España: las casas de más de medio millón de euros resisten la crisis ¿por qué?
La demanda por parte de los extranjeros genera un mercado de lujo con precios en alza
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José Luis Aranda
El coronavirus ha revolucionado muchas cosas, entre ellas, el sector inmobiliario. Pero al menos una permaneció invariable: el porcentaje de extranjeros interesado en el mercado de casas de lujo siguió en alza. Así lo constata el Anuario 2020 de la estadística inmobiliaria que ofrece el Colegio de Registradores y que constituye una de las radiografías más minuciosas del negocio de la compraventa de inmuebles en España. De acuerdo con esa fuente, un 6,96% de las casas de más de medio millón de euros que cambiaron de manos el año pasado, tenían detrás un comprador extranjero. Es el porcentaje más alto desde que empezó a recogerse este dato en 2013, el año en que España empezó a conceder beneficios de residencia a ciudadanos no comunitarios a cambio de gastar más de medio millón de euros en ladrillo, lo que se conoce como visados de oro o golden visa.
No parece ser esa golden visa, sin embargo, la motivación que explica la mayor presencia de extranjeros en el segmento de casas de lujo el año pasado. Quienes mejor aguantaron la embestida de la pandemia fueron, sobre todo, ciudadanos de otros países de la Unión Europea, que tienen la residencia en España garantizada. Estos representaron, dentro del colectivo de extranjeros, el 65% de los compradores de viviendas de más de medio millón de euros, un porcentaje superior al del 2019. Una posible causa es que las restricciones de entrada al país para extracomunitarios fueron mayores, lo que hizo difícil el cierre de operaciones inmobiliarias para algunos de esos potenciales compradores.
Otra manera de verlo es en la evolución de ventas respecto a 2019. Estas cayeron en general. De hecho, si hace dos años los extranjeros compraron 3858 viviendas de más de 500.000 euros, el año pasado las operaciones se quedaron en 3330, un 13,7% menos. Se trata de un retroceso considerable, pero la clave es que es mucho menos acusado que el del conjunto del mercado, que se acercó al 17%. Pero la distribución entre comunitarios y no comunitarios arroja de nuevo una foto muy diferente: entre los primeros, las operaciones se retrajeron un 11,2%; entre los segundos el mordisco fue del 18%.
¿Por qué el segmento alto del mercado resistió mejor que el conjunto? Una posible explicación está en el hecho de que las casas, de acuerdo con las estadísticas recogidas en los registros de la propiedad de toda España, continuaron con el aumento de valores. Según el índice de precio de la vivienda de ventas repetidas, una metodología que compara el importe cuando un mismo inmueble se vende en dos momentos diferentes, el año pasado las casas se encarecieron un 2,25%. Aunque es el sexto año de crecimiento consecutivo (desde 2014 los precios han subido más de un 37% de manera acumulada), la tendencia a la moderación es clara si se observa el ritmo al que se estaban disparando las casas en los años previos (más de un 7% en 2019, por ejemplo).
Pisos más grandes
Otro factor que pudo influir es que en 2020 se observó una clara tendencia de los compradores a buscar casas más grandes. Los pisos de más de 80 metros cuadrados representaron el 52,2% de las compras (frente al 50,5% de 2019), mientras que todas las demás categorías - entre 60 y 80 metros cuadrados; de 40 a 60 metros cuadrados; y menos de 40 metros cuadrados - retrocedieron. Este hecho se relaciona con la pandemia, ya que, como muestra una desagregación trimestral de la demanda, la preferencia por los pisos más grandes se disparó a partir del segundo trimestre de 2020.
De vuelta a las compras de casas de gama alta por extranjeros, el anuario de Registradores de España muestra un peso muy desigual de este perfil de comprador por territorios. Mientras que en Baleares están detrás de casi una de cada cuatro operaciones de este tipo, en cuatro comunidades (Castilla-La Mancha, Extremadura, Galicia y Navarra) no se registró una sola compra de estas características.
En general, como ya mostraron datos adelantados por el Colegio de Registradores a Negocios, el mercado de compraventas de extranjeros es muy desigual. Analizado en su conjunto, y a diferencia de lo que pasó en el segmento de casas más caras, el peso de este perfil de comprador retrocedió. Y en volumen de operaciones el batacazo superó el 26%, un porcentaje que duplica el retroceso protagonizado por los compradores más pudientes. Ese golpe, lógicamente, tiene consecuencias negativas para las provincias más dependientes de las compras internacionales, que un año más encabezó Alicante (un 37% de las operaciones en la provincia las protagonizan extranjeros), seguida de Baleares (29%) y Málaga (28%).
La británica fue la nacionalidad extranjera más frecuente del mercado inmobiliario en Alicante, Córdoba, Granada, Jaén, Málaga y Murcia. La francesa lo fue en Girona, Tarragona y Valencia; y la italiana en A Coruña, Las Palmas y Santa Cruz de Tenerife. El mayor volumen de casas por foráneos en Salamanca y Barcelona correspondió a ciudadanos chinos; en Baleares, a alemanes; en Zamora, a portugueses; y en Ourense, a venezolanos. En todas las demás provincias, las compras estuvieron dominadas por ciudadanos de origen marroquí o rumano.
Por José Luis Aranda
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