El motivo por el que las propiedades hoy se venden 7 veces más rápido que hace unos años atrás

El mercado del real estate arde y varios indicadores son testigos de esto. El 2024 cerró con casi 55.000 compraventas en la ciudad de Buenos Aires, lo que implica un crecimiento del 35% comparado a 2023, y el mejor diciembre en 17 años, con 7667 operaciones.

Por su parte, el metro cuadrado de publicación subió un 6,8%, lo que habla del mayor aumento en los últimos siete años. Ahora, otro de los indicadores del mercado también anuncia buenos augurios para el sector: el tiempo de absorción de la oferta de propiedades en venta.

Para traducirlo, la absorción del stock de inmuebles muestra cuánto tiempo puede demorar en venderse lo ofertado en el mercado. El número resulta de tomar el stock total de las propiedades (lo que figura en un portal inmobiliario en un mes determinado), dividirlo por la cantidad de operaciones de compraventa promedio que se están haciendo, y dividirlo, luego, por 12. De esta forma, si se toma el stock de inmuebles en venta de Zonaprop en diciembre (que promediaba las 103.000 unidades), se lo divide por 5800 (el promedio de las escrituras que se hicieron en los últimos seis meses del 2024) y se divide por 12, el resultado da 1,5.

En otras palabras, el tiempo de absorción de la oferta de inmuebles en diciembre de 2024 fue de 1,5 años, ubicándose siete veces por debajo del máximo (10,3 años a mediados del 2020) y “también por debajo del histórico, que es de 3 años”, dice Fabián Achával, de la inmobiliaria homónima. En otras palabras, en diciembre se necesitaban 1,5 años para lograr vender todas las propiedades ofertadas en ese momento en Zonaprop, mientras que a mediados del 2020 ese número ascendía a más de 10 años, según cifras del Radar Inmobiliario.

Se trata de un indicador clave en el mercado inmobiliario, ya que mide la demanda que existe y la velocidad con la que se venden los inmuebles. En este caso concreto, “representa una mejora importante porque lentamente se va acercando al período previo al auge de las operaciones con créditos UVA, cuando el stock total se vendía en menos de un año”, asegura Achával.

¿Por qué hoy bajó tanto el tiempo de absorción de los inmuebles?

El especialista explica la situación actual, señalando que hay que tener en cuenta dos factores en la ecuación: por un lado, el numerador, que él define como el stock de propiedades. Si se analiza lo que pasó en los últimos años en ese sentido, se puede ver que, desde la devaluación de mayo de 2018, momento en que el mercado entró en tensión y comenzó la gran crisis inmobiliaria, hubo una baja en la demanda y se fue acumulando stock sin vender. Esto aumentó la oferta de propiedades de 65.000 en el momento en que inició la crisis a 165.000 en mayo/junio de 2022, lo que acrecentó el tiempo de absorción. Ahora bien, esa oferta empezó a disminuir cuando los precios se desplomaron y tocaron fondo en 2023, y los propietarios sacaron de oferta sus propiedades porque no querían vender sus inmuebles a precios tan bajos, o cuando las mismas inmobiliarias decidieron dar de baja muchas publicaciones, ya que el marketing del sector aumentó mucho desde la pandemia.

Por otro lado, hay un denominador en la ecuación que llevó a que hoy la absorción haya bajado: hubo un aumento fuerte de la demanda de compra de propiedades, producto del cambio de expectativas, de que los precios se mantienen históricamente bajos, de la oferta de crédito hipotecario y de la estabilidad cambiaria. Eso llevó a que las operaciones de compraventa fueran poco a poco en aumento y alcanzaran casi 55.000 transacciones en diciembre. Aunque entre julio y noviembre del 2024 se registró un crecimiento mensual de la oferta de propiedades en venta, persiste la tendencia a la baja en la dinámica interanual. El hecho de que haya aumentado levemente en el último tiempo mensualmente, aunque las ventas crecen, puede deberse a que “los propietarios están poniendo nuevamente sus inmuebles a la venta, al ver la mejora de precios”, explica Achával.

El cambio de expectativas se fundamenta en que todavía los precios siguen bajos. El 2024 registró el mayor aumento en el precio del metro cuadrado de publicación en los últimos siete años, ya que, desde el 2017 -momento en que los créditos hipotecarios UVA estaban en auge en la Argentina- no se registraban subas de ese nivel. Sin embargo, es importante tener en cuenta que, entre 2019 y 2023, los valores cayeron un 24%, porcentaje que marca lo desfasado que está el mercado, dado que el año pasado los precios de publicación apenas se recuperaron un 6,8%. Es decir, todavía resta mucho crecimiento para alcanzar los números del 2018.

La reaparición del crédito hipotecario, de la mano de 24 bancos, también ayudó a acrecentar esa expectativa. Esto se refleja en las operaciones de compraventa de CABA, que en siete meses pasó de contar con 115 escrituras con hipoteca a más de 1100. Si la mirada es interanual -teniendo en cuenta los números de diciembre-, se habla de una suba del 874,14% respecto al mismo mes del año pasado. “Las líneas de préstamos hipotecarios empujaron las compras y generaron un acelere en el volumen de ventas, ayudando a que se amplíe la demanda”, comparte Martín Boquete, director de Toribio Achával.

El cambio de expectativas se evidencia todavía más, entre otras cosas, por las visitas registradas en los principales sitios de oferta propiedades. En enero, alcanzaron un total de 19.200.000, lo que representa un aumento del 52% comparado con enero del 2024, es decir, de más del doble, y habla de los niveles más altos en más de cuatro años, según números de Daniel Bryn, broker de Zipcode y Monitor Inmobiliario.

Por último, el blanqueo es otra herramienta encargada de despertar el avispero de la demanda. “Representó otra oportunidad clave del 2024 para el sector y podría sumar nuevos compradores al mercado, especialmente aquellos que buscan aplicar sus ahorros formalizados en inmuebles”, concluye Miguel Ludmer, director de Interwin.

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