Impensado: un alquiler temporario cuesta casi lo mismo que uno tradicional sin amoblar

El mercado de los alquileres se encuentra distorsionado. Entre importantes subas de precio, baja oferta y un fuerte rechazo a la ley que los regula, se dan tendencias impensadas. Una de ellas, ya descubierta por varios inquilinos, es la que se observa en el segmento de los temporarios: hoy cuestan prácticamente lo mismo que los tradicionales, pero en su tarifa incluyen los servicios, están amoblados y cuentan con condiciones de contratación más flexibles.

Actualmente, de acuerdo al index de ZonaProp, un departamento tradicional de dos ambientes con 50 m² se alquila por $41.447 en promedio por mes. Las unidades de tres ambientes con 70 m² se alquilan por $57.894. Mientras tanto, según indican desde Alternativa Propiedades, inmobiliaria especializada en alquiler temporario, las opciones que ofrecen para esas tipologías parten de $40.000 y $48.000 mensuales respectivamente. En todos los casos, los valores incluyen expensas, luz, gas, agua, internet, televisión por cable, impuestos y, además, amoblamiento y equipamiento completo. El inquilino no necesita garantía, de forma que la operación puede concretarse en un mismo día, porque además al haber mayor oferta no es difícil encontrar una buena opción.

“Esto es algo que no había sucedido nunca antes. Históricamente los temporarios siempre costaron bastante más”, afirma a LA NACION Darío Rizzo, CEO de Alternativa Propiedades. “El motivo es que los propietarios de departamentos que antes los ofrecían para alquiler tradicional hoy se están volcando al temporario, por lo que la oferta aumentó. Al mismo tiempo, los dueños que prefieren continuar alquilando de forma tradicional, a tres años, están previendo en el precio inicial un valor más alto para compensar la incertidumbre de ajustes a futuro o que los topes queden por debajo de la inflación”, analiza.

Según explica el referente, tradicionalmente la demanda de los temporarios provenía de turistas, estudiantes y ejecutivos de negocios. Desde el comienzo de la pandemia de coronavirus y con el cierre de fronteras, el interés se concentró en el público local que por distintas circunstancias tuvo que mudarse por períodos cortos, de entre dos semanas y seis meses. El aumento de las separaciones durante 2020 disparó la demanda de estos alquileres, algo que se sostiene aún hoy. “Son quienes más los están consumiendo, requiriendo períodos de seis meses que les posibiliten llevar adelante la división de bienes. También hubo gente del interior del país que tuvo que venir a la Ciudad por trabajo o para hacer un trámite o tratamiento médico; familiares que conviven con gente de riesgo y necesitaron aislarse y personas que están haciendo refacciones en su casa”, agrega Rizzo.

Además, hay otro segmento que cada vez se inclina más por los alquileres temporarios: el público joven, de entre 20 y 30 años. “Ya no se desvelan por la casa propia. Hoy son los últimos que sueñan con comprar una vivienda. Para ellos, lo más importante es disfrutar el presente y no pensar tanto a largo plazo. Planean sus vidas en alquileres cortos porque hoy están acá y mañana en otra parte. En ese estilo de vida tampoco encaja la idea de contar con sus propios muebles”, explica el CEO.

En esa línea, sostiene que para muchos millennials y centennials “comprar todos los muebles y firmar un contrato a tres años es atarse a una rutina que no saben si van a tolerar y sostener. Son un perfil ideal para un alquiler temporario. Hoy, que con los efectos de la nueva Ley de Alquileres los precios de los temporarios se equipararon con los tradicionales, el precio dejó de ser una barrera”, explica. Es que además con el aumento de la oferta, tradicionalmente concentrada en Palermo y Recoleta, los temporarios llegaron a barrios “menos exclusivos” como Chacarita, Almagro, Villa Crespo, Colegiales, Villa Urquiza y Abasto, entre otros.

Los requisitos para alquilar

Los contratos se hacen bajo una modalidad de locación temporaria con finalidad específica y se extienden por entre tres y seis meses. Las reservas pueden hacerse de manera online o por teléfono, por un costo de $10.000. Los requisitos para ingresar a un departamento son:

• Pago del primer mes de alquiler, un mes de depósito y la comisión, que dependerá de la cantidad de meses que la persona alquile, por lo que varía desde un 10% a un 20% del total del contrato.
• No hay que tener deudas y se requiere demostrar ingresos.
• Si se alquila por más de tres meses, se debe realizar un contrato especial.

¿Una buena oportunidad para migrar al temporario?

Actualmente, hay 11.781 departamentos para alquiler temporario en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), un 30% menos que hace un año. El dato se desprende del monitor inmobiliario que todos los meses realiza Daniel Bryn, titular de Invertiré Real Estate. Hay algunos números que ponen de manifiesto la caída que sufrió el mercado con la pandemia: en febrero de 2020, la ocupación de esas unidades era del 74%, es decir, estaban vacías durante ocho días al mes. A su vez, en esos meses, la renta que percibía el dueño alcanzaba los US$560 en el mismo período, a razón de una tarifa promedio de US$69 por noche.

Actualmente, el panorama se invirtió: la ocupación alcanza el 35%, o sea que los departamentos pasan vacíos casi 20 días al mes. Por eso, la rentabilidad que deja el mercado es casi la misma que la de los alquileres tradicionales: el propietario obtiene un 2,80% de retorno anual frente a un 2,56% que se consigue con un alquiler fijo.

En octubre de 2019, había 22.600 unidades para alquiler temporario en CABA. Ese fue el pico del mercado que, con la llegada de la pandemia de coronavirus, cayó abruptamente. Mientras la cantidad promedio de los últimos cuatro años fue de 15.400, en el último año la cifra llegó a disminuir hasta 11.900. Sin embargo, Bryn señala que, con el avance de la vacunación contra el coronavirus, se espera que las fronteras vuelvan a abrirse y la actividad turística se ponga nuevamente en funcionamiento. En ese escenario, no duda en afirmar que “el mercado de los temporarios repuntará”. “Con un tipo de cambio tan devaluado, la Argentina siempre es un buen destino para los turistas”, agrega.

Con récord de propiedades en venta y precios que no paran de caer, sostiene además que existe una gran oportunidad de invertir en metros cuadrados a muy bajo costo, que a futuro podrían dejar una ganancia significativa. “Muchos dueños decidieron deshacerse de sus departamentos y algunos incluso los venden con muebles. Creo que es una buena opción comprar y esperar a que el turismo arranque nuevamente y ese mercado vuelva a estar demandado, algo que es muy probable que suceda”, explica.

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