¿Estado o sector privado?: quién motoriza hoy el acceso a la vivienda

El Gobierno nacional, otra vez, volvió a dejar en claro que la política de vivienda que lleva adelante es para pocos e inescalable. Cuando Alberto Fernández entregó “la vivienda 10.000 del ProCreAr”, aclaró también que su enfoque va a estar centrado en que el Estado sea quien defina quién, cómo y cuándo accede a la vivienda y que este acceso solo debería ser vía la propiedad. Además de ser un discurso que atrasa, es falso y, aun si quisieran implementarlo, la experiencia de los últimos 50 años va en la dirección contraria.

Al entregar viviendas en San Martín, lo que hizo en realidad es algo sano de las democracias: continuó con la gestión de un gobierno anterior. Esas mismas viviendas habían sido comenzadas en 2015 y terminadas en diciembre de 2019 por la gestión de Cambiemos. Fueron parte de las más de 230.000 que se terminaron entre 2015 y 2019, incluyendo diferentes programas. Además, otras 55.000 aproximadamente quedaron en proceso para que se terminaran bajo esta administración. De hecho, en lo que lleva de su gestión aún no ha entregado ninguna vivienda que haya iniciado durante la misma.

La construcción de viviendas es un proceso que, por definición, suele caer en más de una gestión presidencial, porque son obras que llevan tiempo. Ahora bien, pensar que es la solución al déficit habitacional es no conocer qué pasó en la historia argentina ni cuál es el verdadero impacto de la política de vivienda.

El principal programa de vivienda de la Argentina es el FONAVI, que se fondea principalmente del impuesto a los combustibles y funciona de manera parecida a la coparticipación en cuanto a la distribución de sus ingresos y se ejecuta a través de los Institutos Provinciales de Vivienda. Este programa, que comenzó en la década del 70, financió la construcción de casi un millón de viviendas y 150.000 soluciones habitacionales, a razón de 24.000 y 3.700 por año, respectivamente.

A su vez, en 2005 comenzaron las obras de los programas federales, una línea que complementó el FONAVI con la particularidad de que su distribución era discrecional y no respetaba los criterios del FONAVI, que supuestamente tenían que regirse en base a la situación sociohabitacional de la provincia. Esta línea, enfocada relativamente en las soluciones habitacionales, alcanzó las 300.000 viviendas y 130.000 soluciones habitacionales, aproximadamente. Esto es, 7.500 viviendas y 3.300 soluciones por año, respectivamente.

Todo lo anterior, en términos concretos, significa que los dos principales programas de vivienda implicaron -entre viviendas y soluciones habitacionales- el equivalente al 0,5% de la población por año. Es decir, con toda la inversión del FONAVI y los Programas Federales solo se le brindó asistencia al 0,5% de la población argentina por año. En todo este periodo los hogares con déficit habitacional crecieron considerablemente y pasaron de ser el 20% en 1980 al 28% en 2015.

Entre 2016 y 2019 se intentó cambiar el foco de la política de vivienda, en base a lo que se pudo aprender de la experiencia anterior. Con el Estado solo no alcanza, sin el Estado no se llega a todos. Por eso la mejor política de vivienda es una que integre a todos y que dé opciones. Además, la política de vivienda argentina, y la del Frente de Todos en particular, está enfocada 100% en que las personas sean propietarias, lo que atrasa. En una época globalizada, con movilidad y vidas mucho más dinámicas, está perfecto si alguien quiere ser propietario, pero es un problema asumir que todos quieren y tienen que serlo. La mejor política de vivienda es una que da opciones y que permite que la vivienda se vaya acomodando a las personas, nunca al revés.

Alberto Fernández dice que el mercado privado no puede satisfacer las necesidades de vivienda y eso es falso, o al menos lo es en casi todos los países que no se llaman Argentina. Lo que sucede es que, por la mala política económica de los gobiernos argentinos, el mercado privado se encuentra imposibilitado de funcionar como debería.

En el resto de la región, el sector financiero ofrece créditos hipotecarios baratos y accesibles a una porción de la población que acá solo fue posible con los créditos UVA. Y el sector privado entonces también contribuye generando la oferta de viviendas necesarias para atender esa demanda que se genera y que, si no fuera a través de un crédito hipotecario, no podría nunca llegar a la casa propia. Además, libera así recursos públicos que sí pueden ir a sector más vulnerables, en donde la asistencia requerida es mayor.

Los resultados fueron claros: entre 2016 y 2019, el acceso al crédito se duplicó; la participación del crédito hipotecario en el PBI volvió a crecer y alcanzó a casi duplicarse; se logró en dosaños el tercer mejor registro histórico de volumen de créditos, después de 1947-1956 (9 años) y 1992-2001 (10 años); y se recuperó el rol de la banca pública como motor del crédito hipotecario. De haberse podido mantener ese crecimiento, la oferta también hubiera empezado a traccionar y el efecto positivo del ciclo permitiría el efecto dinamizador sobre la economía en su conjunto.

Lo que Fernández omite es que, entre 2009 y 2015, el Banco Nación otorgó 5.200 créditos hipotecarios por año, un número bajo por donde se lo analice. En 2016, con la línea Nación Tu Casa, mejoró parcialmente y se dieron 5.900 pero, cuando en 2017 el Banco Nación incluyó entre su cartera a los créditos UVA a 30 años, el promedio pasó a 30.000 créditos hipotecarios anuales, con un pico en 2018 de 47.000 créditos.

A nivel nacional, solo el 20% de los hogares del país accedieron a un crédito para comprar, construir o refaccionar la vivienda que habitas, lo que significa que solo 1 de cada 5 hogares pudo tomar una decisión sobre cómo modificar el lugar en el que viven. El Estado tiene un rol clave por su capilaridad y su posibilidad de llegar a segmentos de la población que, ante la alta informalidad y bajos ingresos, no podrían acceder a un crédito para construir, refaccionar o comprar. En estos casos, el Estado sí debe llenar ese vacío, ya sea de manera activa o mejorando la regulación para que pasen a ser sujetos de crédito, o ambas.

Para el resto, el sector privado (y la banca pública) tienen un rol clave en impulsar el crédito, pero, si queremos que esto pase, necesitamos una macroeconomía que acompañe y un Estado que no sea una traba. Concentrar todo el crédito hipotecario de los programas públicos en un solo banco, por ejemplo, no ayuda.

Es esencial que comencemos a pensar en cómo la política de vivienda da opciones y no determina la situación habitacional de las personas. Pensar en que la propiedad es el único camino significa que no aprendimos ni de nuestra historia ni de la de nuestros vecinos. Entender que el problema del déficit habitacional necesita distintas soluciones de acuerdo al nivel de ingreso de la población, también significa desterrar el mito de que la única solución posible es la construcción de viviendas sociales en manos del Estado. Argentina es un país con alta tasa de propietarios, pero porque no hay opciones. Necesitamos más y mejores ideas que permitan abrir el abanico y dejar que la gente decida.

*Federico González Rouco es economista y autor del libro “Vivienda: el relato”. Iván Kerr es el ex Secretario de Vivienda del gobierno de Mauricio Macri.

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