Por qué no se consiguen departamentos y hasta se paga más del precio publicado

MIAMI.- “En Argentina no podés vender. Acá no podés comprar”, dice Miguel, un inversor argentino que ha puesto tres ofertas de compra en Miami sin éxito. Con la idiosincrasia que trae en la sangre, está tratando de adquirir departamentos en el rango de los US$160.000, pero oferta unos 12.000 dólares menos. “Disculpe, ya tenemos dos ofertas full price”, recibe como respuesta. En la práctica local es al revés: hay quienes ofertan más que el precio de lista. Los que ganan este juego son los más rápidos y los más líquidos.

Tasas hipotecarias históricamente bajas; el atractivo de las propiedades en una economía volátil e inflacionaria; y el trabajo remoto se han combinado para crear un mercado donde el real estate explota. El fenómeno, de carácter nacional, se da aún más fuerte en Florida, sumado al éxodo de residentes de estados del Noreste que han encontrado una mejor vida al aire libre en el Sur del país con la pandemia, y huyen de impuestos pesados en sus estados de origen.

Entonces, ¿es el Covid todavía el motor de esta demanda? “Un año atrás, en el pico de la pandemia, Miami era el lugar elegido por permitir la vida al aire libre. Pero a medida que avanza el 2021, el argumento de la pandemia es mucho menos plausible. En realidad, es una tormenta perfecta de factores como tasas hipotecarias bajas récord y la afluencia de inquilinos a la propiedad de vivienda; cambio generacional a medida que los millennials comienzan a ingresar al mercado de compra de viviendas; un auge económico, impulsado por el estímulo del gobierno de la era Covid, y consumidores de mercados inmobiliarios de altos impuestos y precios que buscan alivio en mercados de menor costo”, resume Jonathan Miller, CEO de Miller Samuel INC, tasadores y consultores inmobiliarios.

Las cifras son contundentes. La venta de propiedades en el condado de Miami-Dade registró el mejor mayo en la historia desde que se llevan estadísticas en 1993. Las ventas subieron entre dos y tres dígitos respecto al pasado por octavo mes consecutivo, según a la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Miami. Misma situación se dio en marzo y abril.

Las ventas totales de viviendas crecieron en mayo un 172% respecto a 2020, de 1.297 a 3.536, y un 26,5%% frente a mayo de 2019.

La explosión más grande se da en las transacciones de lujo unifamiliares (US$1 millón y más), que aumentaron un 306% respecto al año pasado, y 177% respecto a mayo de 2019.

El boom se evidencia en todos los rangos de precio y tipos de inmueble. Incluso en los terrenos. “Antes, para comprar un lote para edificar, el vendedor nos daba un plazo de 90 días de inspección, poníamos un contrato y hacíamos el closing cuando teníamos presentados los planos y obtenido los permisos de la ciudad, que podía durar de 6 a 12 meses. Hoy ese tipo de oportunidades no existen. El vendedor está recibiendo ofertas al valor publicado y para una tierra te exigen solo 30 días de inspección (estudio de factibilidad) y 30 o 60 días para el closing”, asegura Javier Rabinovich, presidente de Prive Group, desarrolladora y comercializadora con 20 años de experiencia en real estate.

Demian Pack, agente de ventas de Dezer Platinum Realty, también se chocó con esta realidad. “Un cliente típicamente californiano que trabaja en tecnología se vino a vivir a Miami. Quería algo cerca de la playa en Sunny Isles. Encontramos un departamento, pedían US$575.000, ofrecimos US$515.000. Ni me aceptaron la oferta. Así estuvimos yendo y viniendo con varias propiedades. En la última pusimos una oferta y recibieron cinco en el mismo día. El vendedor está haciéndote un favor para venderte, y al comprador no le gusta lidiar con esa postura”, recuenta.

Según Pack, hoy el 50% de las propiedades vendidas en Estados Unidos tienen múltiples ofertas. “Pasa en muchas ciudades, hay una caída de inventario a nivel país, pero en Miami me impacta la intensidad y velocidad. Estaba viendo determinadas propiedades con algunos clientes que no se vendían o tardaban un año en venderse, y ahora se van en cuestión de días”, expone.

Mauro Ignacio Rodríguez, broker de Giuliana Realty, también demuestra que al momento de comprar pareciera que no hay techo. “Hacés una oferta cerca al precio publicado, y quizás uno mismo sube la apuesta una o dos veces. Lo increíble es que esto pasa en el lapso de 24/48 horas e incluso a veces la propiedad se va por un 5% más del precio publicado”, cuenta Rodríguez.

Vender es la parte fácil: se reciben ofertas cash sin ver el departamento, o se venden las propiedades solo viendo las unidades por video llamada. “Recientemente una propiedad publicada en US$1.029.000 se compró para un inversor en US$1.045.000 ”, cuenta Rodríguez.

Los agentes inmobiliarios coinciden en que el mercado tomó más fuerza desde septiembre u octubre pasado. Los valores han subido como mínimo de un 10 a 15% desde entonces, y también los alquileres.

Con la última burbuja que aún está en la memoria colectiva, la pregunta no deja de sobrevolar la cabeza de algunos inversores. ¿Se va a pinchar en algún momento?

“No veo el boom de Florida como una burbuja en esta etapa -aporta Miller, y enumera razones-. El efectivo sigue siendo un impulsor clave de las ventas. La actividad de compra sesgada hacia la mitad superior del mercado de la vivienda ha sido inusualmente alta y el cliente de alto nivel depende más del efectivo para las compras. El fenómeno del trabajo remoto tiende a beneficiar a los mercados de casas de vacaciones como Miami, Aspen y The Hamptons, ya que la unión entre el trabajo y el hogar se hizo infinitamente más fuerte”, expone Miller.

Rabinovich asegura que no hay ninguna burbuja, sino que es la economía real y pronostica que va a seguir su curso ascendente, a pesar de que le cuesta asimilar los nuevos precios. También ve un cambio en los nuevos residentes del sur de Florida. “Los que vienen no son los que venían antes. Es gente más joven. Tenemos la suerte de compartir el uso horario con Nueva York y otras capitales importantes. Eso invita a trabajar en forma remota. El americano de otras generaciones fue dejando lugar a la cultura latina y se fue desplazando hacia el Norte, a Boca Ratón, Palm Beach. Ahora hay un cambio generacional, llega gente joven de nuevas industrias y es más inclusiva. Venir de New York a Miami para ellos es todo lo contrario que para aquel americano que se fue. Quiere rodearse de gente de todos lados y la inclusión es como una escarapela”, aporta y asegura que todavía en Miami se puede comprar real estate a mejor precio que en Boston, Chicago e incluso Argentina.

Sin embargo, también está la teoría de que viene un desacelere. Un analista de Real Estate, Nick Gerli, que dirige Reventure Consulting, publicó días atrás un video en el que asegura que en los próximos meses puede cambiar la dirección del mercado, ya que a fin de julio se termina la moratoria de aquellos que están debiendo el pago de hipoteca de su propiedad.

“Hay 1,7 millones de personas que están debiéndole dinero al banco, comparado con 0,42 millones de principios de 2020. Estas casas deberían haber entrado al mercado. El inventario está en récord de escasez. El gobierno no permitió iniciar ejecuciones, pese a que esos dueños han ganado gracias a la apreciación de valor. Estos van a poner sus casas a la venta y sacar la ganancia que le han hecho, ya que los precios nunca estuvieron tan altos, lo que puede provocar un gran aumento de inventario en el mercado de la vivienda durante los próximos 6 a 12 meses”, sostiene.

¿Comprar o esperar a que se desinfle? Esa es la cuestión. Pack bromea que los argentinos le preguntan cuándo va a estar el mercado inmobiliario al valor de 2008. Se ríe, pero opina que Miami todavía no está caro. “En Aventura compras por poco más de 3000 dólares el metro. Lo comparas con precios de Argentina que está en plena crisis y no es caro”, remata.

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