarios de inmuebles en alquiler.

De acuerdo con el artículo 14 de la Ley de Alquileres, los contratos de locación sólo podrán ajustarse de forma anual en base a un índice que elabora mensualmente el Banco Central (BCRA). El mismo se conforma por dos variables: en un 50% por el IPC y en otro 50% por la remuneración imponible de los trabajadores estables (RIPTE). Así, desde que la Ley 27.551 comenzó a regir el pasado 1 de julio de 2020, el índice del BCRA acumuló hasta la fecha una suba del 20%.

“El problema que genera esta nueva fórmula del Indec, es que afectará a uno de los índices en los que se basa en un 50% el BCRA para establecer el aumento de alquileres. Si cambiás una de las variable de un día para otro, y más teniendo en cuenta que por muchos años la medición en la Argentina no era la real, de alguna manera impactás en el ajuste de la Ley de Alquileres. Cambiar las reglas del juego constantemente es malo”, señala Daniel Bryn, titular de Invertire Real Estate. En este caso, el cambio se prevee para 2022.

Cuando se sancionó la ley, ocho meses atrás, los precios de los alquileres se dispararon. Y con el anuncio de que a partir de marzo los contratos de locación deben de inscribirse ante la AFIP, en febrero los valores del mercado volvieron a acelerarse una vez más. En números, el mes pasado el precio medio de un alquiler en la ciudad de Buenos Aires se posicionó en los $49.896 mensuales, un 65% más que en el mismo mes del año anterior, según el último Index de Zonaprop.

En definitiva: la desconfianza que genera esta acción hará que los alquileres vuelvan a incrementar su precio base. “El mercado inmobiliario está muy sensible en este momento. Cada cuestión que puede traer confusión o dudas, cualquier tema en el cual el locador pueda prever que le traiga algún perjuicio, repercute inmediatamente en el mercado. Y eso, a la larga, hace que aumenten los alquileres, lo cual perjudica al inquilino”, opina Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina y socio del estudio Abatti & Rocca Abogados.

De acuerdo a los analistas del sector, si la fórmula afecta para bien o mal sobre el valor de los alquileres todavía está por verse. Pero “ante la duda, el precio base se sube igual, porque por ahí con el tiempo nos damos cuenta de que nos quedamos cortos y el propietario termina perdiendo”, comenta Bryn y agrega que “los alquileres van a seguir subiendo, porque a eso se le suma el caudal de gente que el 31 de marzo se queda sin contrato por el fin del decreto que prorrogaba automáticamente los alquileres. Con la poca oferta que hay, más la fiebre de personas buscando un nuevo lugar para mudarse, hoy en día un departamento se alquila al primer día, pongas el precio que pongas. Es tremendo, pero no existe un techo”, agregó Bryn.

Buscan derogar la Ley de Alquileres

Ante la crisis histórica que está atravesando el sector inmobiliario, donde “el 40% de los propietarios retiró sus viviendas del alquiler para ponerlas en venta”, diputados de Juntos por el Cambio y representantes del sector inmobiliario buscan derogar -o al menos modificar- la Ley de Alquileres.

Por el momento, ya existen tres proyectos presentados en ese sentido. El primero es el del legislador Alberto Asseff, quien busca derogar completamente la normativa. El segundo, propuesto por Álvaro González, quiere eliminar el artículo 14 sobre indexación de precios sobre el alquiler de vivienda, además de que modificar el plazo de los contratos y que vuelvan a ser de dos años (en vez de tres). El tercer proyecto, presentado por Luciano Laspina y Jorge Enriquez, apunta a generar un mecanismo de incentivos para la construcción de viviendas destinadas al alquiler.

“El mercado está muy sensible, por eso es necesario volver al régimen anterior. Ya hay varios proyectos que quieren modificar total o parcialmente a la ley. Si se deroga la indexación para los contratos de vivienda, para que las partes vuelvan a ponerse de acuerdo como se hacía habitualmente por escalonamiento semestral, se tiene una mayor previsibilidad. El inquilino sabe cuánto va a pagar en el segundo semestre y el propietario sabe cuánto va cobrar. Ahora, depende todo de un índice que no sabemos cómo se va manejar. Eso genera más incertidumbre, por ende, los inmuebles desaparecen de la oferta de alquiler y el que terminar perjudicado es el locatario”, cierra Abatti.

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