Se dispara más del 50% el costo de construir una casa en un country en dólares, ¿conviene comprar una ya hecha?

La pandemia provocó un cambio drástico en las preferencias a la hora de elegir dónde vivir, y en consecuencia se desencadenó una alta demanda de propiedades en las áreas periféricas de la ciudad. Ese fenómenos se dio fuertemente en 2021 y 2022, y se mantuvo en 2023 porque la tendencia a buscar espacios más verdes y menos urbanizados continúa.

El año pasado, el dato revelador que evidenció la nueva ola de migración hacia los barrios cerrados fue el aumento explosivo en las ventas de lotes, sobre todo en los meses previos y durante las elecciones. Un ejemplo notable ocurrió en septiembre de 2023 en el Aluén, donde el 90% de los lotes se vendieron en tan solo una hora, con más del 70% de los compradores siendo usuarios finales.

Esta tendencia se podría explicar por el bajo costo que tenía en su momento construir una casa estilo country dentro de un barrio privado. “Cuando el dólar se mueve, generalmente se para todo; pero cuando se estabiliza y el desarrollador, que vende parte en pesos y parte en dólares, todavía no copió el ajuste del dólar en la parte de pesos ajustada por CAC [índice de la construcción], los compradores se lanzan fuerte a aprovechar la ventana de oportunidad antes de la suba”, analiza Horacio Benvenuto, gerente general de Izrastzoff Compañía Inmobiliaria.

Desde febrero de 2023, los costos de construcción mostraron un declive significativo, motivado por las recurrentes devaluaciones. No obstante, la inflación reciente en pesos, combinada con el brusco incremento del dólar oficial a finales del 2023 con el cambio de Gobierno, llevó a los costos a un nuevo nivel.

El costo de construir una vivienda de categoría premium en un country o barrio privado, incluyendo impuestos y honorarios profesionales, se situó en US$1693 por metro cuadrado a fines de diciembre, según el último informe de Reporte Inmobiliario. Si se tiene cuenta que el metro cuadrado siempre se calcula al valor del dólar blue, el costo de la construcción total de una casa country de 315 m² durante el último mes del año pasado fue casi de US$533.300.

Este valor alcanzó niveles históricos que solo se equiparan al pico del año 2018 en términos nominales, cuando en abril se llegó a ubicar en los US$1816/m². Hace casi cuatro años, durante la pandemia, en mayo del 2020 el costo de construir en un barrio cerrado se encontraba en niveles históricamente bajos, alrededor de los US$776. Claro que, en ese momento, todas las obras estaban paradas por el aislamiento obligatorio por lo que en 2020 el precio de construir bajaba y bajaba mes a mes pero por el cese en la actividad que, cuando se reactivó, volvió a subir.

Si se considera la cotización del dólar en el mercado paralelo en diciembre del 2023, la construcción promediaba alrededor de US$1693/m². En noviembre, el costo se encontraba en US$1080/m², por lo que el aumento en dólares en diciembre fue del 56,64% con respecto al mes anterior.

Sin embargo, para que la variación del aumento del costo de construcción en dólar paralelo sea más representativo -dado el considerable salto en el valor del dólar oficial de $375 a $827 de noviembre a diciembre-, Reporte Inmobiliario calculó el valor del costo de construcción en diciembre (US$1693/m²) y lo comparó con el promedio de los últimos 12 meses. El resultado muestra un aumento del 36% en dólares blue, lo que evidencia una subida muy pronunciada.

Si se tiene en cuenta el valor de construir una casa premium en pesos, en diciembre se requería una inversión cercana a los $546.675.663, mientras que el valor por metro cuadrado se ubicó en casi $1.736.000. Si se compara ese precio con el del mes anterior, que se encontraba en los $978.249, el aumento mensual habría sido del 77,4%. Un dato clave es que en tan solo ocho meses prácticamente se triplicó su valor, ya que en abril del 2023 el costo de construcción se ubicaba en los $589.250/m².

Las razones del abrupto aumento y el plan B

“Durante todo el 2023 se experimentó un constante vaivén; cada mes, el costo de construcción en dólares variaba significativamente”, señala Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario. “Tan solo de noviembre a diciembre, el aumento fue del 56,64% en dólares. No cabe duda de que se alcanzó un nuevo nivel: los costos en dólares están aumentando nuevamente”, asegura.

La razón detrás de este notable aumento en el costo de construcción se relaciona con las importaciones, dado que todos los productos están vinculados al valor del dólar oficial, lo que generó un aumento repentino en los últimos meses y eleva los costos. “Hay productos que no se consiguen, otros que están disponibles pero no se liberan debido a la incertidumbre sobre el comportamiento del dólar. Por ejemplo, un proveedor de griferías importadas para casas de alta gama aumentó sus precios de un mes a otro. La gente que está construyendo una casa está preocupada porque esperaban gastar cierta cantidad de dinero, pero hoy se encuentra con un aumento en dólares”, asegura Gómez Picasso.

La tendencia apunta hacia un aumento en los costos. Aunque no se puede prever con certeza lo que ocurrirá el próximo mes, el especialista opina que en este 2024 los costos de construcción en dólares se mantendrán elevados. “No puedo afirmar que vayan a aumentar aún más, pero sí que se mantendrán en estos niveles”, sostiene. “Iniciar una obra no es fácil hoy. Es todo una lotería, no se sabe qué conviene hacer. Es mejor momento para comprar casas hechas -ya sea nuevas o usadas- que salir a construir. Incluso aquellos que tenían en venta casas de calidad no saben si vender porque no pueden asegurar que con ese dinero se vuelvan a construir una propiedad de esa calidad”, afirma Gómez Picasso.

A esta mirada se suma Dina Crusizio, directora de LJ Ramos sucursal Pilar, quien conoce a la perfección el mercado de barrios cerrados en zona norte y asegura que “hace 20 años vendías una propiedad de 100m² en Capital y con ese dinero comprabas un lote en un barrio cerrado y hacer una casa de 300 m² era posible. Hoy los lotes están aumentando su valor de venta por a alta demanda, el costo de construcción también está aumentando, entonces esa ventana de oportunidad es más acotada. Creemos que eso incentivará el mercado del usado: comprás una casa, la tenés ya, a lo sumo la remodelás un poco y te mudás. Si bien seguirá habiendo un segmento que compre lote y construya la casa que quiera, el mercado de las casas ya construidas se empezará a evaluar más entre quienes buscan mudarse a un barrio cerrado”.

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