Los alquileres se cierran en un día y triplican los precios de hace un año atrás

Espacios verdes más amplios, tranquilidad y mayor seguridad: ese es el combo que quieren quienes siguen de cerca las posibilidades de alquileres en los barrios cerrados. Es que la pandemia de coronavirus cambió las rutinas y, frente a la virtualidad que parece haber llegado para quedarse, cada vez son más las personas que apuntan a mudarse a las zonas suburbanas. En este contexto de alta demanda, varios countries ya tienen listas de espera, los contratos se hacen en dólares y algunas empresas empezaron a comprar propiedades porque ven una oportunidad de inversión.

Es que el “éxodo” desde el centro de la ciudad hacia las zonas suburbanas agotó la oferta de casas en alquiler e hizo que los precios se dispararan en el Norte del Gran Buenos Aires. En solo un año, los valores de los alquileres aumentaron casi 200%, principalmente impulsados por el cierre de contratos en dólares, que en unos pocos meses creció exponencialmente. El dato se desprende del relevamiento del primer semestre que realizó la Universidad de San Andrés (UdeSA) y Mercado Libre.

El mismo informe reveló que, desde julio del año pasado, hubo un cambio significativo en el mercado de casas en alquiler en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA). En junio de este año, los precios aumentaron un 114,3% con respecto al mismo mes de 2020. “Este incremento se explica por las variaciones de la oferta en zona Norte que registró el mes pasado un aumento interanual en el precio de alquiler de casas del 198%, seguido - aunque bastante detrás- por GBA Sur (96,4%), CABA (82,9%) y GBA Oeste (80%)”, relata Juan Manuel Carretero, gerente de vehículos, inmuebles y servicios de Mercado Libre.

El ejecutivo agrega: ”Estos aumentos, que pueden observarse en el valor de los alquileres de casas en el Norte se explican, entre otras cosas, por el aumento progresivo y considerable en la proporción de publicaciones de casas en alquiler en dólares”. Además, aclara que el precio mediano de alquiler de una casa en esa área es $238.000 que, comparado con lo que valía en junio del año pasado ($80.000), representa un incremento del 198%, considerando la inflación. En pesos constantes, el aumento interanual ronda el 98%.

Otro conclusión que arroja el análisis de los datos es que alquilar una casa aumentó un 50% más que un departamento. En el caso de los departamentos, si bien la zona que más aumentó sigue siendo el Norte (con un 85,7%), estamos hablando de un 131% menos que el aumento registrado en casas. Le siguen zona Oeste con un 76% de incremento, la ciudad de Buenos Aires con un 52% y por último el sur con un 42,9%.

Uno de los motivos que hizo que los valores se dispararan fue el incremento de la demanda. Como sucede cuando hay un nivel alto de solicitudes y no hay propuestas para satisfacerlas, los precios suben. La baja oferta no solo se debe también, en parte, al aumento del plazo de alquiler a tres años establecido por la nueva ley de alquileres, que en muchos casos hace que los dueños prefieran disfrutar de sus propiedades (si son en quintas, countries o barrios cerrados) en lugar de ponerlas en alquiler. Por otro lado, muchos arreglan convenios de prórroga para quedar por fuera de la norma, lo que a su vez genera que haya menos inmuebles disponibles.

La posibilidad de estudiar y trabajar a distancia empujó a muchas familias a mudarse a barrios cerrados. Este interés, que creció con el inicio del aislamiento obligatorio y se disparó durante el verano, se sostiene en medio de la segunda ola de coronavirus. La demanda es tanta que, en algunos countries de Pilar y Nordelta, ya hay listas de espera. Cuando se libera una propiedad, se alquila rápidamente, muchas veces en el mismo día.

Los inquilinos son, principalmente, familias con más de un hijo que ahora ya no están “atadas” a la rutina en el microcentro porteño y también parejas jóvenes que están empezando a construir en un barrio cerrado y prefieren alquilar en la zona para seguir de cerca los avances. “La demanda aumentó a medida que la gente fue dándose cuenta de que la pandemia vino para quedarse. La mayoría se fue acomodando en base a no tener la necesidad de ir a sus lugares de trabajo en la ciudad”, explica Enrique Caubarrere, responsable de la Sucursal de Toribio Achával en Tigre.

“Hubo una primera ola de interesados en salir del centro para no cargarse la pandemia entre cuatro paredes, que alquiló durante el segundo semestre de 2020 por un período de seis meses. Empezaron por una ‘segunda casa’ y terminaron, en muchos casos, quedándose”, define.

En el último trimestre de 2020, hubo una segunda camada de interesados, pero solo para pasar la temporada de verano. “Alquilaron por entre tres y seis meses, sabiendo que la pandemia venía para largo y porque no podían ir a sus lugares habituales de vacaciones en el exterior”, agrega Caubarrere en relación al recambio de inquilinos. Por último, completa: “Durante el primer cuatrimestre de 2021, apareció la tercera ola de personas que lograron alquilar sus departamentos del centro porteño y consiguieron por uno o dos años una propiedad en un barrio cerrado”.

En Pilar, ante tanta demanda, “colapsó el sistema”, según describe Gonzalo Urdapilleta, director de Teresa Urdapilleta, la inmobiliaria que comercializa emprendimientos premium de zona Norte. “No estaba preparada para semejante migración de gente. Cuando una casa se pone en alquiler, instantáneamente alguien toma la oportunidad. La demanda sobrepasó a la oferta”, agrega.

Como sucede cuando hay un nivel alto de demanda y no hay propuestas para satisfacerlas, los precios suben. La baja oferta no solo se debe a la gran cantidad de solicitudes, sino también, en parte, al aumento del plazo de alquiler a tres años establecido por la nueva ley de alquileres, que en muchos casos hace que los dueños prefieran usar sus propiedades en lugar de ponerlas en alquiler. Por otro lado, muchos arreglan convenios de prórroga para quedar por fuera de la norma, lo que a su vez genera que haya menos inmuebles disponibles.

La zona más cara del Norte es, hoy por hoy, Nordelta, en donde el rubro departamentos disputa los precios más elevados con Olivos. Lo que más se demanda son las unidades de tres ambientes, cuyo valor promedio de alquiler está en los $80.000. En cuanto a las casas, “se pueden alquilar a partir de los $300.000 e incluso $900.000 en barrios de primera categoría”, indica Gustavo Iglesias, de Gabriela Iglesias Propiedades, una inmobiliaria especializada en la zona. Por otro lado, en algunos barrios de Pilar, “un departamento de dos ambientes ronda los $50.000; un tres ambientes, los $100.000; una casa chiquita puede costar US$1500 y una grande, hasta US$4000”, señala Urdapilleta.

En un contexto de listas de espera, los inquilinos no intentan negociar los precios. “Si lo hacen, aparece otro y se lleva la propiedad. La oferta es poca, tanto que hoy son los propietarios los que pueden elegir inquilinos y no al revés”, plantea Iglesias. En medio de la escasez, los dueños de los inmuebles son quienes ponen las condiciones: los contratos se cierran con importantes subas y, en la mayoría de los casos, se piden dólares billete.

Contratos por fuera de la Ley de Alquileres

Desde que la norma entró en vigencia a mediados del año pasado, los precios de las rentas no paran de subir. Es que uno de los principales contrapuntos de la nueva ley de alquileres es la imposibilidad de aplicar más de un aumento anual para equiparar la inflación, algo que lleva al propietario a “cubrirse” de antemano y subir los precios, perjudicando así a los inquilinos.

En off the record, los brokers aseguran que muchos contratos se cierran por fuera de la norma y en un campo en el que rige “la ley de la selva”. Por el alquiler de una casa que cuesta $100.000, el propietario puede llegar a exigir US$3000 billete. Hay casos en los que, además, pide que el pago se haga por adelantado, para asegurarse de que el inquilino puede afrontarlo. “En este contexto, hoy muchos prefieren alquilar la propiedad, cuando se trata de una casa en un barrio cerrado de zona Norte, en lugar de venderla porque es un gran negocio”, aseguran las fuentes.

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