Hipotecar la casa: todo lo que hay que saber antes de hacerlo

A la hora de hablar de hipotecas, es fundamental hacer una primera diferenciación que para algún desprevenido puede derivar en una confusión: hipotecar la casa no es lo mismo que acceder a un crédito hipotecario.

Cuando hablamos de hipotecar una propiedad lo que estamos haciendo es obtener un préstamo de dinero cuya garantía es un inmueble. El crédito hipotecario, por su parte, es el que se otorga para adquirir la propiedad.

Hecha esta aclaración, podemos repasar cuáles son los aspectos centrales que hay que saber a la hora de tomar la decisión de hipotecar una propiedad para obtener liquidez.

¿Hay distintos tipos de hipotecas?

En realidad, no. Si bien hay un solo tipo de hipoteca, esta puede garantizar distintos tipos de obligaciones: la obligación de dar o la de hacer. “La más corriente es la hipoteca que consiste en un préstamo de dinero otorgado por un particular o por una entidad financiera, y la garantía de dicho préstamo es la constitución del derecho real de hipoteca en favor del acreedor”, señala el escribano Martín Gutman. Esa hipoteca debe inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble a efectos de publicidad a terceros.

Pero más allá de la definición técnica, para el abogado Luciano Sáenz Valiente, sin embargo, este tipo de operaciones hoy no están siendo tan comunes en las instituciones financieras. “Los bancos tuvieron un momento hace muchos años que daban estos préstamos a largo plazo pero hoy lo ofrecen más los prestamistas particulares a través de las escribanías”, dice.

“Otra forma de hipoteca que está siendo muy utilizada en los últimos tiempos es la hipoteca en garantía de una obligación de hacer”, agrega Gutman. “Se usa para la compra de terrenos para construcción. En este caso, el propietario de un lote lo transmite a título de permuta al desarrollador, que se obliga a realizar la obra y entregarle una determinada cantidad de unidades en el edificio a construir en un período de tiempo también determinado”, explica. Aquí, la hipoteca opera como una garantía de la obligación de hacer por parte del desarrollador y queda el propietario transmitente del lote como acreedor hipotecario.

En ambos casos, la hipoteca se levanta o cancela con el cumplimiento por parte del deudor de las obligaciones, pero para que la misma sea cancelada, es preciso una Escritura Pública de Cancelación de Hipoteca, la cual también deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble.

¿Cuánto dinero se puede obtener con una hipoteca?

“Estadísticamente es conveniente que sea de hasta un máximo del 50%, ya que en caso de ejecución por incumplimiento, el paso del tiempo, los costos del juicio y sobre todo el valor que pueda obtenerse en subasta pública, van a incidir directamente. En tal caso, el acreedor podrá estar más protegido en su garantía respecto a la suma de dinero dada en préstamo”, especifica Gutman.

Sin embargo, reconoce que han habido etapas donde las entidades financieras daban préstamos mayores en porcentual respecto al valor de la propiedad.

Para Luciano Sáenz Valiente, “normalmente no se presta más del 60% del valor del inmueble, pero un detalle importante es que la hipoteca es oponible a cualquier otro acreedor, se le da un privilegio para el cobro en caso de concurso o quiebra del deudor”.

¿Cuáles son los riesgos de hipotecar un inmueble?

Principalmente es perder la propiedad si no se puede saldar la deuda. Si bien el juicio puede ser largo y tiene muchos costos, por lo que siempre es preferible para ambas partes llegar a un acuerdo, las ejecuciones hipotecarias son bastante habituales.

“Uno de los temas que todo futuro deudor debe analizar es a qué tasa le van a estar prestando el dinero. Hubo épocas en que te prestaban a tasas de entre 14% y 18% anual, intereses altísimos a nivel internacional. Ese es un gran riesgo para el deudor”, advierte.

Para el acreedor, el riesgo no es tan grande como prestar a sola firma o con una garantía personal. Sí tienen que tener mucho cuidado con que el inmueble cubra ampliamente el crédito”, afirma Luciano Sáenz Valiente.

El incumplimiento por parte del deudor da lugar, sin duda alguna, a la ejecución judicial. “Ir a juicio, renegociar o no, será parte del proceso de autonomía de la voluntad entre las partes, y suele tener mucha incidencia en la decisión de un acreedor de iniciar acciones legales o no, la conducta del deudor”, aclara Gutman. “Yo estimaría que una ejecución muy rápida y bien llevada para cumplir con todo el trámite de venta y entrega al nuevo propietario puede llevar un año y medio”, estima Sáenz Valiente.

¿En qué moneda se pactan las hipotecas?

En estos momentos de disparidad cambiaria, el tema de la moneda en la que se pacta la hipoteca no es menor, que por lo general es el dólar. “Frente a estas situaciones de dificultad cambiaria, se pactan cláusulas de que si se cancela en pesos es al dólar MEP. Los tribunales lo han convalidado”, cuenta Luciano Sáenz Valiente.

“Lo que han intentado algunos deudores, y no han tenido éxito hasta ahora, es que los jueces les permitan acceder al dólar oficial. Es decir, que cuando se inicia la ejecución hipotecaria piden que se le ordene al Banco Central que les venda dólares al valor oficial. Y los jueces han dicho que no”, añade.

Por último, para Martín Gutman la principal recomendación, tanto para acreedores como para deudores, es “mantener el aforo del 50 % respecto al valor de la propiedad”.

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