¿Conviene comprar a estrenar? Precios y qué hay que tener en cuenta antes de tomar la decisión

Ninguna duda cabe: los precios de las propiedades en la Argentina tienden actualmente a la baja. La cuestión, entonces, es analizar en qué medida, lo cual obviamente depende de la tipología, la ubicación y la calidad constructiva. En esa línea, el sitio especializado Reporte Inmobiliario publicó una interesante comparación entre las unidades a estrenar y las usadas en la ciudad de Buenos Aires. Al observar los números, se observa una constante como es la mejor resistencia en el precio de las unidades a estrenar cuando el contexto inmobiliario es adverso.

Sin embargo, es llamativa la diferencia que se da en esa brecha entre el 2020 y el 2021. El año pasado, el precio de las propiedades en pozo cayó un 9%, mientras que el usado lo hizo en un 11%. Este año, el valor de la unidad a estrenar resistió un poco mejor, con caídas del 5%, y por el otro las unidades utilizadas pronunciaron considerablemente su descenso, con bajas del 17% en promedio. Uno de los motivos que explica la mejor resistencia a la baja que mostraron los departamentos a estrenar con respecto a los usados es que los mismos están generalmente en manos de inversores, ya sean desarrolladores o compradores que entraron en pozo con el fin de resguardar capital u obtener una ganancia. Ese tipo de inversor es más reticente a resignar valor que aquellos que buscan mudarse o el recambio de una unidad usada.

“Son formas de pensar y actuar distintas”, dice Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario. “Se está vendiendo poco, tanto del usado como de propiedades a estrenar. Pero el que invirtió en una propiedad a estrenar ya bajó el precio considerablemente el año pasado, y ahora prefiere esperar a que mejore el clima económico y a que la demanda se recupere. En cambio, el que quiere mudarse, el que necesita la plata o quien quiere dejar de alquilar su propiedad tiene más apremio y es más propenso a bajar”, explica. Además, en el contexto de un alquiler con niveles de rentabilidad históricamente bajos y una normativa muy desfavorable, los incentivos de compra para unidades usadas destinadas a alquilar son prácticamente nulas. “Obviamente, todos son reticentes a entrar al negocio del alquiler”, agrega Gómez Picasso.

La cantidad de escrituras de compraventa de inmuebles, si bien viene recuperándose del fatídico 2020, es aún baja. Junio cerró con 2439 escrituras en la ciudad de Buenos Aires, lo que implica un aumento interanual del 73,6%. “Este primer semestre habla a las claras de que la recuperación es solo respecto a 2020, con el peor año que se pudo haber tenido”, remarca Carlos Allende, presidente del Colegio de Escribanos. “Son 12.000 escrituras, que es casi el doble respecto al año pasado, pero hay que considerar que en un buen año tendríamos 15.000 o 20.000 más”, agrega. Un mercado que, aunque observa una tibia recuperación, aún se mueve poco. Gómez Picasso es lapidario: “Los niveles de compraventa de los últimos meses son de los más bajos de la historia, solamente perforados por los meses del año pasado en plena pandemia y con el mercado totalmente parado”, resume.

Otro motivo de la baja actividad es el cepo cambiario. El mundo del real estate local se mueve en dólares y, ante la escasez, la voluntad de desprenderse de la divisa norteamericana cash es baja. “Si hay corralito o cepo el mercado inmobiliario sufre mucho. El vendedor quiere el dólar billete arriba de la mesa”, dice Gómez Picasso. El especialista remarca que, desde que Reporte Inmobiliario realiza el relevamiento, en el 2006, el único año con bajas comparables a las actuales fue el 2014, cuando se dieron las primeras restricciones al acceso al dólar.

Sin embargo, el informe también destaca que “desde el 2006, más allá de las bajas puntuales generadas por el primer cepo de finales del 2011, y la crisis que se vive en la actualidad, incluido segundo cepo, los inmuebles a estrenar se incrementaron al ritmo de un promedio anual del 7% en los últimos 16 años, y los usados 4% en el mismo período”.

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