Invitado al Summit de Real Estate que realizó LA NACION, el joven economista y especialista en vivienda disertó sobre la política habitacional y el sector privado
- 5 minutos de lectura'
Diversos protagonistas del mercado inmobiliario participaron este miércoles del Summit de Real Estate organizado por LA NACION. A través de paneles, exposiciones y conversaciones, los actores realizaron diagnósticos, identificaron tendencias y trazaron posibles panoramas, con aportes provenientes de diversas disciplinas y especialidades. En representación de las nuevas generaciones estuvo el economista Federico González Rouco, de 28 años, especialista en vivienda y autor de los libros El Relato y Dueños o Inquilinos: ¿Cómo pensar el acceso a la vivienda? González Rouco realizó un meticuloso análisis sobre el mercado de alquileres local y las regulaciones que lo afectan, comparó la experiencia argentina con ejemplos internacionales, brindó números y propuso soluciones. El eje de su exposición y de su trabajo académico es claro: la política habitacional, pero también el sector privado, deben concentrarse en brindar opciones a la ciudadanía. La clave, desde la mirada social pero también desde la lógica de ganancia, es que la gente pueda elegir. En esa línea, tener un mercado de alquileres dinámico y significativo es, contrario a un concepto arraigado en la cultura argentina, muy beneficioso. A continuación, algunas de sus definiciones:
- Para asegurar el acceso a la vivienda, el foco debe estar en brindar opciones para que las personas puedan elegir dónde y cómo vivir. La vivienda no puede ser un limitante.
- A lo largo de la vida de una persona, sus necesidades van cambiando, y por lo tanto también lo hacen sus necesidades de vivienda. Ésta debe ir adaptándose a cada momento de la vida.
- La vivienda es el espacio en el que más tiempo se pasa a lo largo de una vida. Impacta en la salud física y mental, en la educación, en cómo una persona se relaciona con la comunidad y se desarrolla. Lo que se haga para proporcionar el acceso a través de la propiedad o el alquiler tiene impacto sobre todo eso.
- Acceder a una vivienda a través de la propiedad se ve como un mecanismo automático para ahorrar. No necesariamente es así, depende del tiempo y lugar. Tener un mercado de alquileres fuerte también puede servir para que las personas ahorren.
Hoy estuve en el evento que organizó @LANACION sobre Real Estate y cómo se reconvierte el mercado inmobiliario.
— Federico González Rouco (@FGRouco) August 18, 2021
A mi me tocó hablar de acceso a la vivienda y, particularmente, del alquiler. Va un #hilo con los principales mensajes
- Los hijos de personas con estabilidad residencial tienen mejor desempeño educativo y menores tasas de embarazo adolescente. Saber dónde vas a estar viviendo lleva a relacionarse mejor con la comunidad y genera mercados laborales más dinámicos. En lugares donde el voto es opcional lleva a que se vote más, por ejemplo.
- Promover una sociedad con muchos propietarios, incluso por encima de lo que se requiere, se traduce en mercados laborales rígidos.
- En Argentina alquilan 2,4 millones de hogares (el 10% del total). En ciudades como Ushuahia, Rio Cuarto o Buenos Aires el porcentaje es más alto (entre el 35 y 40%). En Santiago del Estero, Formosa o Resistencia, los inquilinos están entre el 7 y el 15%.
- Los hogares inquilinos pasaron de destinar entre 30-33% de sus ingresos a 40%, dependiendo de la ciudad. Son 10 puntos más de los ingresos que se gastan en alquilar.
- ¿Por qué aumentaron los precios del alquiler? La ausencia de crédito hipotecario después del auge de los UVA es una razón. Muchos pasaron a tener que alquilar. Después de muchos años, diez de los últimos trece, el alquiler perdió contra la inflación, sobre todo entre 2018 y 2019. En el 2020 hubo un catch up. Además, a partir de pandemia, del decreto de congelamiento de alquileres y la suspensión de desalojos, empezó a haber incertidumbre con respecto a los alquileres, y muchos propietarios aumentaron de antemano.
- La devolución anticipada del depósito o la actualización de las garantías son aspectos positivos de la Ley de Alquileres.
- Entre abril y noviembre del año pasado vimos los mayores aumentos de los alquileres, que ahora parecen haberse estabilizado.
- El mercado de alquileres, a grandes rasgos, funcionaba. En los últimos 15 años el alquiler comparado con la inflación, cayó un 50%. Además aumentó 30% la cantidad de inquilinos. Era un mercado que reducía precios y agrandaba la cantidad de familias que accedían al alquiler (aunque también se explica por la falta de crédito para comprar).
- ¿Qué hacer a futuro? ¿Cómo pensar la regulación de los alquileres? Nadie tiene la verdad revelada. En el mundo se hacen cosas diferentes. Hay algunos aspectos recurrentes: muchos no tienen regulado el precio inicial de los alquileres, pero sí es normal que regulen el cómo aumentan. Los plazos mínimos de alquiler también difieren.
- No es lo mismo decir que alquileres no pueden subir mas que la inflación en un lugar con inflación del 10% que en un lugar con inflación del 50%. Las recetas tienen que considerar el lugar en el que están siendo ejecutadas.
- Todo lo que se haga tiene que tener en cuenta que lo importante es que las personas tengan opciones. Poder elegir dónde y cómo. El alquiler es un mecanismo de acceso a la vivienda con muchos beneficios.
- Más inquilinos es menor hacinamiento, ya que el alquiler descomprime. No todo el mundo quiere o puede comprar.
- El año pasado fue una tormenta perfecta tanto para los inquilinos, los propietarios y el mercado inmobiliario en general.
- Cómo abordar el problema no está tan claro, pero no deberíamos modificar lo que ya funciona.
- Hay que reducir las barreras de entrada y hacer mas fácil el acceso a la vivienda con crédito y con alquiler.
- Cualquier cosa que hagamos con el alquiler va a impactar sobre 2,4 millones de hogares (entre 6 y 6,5 millones de personas).
- Todo lo que hagamos lo tenemos que pensar con visión intergeneracional. Hay que pensar también en los inquilinos y propietarios del futuro.
Si querés ver el encuentro completo podés revivirlo en https://realestate.lanacion.com.ar/
Además, podés disfrutar de la cobertura completa en lnpropiedades, y en la edición especial que se publicará en el suplemento de Propiedades que sale este sábado 21 de agosto y en el de Inmuebles Comerciales que publica el próximo lunes 24. Además podés disfrutar de lo que nadie vio del encuentro en nuestras redes @lnpropiedades en Instagram y en Facebook.
LA NACIONOtras noticias de Real Estate
Más leídas de Casas y Departamentos
Desde Palermo hasta Villa Devoto y Caballito. Subastan 9 propiedades a precios irrisorios y se pagan en pesos
"¿Se desmoronan los alpes suizos?". Un pueblo suizo está en alerta ante por la posibilidad de quedar sepultado
Ranking. Cómo están los precios de las propiedades en la Argentina en comparación con otros países de la región
Créditos hipotecarios. Un nuevo banco se suma a los que dan préstamos UVA y acepta sumar los ingresos de 4 personas