Departamentos en mal estado, precios que cambian minuto a minuto y listas de espera

Encontrar un lugar donde vivir nunca fue tarea fácil, pero en medio de la pandemia de coronavirus y con el complejo escenario que atraviesa el mercado inmobiliario, se convirtió en una verdadera odisea para los inquilinos. Es que la oferta de inmuebles disponibles bajó considerablemente en el último tiempo, en parte por la poca rentabilidad que arrojan los alquileres y, principalmente, por el escenario que dejó la ley que regula ese mercado, que entró en vigencia a mediados del año pasado. En este contexto, los precios no paran de aumentar y la poca cantidad de propiedades libres empuja a los inquilinos a un ritmo frenético en el que buscar un nuevo hogar es prácticamente un trabajo extra y una misión casi imposible.

Clara y su pareja tuvieron que empezar a buscar un nuevo lugar para mudarse ya que el propietario del departamento en el que vivían les avisó que no les renovaría el contrato porque su intención era ponerlo a la venta. En el contexto de incertidumbre que atraviesa el sector, muchos dueños prefieren vender sus inmuebles antes que seguir alquilando.

Hoy hay 151.900 propiedades en venta en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), un 40,15% más que el último año, según datos del Monitor Inmobiliario que realiza Daniel Bryn, titular de Invertire Real Estate. Esa cifra se incrementó un 2,41% el último mes y un 16% en lo que va del año. En promedio, hay 10 departamentos en oferta por manzana en Capital Federal, mientras que las posibilidades de alquileres disminuyen.

“Cuando se venció el contrato, el propietario del departamento en el que vivíamos nos hizo una prórroga por seis meses con una cláusula que decía que, si lograba vender el departamento, nos daba un tiempo prudencial de dos meses para irnos. Finalmente, lo vendió y nos tuvimos que mudar”, cuenta Clara, jefa de marketing de una empresa textil. Junto a su pareja, que trabaja en el área comercial de una compañía multinacional, se volcaron de lleno a la búsqueda de un nuevo departamento, un proceso que se extendió durante tres meses y al que la mujer -de 37 años- define como “agotador, estresante y angustioso”.

Algo parecido le pasó a Alfio, un arquitecto que alquilaba un departamento junto a un amigo y que, tras no renovar el contrato, tuvo que lanzarse a encontrar uno nuevo. La búsqueda comenzó en febrero y se extendió por dos meses. “Me tomaba una hora y media a la mañana y a la tarde para bucear todas las páginas disponibles. Cuando salía una publicación medianamente buena, desaparecía enseguida, en menos de una hora. Fue muy duro porque los precios no paraban de aumentar, entonces entraba en un espiral de desesperación donde encima no tenía chances de reservar”, expresa.

Su búsqueda se centraba en conseguir un departamento en la zona de Olivos, donde residen la mayoría de sus clientes, que tuviera al menos 40 m² y espacio para dejar la moto. En el proceso, asegura que se encontró con propietarios que pedían sumas altísimas por lugares que requerían grandes arreglos e incluso inmuebles que “no cumplían con el reglamento municipal”. “Al ser arquitecto y, además, propietario, ya que tengo un departamento en alquiler en Ramos Mejía, era fácil darme cuenta de si algo valía el dinero que me pedían o no. Así y todo, pese a tener los conocimientos, lo sufrí mucho”, afirma.

Por su parte, Clara y su pareja apuntaban a conseguir un departamento de alrededor de 60m² en Belgrano, Palermo o Las Cañitas. “No fue fácil la búsqueda porque en la zona hay varios departamentos viejos sin mantenimiento adecuado o muchos nuevos, entonces hay una brecha en los valores. Fue imposible conseguir algo de 65m² por un precio similar al que pagábamos. Todo estaba arriba de $70.000. Notamos una suba muy importante de los precios”, remarca.

En total, llegaron a visitar 25 departamentos. Todos los días, buscaban un hueco en la jornada laboral para navegar los portales y llamar a las inmobiliarias. También publicaron la búsqueda en todas las redes sociales y se unieron a varios grupos de Facebook. Incluso, imprimieron volantes y los dejaron en los buzones de cientos de edificios de la zona. “Virtualmente, habremos visto 100 inmuebles por día, tal vez más. Yo estaba obsesionada con el tema y muy angustiada”, expresó Clara. “Cada cinco minutos actualizaba las páginas y llamaba. Aunque a veces era la quinta en contactarme, no me agendaban para ver el lugar porque me decían que sabían que en la primera o segunda visita seguro se alquilaba”, agrega.

Estrés, ansiedad y angustia

Las palabras que se desprenden de los relatos de los inquilinos que intentan concretar un contrato hoy son, principalmente, “estrés”, “ansiedad” y “angustia”. La pandemia de coronavirus y la incertidumbre, además, agrava la situación. Es que, ante la poca oferta, las personas que se quedan con las oportunidades son las que llegan primero o las que pueden costear las subas de los precios.

Tanto ella como Alfio aseguran que los precios que exigían los propietarios no les parecían “acordes” a las características del inmueble. Además, remarcan que en el proceso se encontraron con que les exigían condiciones que eran una traba. “Nos han llegado a decir que, entre los dos salarios, teníamos que triplicar o cuadriplicar la suma del precio del alquiler. También me pedían que presentara tres garantes y los recibos de sueldo de todos ellos”, indica Clara. Además, dijo que algunas inmobiliarias les exigían una seña por el monto del total del alquiler.

Finalmente, el arquitecto alquiló un garage reciclado con salida directa a la calle por $24.000 mensuales. Ingresó al departamento en mayo y gastó alrededor de $180.000 en refacciones iniciales. “El lugar está bueno y bien hecho, pero alteré mi zona, tuve que moverme a una más barata”, contó. A pedido de la propietaria, el contrato se hizo por fuera de la norma. “Iba a ser por 36 meses y, dos días antes de firmar, con todo listo, dijo que quería que fuera por 24 meses con un crecimiento semestral del alquiler. Tuvimos que renegociar. Fue muy áspero, pasé días muy estresantes y tuve complicaciones en mi trabajo”, confiesa. “Como inquilino es carísimo y como propietario no te alcanza”, resumió el hombre, que ocupa los dos roles.

En el caso de Clara, el contrato se hizo dentro de la ley de alquileres, pero afirmó que en el proceso muchos propietarios le anticipaban que preferían llegar a un acuerdo por fuera de la norma. Finalmente, junto a su pareja se mudaron a principios de mayo a un departamento en la zona de Barrancas de Belgrano. “Conseguimos algo acorde en cuanto a precio y calidad, pero tuvimos que resignar espacio y comodidades del edificio porque sino no lo podíamos pagar”, indica. “A pesar de que trabajamos tiempo completo los dos, tengo que sentir que soy una privilegiada después de haber estado 90 días en búsqueda, en los cuales, además, perjudiqué mi salud”, cuestiona.

El mercado atraviesa un momento complicado y muchos apuntan contra la ley de alquileres como una de las responsables del caótico escenario. Los inquilinos, que se suponía que saldrían favorecidos con la norma, hoy se sumergen en una odisea sin precedentes al momento de buscar un lugar donde vivir y se enfrentan, sin otra opción, a condiciones exorbitantes, cambiantes y precios inalcanzables.

Los contrapuntos de la ley de alquileres

¿Por qué cada vez menos propietarios ponen su inmueble en alquiler? Por un lado, el fenómeno se explica por niveles de rentabilidad históricamente bajos. Si bien las cifras están mejorando levemente con respecto al piso del 2020, lo cierto es que si uno quiere comprar una propiedad para generar renta, al día de hoy recuperará su inversión en 36 años. Sin embargo, los expertos coinciden en que la principal razón por la que los dueños son reacios a colocar sus propiedades en alquiler es la ley que regula ese mercado. La norma, con el objetivo de proteger al inquilino de precios y condiciones abusivas, introdujo una serie de regulaciones para el propietario.

Los contrapuntos más señalados son la imposibilidad de aplicar más de un aumento anual para equiparar la inflación (lo que lleva al propietario a “cubrirse” de antemano), la obligatoriedad de aumentar de acuerdo a un índice del BCRA, la extensión de la duración mínima de los contratos de dos a tres años, las limitaciones al depósito de garantía que puede reclamarse, expensas extraordinarias y arreglos a costa del dueño, la flexibilización de la rescisión de los contratos a favor del inquilino y la obligación de registrar los contratos ante la AFIP.

Los precios de los alquileres siguen en alza

La suba de los alquileres en la ciudad de Buenos Aires no tiene paz: en mayo, evidenció un aumento del 3,9%, por lo que el incremento en lo que va del año asciende a 22,5%. En 12 meses, ya creció un 71,3%. Los datos se desprenden del index que todos los meses releva ZonaProp, que indica que, entre enero y mayo, los precios de los alquileres en Capital Federal subieron apenas por encima de la inflación.

El informe detalla, además, que los inmuebles que más aumentaron sus valores durante el año, de acuerdo a su tipología, son los departamentos usados y los grandes, de tres ambientes o más. A su vez, expone que una unidad a estrenar en la ciudad de Buenos Aires se alquila por un valor promedio de $41.817 por mes y un departamento usado, por $36.977. En promedio, una unidad de dos ambientes y 50 metros cuadrados cuesta $37.575 al mes y una de tres ambientes y 70 metros cuadrados se alquila por $52.152 mensuales.

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