Federico González Rouco: “En 10 de los últimos 13 años, el alquiler perdió contra la inflación”

Diversos protagonistas del mercado inmobiliario participaron este miércoles del Summit de Real Estate organizado por LA NACION. A través de paneles, exposiciones y conversaciones, los actores realizaron diagnósticos, identificaron tendencias y trazaron posibles panoramas, con aportes provenientes de diversas disciplinas y especialidades. En representación de las nuevas generaciones estuvo el economista Federico González Rouco, de 28 años, especialista en vivienda y autor de los libros El Relato y Dueños o Inquilinos: ¿Cómo pensar el acceso a la vivienda? González Rouco realizó un meticuloso análisis sobre el mercado de alquileres local y las regulaciones que lo afectan, comparó la experiencia argentina con ejemplos internacionales, brindó números y propuso soluciones. El eje de su exposición y de su trabajo académico es claro: la política habitacional, pero también el sector privado, deben concentrarse en brindar opciones a la ciudadanía. La clave, desde la mirada social pero también desde la lógica de ganancia, es que la gente pueda elegir. En esa línea, tener un mercado de alquileres dinámico y significativo es, contrario a un concepto arraigado en la cultura argentina, muy beneficioso. A continuación, algunas de sus definiciones:

• Para asegurar el acceso a la vivienda, el foco debe estar en brindar opciones para que las personas puedan elegir dónde y cómo vivir. La vivienda no puede ser un limitante.
• A lo largo de la vida de una persona, sus necesidades van cambiando, y por lo tanto también lo hacen sus necesidades de vivienda. Ésta debe ir adaptándose a cada momento de la vida.
• La vivienda es el espacio en el que más tiempo se pasa a lo largo de una vida. Impacta en la salud física y mental, en la educación, en cómo una persona se relaciona con la comunidad y se desarrolla. Lo que se haga para proporcionar el acceso a través de la propiedad o el alquiler tiene impacto sobre todo eso.
• Acceder a una vivienda a través de la propiedad se ve como un mecanismo automático para ahorrar. No necesariamente es así, depende del tiempo y lugar. Tener un mercado de alquileres fuerte también puede servir para que las personas ahorren.

• Los hijos de personas con estabilidad residencial tienen mejor desempeño educativo y menores tasas de embarazo adolescente. Saber dónde vas a estar viviendo lleva a relacionarse mejor con la comunidad y genera mercados laborales más dinámicos. En lugares donde el voto es opcional lleva a que se vote más, por ejemplo.
• Promover una sociedad con muchos propietarios, incluso por encima de lo que se requiere, se traduce en mercados laborales rígidos.
• En Argentina alquilan 2,4 millones de hogares (el 10% del total). En ciudades como Ushuahia, Rio Cuarto o Buenos Aires el porcentaje es más alto (entre el 35 y 40%). En Santiago del Estero, Formosa o Resistencia, los inquilinos están entre el 7 y el 15%.
• Los hogares inquilinos pasaron de destinar entre 30-33% de sus ingresos a 40%, dependiendo de la ciudad. Son 10 puntos más de los ingresos que se gastan en alquilar.

• ¿Por qué aumentaron los precios del alquiler? La ausencia de crédito hipotecario después del auge de los UVA es una razón. Muchos pasaron a tener que alquilar. Después de muchos años, diez de los últimos trece, el alquiler perdió contra la inflación, sobre todo entre 2018 y 2019. En el 2020 hubo un catch up. Además, a partir de pandemia, del decreto de congelamiento de alquileres y la suspensión de desalojos, empezó a haber incertidumbre con respecto a los alquileres, y muchos propietarios aumentaron de antemano.
• La devolución anticipada del depósito o la actualización de las garantías son aspectos positivos de la Ley de Alquileres.
• Entre abril y noviembre del año pasado vimos los mayores aumentos de los alquileres, que ahora parecen haberse estabilizado.
• El mercado de alquileres, a grandes rasgos, funcionaba. En los últimos 15 años el alquiler comparado con la inflación, cayó un 50%. Además aumentó 30% la cantidad de inquilinos. Era un mercado que reducía precios y agrandaba la cantidad de familias que accedían al alquiler (aunque también se explica por la falta de crédito para comprar).
• ¿Qué hacer a futuro? ¿Cómo pensar la regulación de los alquileres? Nadie tiene la verdad revelada. En el mundo se hacen cosas diferentes. Hay algunos aspectos recurrentes: muchos no tienen regulado el precio inicial de los alquileres, pero sí es normal que regulen el cómo aumentan. Los plazos mínimos de alquiler también difieren.
• No es lo mismo decir que alquileres no pueden subir mas que la inflación en un lugar con inflación del 10% que en un lugar con inflación del 50%. Las recetas tienen que considerar el lugar en el que están siendo ejecutadas.

• Todo lo que se haga tiene que tener en cuenta que lo importante es que las personas tengan opciones. Poder elegir dónde y cómo. El alquiler es un mecanismo de acceso a la vivienda con muchos beneficios.
• Más inquilinos es menor hacinamiento, ya que el alquiler descomprime. No todo el mundo quiere o puede comprar.
• El año pasado fue una tormenta perfecta tanto para los inquilinos, los propietarios y el mercado inmobiliario en general.
• Cómo abordar el problema no está tan claro, pero no deberíamos modificar lo que ya funciona.
• Hay que reducir las barreras de entrada y hacer mas fácil el acceso a la vivienda con crédito y con alquiler.
• Cualquier cosa que hagamos con el alquiler va a impactar sobre 2,4 millones de hogares (entre 6 y 6,5 millones de personas).
• Todo lo que hagamos lo tenemos que pensar con visión intergeneracional. Hay que pensar también en los inquilinos y propietarios del futuro.

Si querés ver el encuentro completo podés revivirlo en https://realestate.lanacion.com.ar/

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