Hipotecas divisibles: la letra chica de la nueva medida que cambia el mercado inmobiliario

Este miércoles, una nueva noticia impactó de lleno en el mercado inmobiliario argentino: la implementación de hipotecas divisibles para proyectos en desarrollo. La medida, publicada en el Boletín Oficial a través del Decreto 1017/2024, se implementará en medio de un contexto marcado por la reactivación del sector con la vuelta de los créditos hipotecarios por parte de 22 entidades bancarias, para que cada vez más personas puedan acceder a sus vivienda.

¿Qué significa la creación de la hipoteca divisible? La nueva reglamentación le permite a un desarrollador construir un edificio de viviendas y financiar el proyecto solicitando un crédito hipotecario con un banco. A medida que va vendiendo los departamentos, se va librando de la deuda. Esto genera que, cuando hace la entrega, se divide la hipoteca entre los departamentos y queda cada uno como garantía con su propia porción de la deuda, lo cual facilita la venta de unidades de forma independiente, y cada comprador solo adquiere la hipoteca de su departamento, sin afectar a los demás propietarios.

Las principales ventajas del sistema son que las cuotas de los compradores durante la obra son más bajas que en la actualidad y, además, que al recibir su departamento se presume que el comprador no debería hacer ningún nuevo trámite con el banco. “Es una opción que facilita la venta de estas nuevas unidades sin necesidad de cancelar la hipoteca al momento de la entrega de la llave”, explicaron desde el Gobierno en la resolución oficial.

Hasta ahora, el plan de pago para comprar un departamento en pozo se debía cancelar por completo al momento de recibir la llave. “Con esta nueva medida, el comprador podrá pagar solo un porcentaje, que se establecerá comercialmente dependiendo el desarrollo, durante la construcción del edificio, mientras que el saldo restante una vez terminado el proyecto, se lo continuará abonando pero al banco (pasa a ser un crédito hipotecario tradicional e individual)”, explica Damián Tabakman, presidente de la Cámara de Desarrolladores Urbanos (CEDU). Esto significa que el comprador pagará “cuotas mucho más bajas y sin tener que tener todo el saldo abonado en la entrega de llaves, que ha sido la práctica usual de mercado en los últimos años.

¿Qué ganan los desarrolladores con esta herramienta? “Por un lado se generará un gran incentivo a la construcción; por el otro que sea el banco quien califique al comprador desde el pozo”, afirma Tabakman. En los últimos años, la mayoría de los nuevos emprendimientos, por no decir casi todos, se desarrollan para el sector más premium y en barrios en donde el metro cuadrado es de los más caros, como Palermo, Recoleta, Belgrano, entre otros. Ahora, con este cambio, los desarrolladores esperan que el mercado en el cual se incentive construir revitalice barrios que estaban “olvidados” y así llegar a un público mucho más amplio. “Desde la CEDU apoyamos mucho esta medida, nos parece un cambio muy positivo para el mercado de la construcción”, comparte Tabakman.

A pesar de que la medida fue publicada este miércoles, resta la reglamentación por parte del Banco Central de la República Argentina (BCRA) para que los bancos privados y públicos comiencen a ofrecer sus líneas de hipotecas divisibles.

“Cuando el crédito empieza a fluir más activamente, va a haber mas posibles compradores en un mercado cada vez más abarcativo”, asegura Sicouly.

“Es el escalón que necesitan las familias para saltar de un departamento usado a una a estrenar”, asegura Lorenzo Raggio, gerente general de Interwin. “La forma sería hipotecando la propiedad que tienen hoy y seguir viviendo ahí hasta que se termina de construir la nueva. Una vez terminada, se mudan a esa vivienda, venden la anterior y pagan la hipoteca”, agrega.

“Es una medida muy importante y positiva, no solo para la economía nacional sino también para la reactivación de un sector que viene tan golpeado”, comunica Iván Ginevra, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina.

Pero, además de la implementación de las hipotecas divisibles, el decreto establece dos nuevas herramientas para el mercado: la posibilidad de hipotecar sobre el derecho de superficie y la no obligatoriedad de contratar un seguro de caución.

Hipoteca sobre el derecho de superficie

Esta herramienta se destina principalmente a los barrios privados finalizados pero que tienen lotes que aún no se pueden escriturar. De esta manera, Tabakman explica que si un comprador quiere sacar un préstamo hipotecario para construir no puede hacerlo porque la escritura del terreno no está, pero con esta medida el desarrollador puede vender el lote solo con el derecho de superficie, ya no es necesaria la escritura.

“Este incentivo contribuye a que el mercado de los créditos hipotecarios no se limite únicamente a los departamentos, sino que también haya más financiación a la hora de construir una casa”, agrega el gerente de Interwin.

Por lo que, el banco al que se le solicita el crédito puede tomar este derecho como hipotecable y otorgar el préstamo, “permitiendo, de esta manera, que los titulares de ese derecho real puedan también acceder al mercado hipotecario para la construcción de su vivienda”, se puede leer en el decreto.

Al igual que con la hipoteca divisible, “cada uno de los adquirentes asumirá el saldo de deuda correspondiente a su propia unidad funcional o lote, conforme a las condiciones convenidas con el acreedor hipotecario. Si el saldo de deuda se hubiera cancelado con anterioridad a la transferencia correspondiente, el dominio y el derecho real de superficie de la unidad funcional o lote respectivo quedarán libres de toda deuda y del gravamen hipotecario oportunamente constituido”, explican desde el Gobierno.

La eliminación de la obligatoriedad del seguro de caución

La normativa, además, elimina el requisito obligatorio de contratar un seguro de caución en los contratos de prehorizontalidad, una modalidad común en desarrollos inmobiliarios. Originalmente, este seguro se estableció para proteger a los compradores durante el proceso de construcción. Sin embargo, desde el Gobierno consideran que esta obligación fue contraproducente para el mercado, “ya que limitó el desarrollo de proyectos inmobiliarios por los altos costos y la escasa oferta de seguros adecuados”.

El cambio propuesto busca flexibilizar el mercado, permitiendo que los desarrolladores y compradores acuerden libremente la contratación de seguros u otras garantías, en lugar de imponer una obligación legal. Al eliminar este requisito obligatorio, el Gobierno espera estimular la oferta de propiedades y, al reducir costos en el proceso de construcción, favorecer precios más accesibles para los compradores.

Pero también, esta medida habilita que se pueden inscribir los boletos de compraventa en el Registro de la Propiedad, y así generar un mayor respaldo para el comprador en pozo al darle responsabilidad jurídica al desarrollador.

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