En CABA: las expensas promedian casi $50.000 y en algunos departamentos su precio puede igualar el alquiler

La inflación avasallante amenaza y doblega a los inquilinos ante los precios que tienen que pagar por sus viviendas. El alquiler de un departamento de dos ambientes en la ciudad de Buenos Aires promedió los $158.328 mensuales en junio, de acuerdo a un relevamiento de Zonaprop. Sin embargo, ese no es el único pago que deben cancelar. Se suma el costo de las expensas que representa en promedio un 25,1% del costo del alquiler, según el Instituto de Vivienda de la Ciudad.

En números, la expensa promedio en edificios -sin incluir deudas en la ciudad- correspondiente al mes de junio fue de $47.256, según ConsorcioAbierto, un software para administraciones de consorcio. Es decir que, si se usa como referencia el costo de alquilar un dos ambientes en CABA, los inquilinos tienen que pagar $205.584 al mes de vivienda, sin contar otros servicios y gastos del inmueble.

“El alquiler representa en promedio el 40,75% de los ingresos de los hogares inquilinos al sumar el valor del alquiler y el valor de las expensas, sin contar el pago de los servicios”, dice el informe del IVC. En ese contexto, ocho de cada 10 inquilinos afirmaron que sus ingresos alcanzaron para pagar el total del alquiler y que la morosidad por alquiler o expensas llega al 13,1% de los hogares inquilinos.

Si se hacen a un lado los promedios, el costo de las expensas llega mucho más lejos. Así lo afirma Verónica Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, quien dice que “hay casos de departamentos que pagan casi lo mismo de alquiler que de expensas”. Explica que este escenario apareció en el último mes, cuando vencieron los primeros contratos de tres años firmados bajo la nueva ley, cuya modalidad de actualización anual según el Índice de Contratos de Locación (ICL) provocó que queden muy desfasados con los valores de mercado reales.

Cuatro consejos para controlar las expensas

El pago de expensas sufre desencuentros y distorsiones en la práctica. “Según la nueva Ley, todo cambio que se haga para agregarle valor a la propiedad como tal es extraordinario y en la teoría lo debería pagar el propietario, como renovar el equipamiento para el SUM o los ascensores. Pero en la letra chica no siempre los administradores se toman el trabajo de computarlo como gasto extraordinario, o el inquilino se da cuenta y se lo pasa al propietario, o no siempre el propietario viendo todo eso lo paga, sobre todo si hay un contrato informal”, detalla Nicolás Rossi, uno de los fundadores de Octavo Piso, el sistema web de gestión de consorcios y barrios cerrados.

Además, el 22,8% de los inquilinos afirma que las expensas no les llegan liquidadas como ordinarias y extraordinarias, y poco más del 10% sostiene que no lo sabe, según el relevamiento del IVC. Las ordinarias contemplan el mantenimiento, reparación y sustitución de partes comunes o bienes del consorcio y según la ley de alquileres corren a cuenta del inquilino. Por otro lado, las extraordinarias a cargo de los propietarios cubren los gastos orientados a mejorar la estética o funcionalidad de los bienes comunes, como podría ser equipar el salón de usos múltiples o remodelar el hall de entrada.

Para evitar confusiones y dejar las cuentas claras, desde ConsorcioAbierto explican que hay una serie de variables que deben contemplarse cuando se liquidan las expensas.

• La trazabilidad de los gastos del consorcio. La tecnología funciona a favor de los vecinos que pretenden controlar este gasto dado que permite analizar la variación a lo largo del tiempo y detectar posibles desvíos. “El hecho de que los vecinos puedan acceder a la información de manera fácil y trazable desde su celular es el ABC para un control efectivo”, aseguró Albano Laiuppa, fundador de ConsorcioAbierto.
• Observar la importancia de cada rubro en el total de gastos. Desde la entidad destacan la necesidad de “entender la importancia relativa de cada gasto para poder hacer un análisis”. Explican que generalmente “los gastos más significativos son los sueldos, la seguridad y la limpieza, pero todos los gastos son importantes”.
• Controlar el pago de las cargas sociales. Para los edificios que tienen un encargado, se debe controlar el pago de las cargas sociales para evitar riesgos laborales que recaen sobre los consorcistas, acción que se facilita con el uso de plataformas de gestión online.
• Revisar el estado de la situación patrimonial. “Es un pequeño `balance´ del consorcio, detallando el activo, pasivo y patrimonio neto. Aquí es donde cobra importancia la carga de todas las facturas, ya que al cargar el total de los gastos (incluso los que no están pagos) es donde se puede tener una radiografía completa de las finanzas del consorcio”, detallan.

Herramientas para un mejor manejo

Casi la mitad de los inquilinos paga su alquiler en efectivo, ya sea al dueño directo como a la inmobiliaria, destaca el IVC. Con el fin de alentar la bancarización de las administraciones -y consecuentemente generar un ahorro para propietarios e inquilinos de edificios-, se creó una nueva herramienta que hoy en día utilizan aproximadamente 10.000 consorcios.

Se trata de una cuenta bancaria especial, denominada Cuenta Consorcio, que surge del convenio firmado entre el Banco Ciudad y la Asociación de Consorcios de la Propiedad Horizontal (ACAPPH). La cuenta corriente en pesos se pone a nombre del consorcio y “permite una administración más ágil, eficiente y participativa de los consorcistas, facilitando el acceso a mayores y mejores servicios que reducen los gastos bancarios de las expensas”, explican desde el Banco Ciudad. Tanto el administrador como los propietarios autorizados pueden ver y controlar los movimientos de la cuenta.

La cuenta es gratuita si el consorcio está ubicado en la ciudad de Buenos Aires, o se puede bonificar por 24 meses si está ubicado en el Gran Buenos Aires o en zonas de presencia del Banco Ciudad en el interior del país. Para la ciudad, incluye los servicios de transferencias bancarias y emisión de chequeras sin costo.

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