El dato que revela que si hacés una contraoferta agresiva podés perder el departamento que te gustó

El mercado inmobiliario argentino está atravesando una transformación significativa, con un cambio en las expectativas tanto de compradores como de vendedores. En el primer semestre de 2024, disminuyó el porcentaje de vendedores con apuro para vender sus propiedades, representando un 14%, una cifra mucho menor que en los últimos tres años, pero convergiendo a los valores del 2019. Este dato es clave para entender hacia dónde se dirige el sector, de acuerdo con los datos del Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias (ROI).

“Los datos muestran que el sector va a ir virando lentamente de un mercado de compradores hacia uno de vendedores”, explica Fabián Achával, director de la inmobiliaria homónima y uno de los coordinadores del ROI, para explicar esta tendencia. Aunque las ofertas aún benefician a los compradores, se empieza a percibir una presión al alza en los precios, especialmente en propiedades de menor valor. “Hoy el vendedor sabe que el mercado tiene una presión al alza, principalmente por el blanqueo de capitales y el auge de los créditos hipotecarios”, sostiene.

Además, otro dato que contribuye a este cambio es que con la derogación de la ley de alquileres en diciembre de 2023, “muchos propietarios deciden conservar el inmueble para destinarlo al alquiler y mientras tanto observan el panorama del mercado de la compraventa”, informa Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria y coordinadora del ROI.

Un dato clave es que el porcentaje de ventas destinadas a inversores fue del 12% en 2024, mientras que el resto de las operaciones representan las ventas para consumidores finales, es decir, para uso personal. Los inversores parecen seguir un patrón claro en la elección de propiedades: un 48% eligió departamentos de 2 ambientes y un 23% monoambientes. Lo más llamativo es que el 90% de las compras de inversores se realizaron en edificios sin amenities, y el 80% adquirieron propiedades sin cochera.

De acuerdo al informe, este comportamiento responde a la búsqueda de mayor rentabilidad. “Los amenities, aunque atractivos para el alquiler, incrementan las expensas, reduciendo la rentabilidad”, explica Balayan y aclara que los inversores prefieren propiedades más económicas que les permitan obtener mejores márgenes de ganancia.

La contraoferta en el impacto de los precios

El porcentaje de contraoferta tiene especial relevancia, ya que, en el mercado inmobiliario, la reducción en los porcentajes de negociación anticipa un ciclo alcista en los diferentes segmentos de precio. Esta es una de las variables que reflejan este cambio en las expectativas. Durante el segundo trimestre de 2024, el porcentaje de contraoferta promedio respecto al último valor de publicación fue del 7%, una caída de 1,7 puntos porcentuales respecto al mismo trimestre de 2023 y de 0,4 puntos en comparación con el primer trimestre del año.

“El porcentaje de contraoferta está volviendo a niveles de 2019, lo que indica una recuperación del mercado tras el golpe de la pandemia”, observa Balayan. A pesar de la mejora, la especialista menciona que “aún hay personas que consideran que no es el mejor momento para vender, esperando que los precios suban un poco más”.

Durante el primer semestre de 2024, los precios del metro cuadrado en el sector residencial usado aumentaron un 2,4% respecto al mismo período de 2023. Sin embargo, este promedio oculta una dinámica heterogénea: las subas se concentran en propiedades de menor valor, mientras que los inmuebles de más de US$200.000 muestran estabilidad de precios.

Con el avance del año, las expectativas sobre la eliminación del cepo cambiario y la implementación del blanqueo de capitales generan mayor interés en el mercado. Achával señala que “aún no hemos visto el impacto del blanqueo, pero estamos en volúmenes máximos desde mayo de 2018″. De cara al segundo semestre, se espera que el mercado continúe recuperándose, con un aumento en la cantidad de operaciones y un posible incremento en los precios, especialmente si se consolida la estabilidad económica y financiera.

Cuánto cuestan los departamentos que más se buscan en CABA

De acuerdo al informe, de las más de 16.000 propiedades que se comercializan en Buenos Aires, las unidades de tres ambientes fueron las más vendidas durante el primer semestre de 2024, representando el 28% de las operaciones.

Luego, en el segundo lugar se encontraron los dos ambientes, con el 25% del total de las operaciones. Y, en tercer lugar están los cuatro ambientes, con el 24%. Mientras que las unidades más chicas (monoambientes) y las más grande (cinco ambientes o más) son las tipologías con menor demanda.

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