El lugar en el que las propiedades se venden en tiempo récord y entendió la evolución del walking distance
Es uno de los mercados preferidos de los desarrolladores: tiene 10 proyectos en ejecución que suman US$345 millones en inversión y apela al “walking community”,
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RedactorFernando Torres Ullmer
Es la primera “ciudad de 15 minutos” en zona norte y los proyectos inmobiliarios que se construyen son un hit. Buenavista se hizo famosa por cumplir el sueño de cualquier persona: encontrar “todo” lo que se necesita en la vida diaria cerca de casa.
Esta “mini ciudad” es un imán para los desarrolladores inmobiliarios: hoy tiene 10 proyectos en ejecución que suman US$345 millones en inversiones. La mayoría son residenciales, pero también hay emprendimientos de oficinas e incluso de hotelería.
Buenavista surgió como inspiración de las ciudades centro europeas, cuenta con 120 hectáreas y se ubica en el kilómetro 19 de la Panamericana, en el triángulo de San Isidro, San Fernando y Tigre. Hoy viven alrededor de 1000 familias y la estimación es que cuando todos los proyectos estén terminados se sumarán otras 4000.
“Es una urbanización que desde el principio tiene en su génesis el concepto de una pequeña ciudad que no pierde vigencia en el tiempo: rompe con las rejas y entiende el concepto urbano”, comenta Bruno Emmer, uno de los socios de RDR -el estudio de arquitectura, diseño y urbanismo suizo con sede en Buenos Aires creado por Ignacio Dahl Rocha y Jacques Richter-.
La primera apuesta en términos de barrios cerrados fue Greenlans, un barrio boutique de siete hectáreas con 89 lotes. Lo lanzaron en 1999, se vendieron 20 lotes a US$120/m2 pero la debacle económica del 2001 los obligó a recalcular. Igual, quienes compraron hicieron un buen negocio y hoy por ejemplo una casa de 310 metros cuadrados con tres dormitorios en un terreno de 650 metros se publica en US$750.000. Años más tarde, en 2008 desarrollaron otro barrio cerrado top: Winbells.
El boom de esta mini ciudad tiene sus razones: es una “urbanización abierta” pero con la contención de los barrios cerrados: tiene seguridad, verde y agua. ”Todo lo que se lanza se vende“, dice Martín Cukier, del grupo BPCTRG, la desarrolladora que avanza con el primer business park de la zona, además de tener otros proyectos residenciales.
La zona, también reconocida como el Puerto Madero de zona norte, inaugura un concepto poco conocido en el mercado inmobiliario local: el “walking community”, la evolución al concepto walking distance. “Este término significa más que el de una ciudad de 15 minutos, porque vos podés tener todo cerca, pero el vivir en comunidad te permite la conexión. Esto se ve reflejado en tener familias más jóvenes con colegios cerca o padres con nido vacío y los nietos cerca, es algo que le da un plus”, detalla Roberto Sambrizzi, también del grupo BPCTRG, una desarrolladora que entre lo que construyó, lo que se encuentra en construcción y lo que está por comenzar desarrollará más de 110.000 metros cuadrados en Buenavista.
El espíritu community de Buenavista también fue impulsado por clubes como Buenos Aires Cricket Club, más conocido como “Biei”, inaugurado en 2005.
“El gran diferenciador es el punto logístico. Estás a 15 minutos de la Ciudad, de San Isidro, de Tigre y además, todos los desarrollos buscan subir la vara”, agrega Santiago Mieres, director de Mieres Propiedades.
Otro punto a resaltar de la zona es el amplio abanico de la demanda. “Los primeros compradores no solo son inversores, sino también una gran cantidad de padres comprando propiedades para sus hijos”, comenta Iván Achával, presidente de Ahaval Cornejo.
Los colegios como pioneros
La oferta educativa no es un dato menor. El desembarco de los colegios: Saint Mary of the Hills y el San Esteban en la década del 80´ fueron clave para la expansión. Luego desembarcó el colegio San Andrés en 2018.
Después de que estas instituciones se instalaron, los desarrolladores vieron la oportunidad y poco a poco comenzaron a construir, en una zona que parecía “tierra de nadie”. Hoy, además de los que ya fueron terminados, hay más de 10 proyectos en un mercado en el que las unidades usadas defienden valores de venta de US$3500/m2. “En un año esos valores alcanzarán los US$4000/m²”, anticipa Cukier y aclara que hoy no hay unidades a estrenar en oferta. La mayoría está en construcción o algunos escasos metros cuadrados de unidades usadas.
La escasez es una variable fundamental en el modelo de negocios del real estate. Por eso Mieres resalta otra variable que explica su potencial de revalorización: tiene espacio “acotado”, no puede extenderse como por ejemplo, Pilar. ¿Esto qué significa? Si los terrenos están tomados, las propiedades ahí “se revalorizarán” siempre que la economía del país acompañe.
Haciendo un poco de historia, “Buenavista tuvo un ritmo de revalorización directamente relacionado al éxito comercial, más allá del incremento en dólares del metro cuadrado del mercado en pozo”, comenta Achával, quien agrega: “Cada nuevo desarrollo que se lanzó ha sido un éxito rotundo, no solo en términos de precio, sino también por la velocidad de ventas”.
El alto interés se ve reflejado en la demanda de los nuevos proyectos que desembarcan en el barrio. Esto lo explica Martín Boquete, director de Toribio Achával, quien dice: “En cuatro semanas, se reservaron 210 unidades en uno de los proyectos que comercializa: Open Buenavista”. Este codesarrollo de Portland y CEK Group consta de cuatro edificios de ocho pisos, en el que se desembolsarán US$70 millones y que contará con unidades de 2, 3 y 4 ambientes, que van desde los 61m² a 367 m² totales.
“El ticket inicial es de US$198.147 y la entrega está prevista para marzo de 2028″, comenta Alan Mohadeb de la desarrolladora que al ver las ventas en tiempo récord, cerraron la compra de un segundo lote en el corazón de Buenavista frente al golf de Boulogne sobre la calle Uruguay. “Entre ambos tendremos más de 100.000 metros cuadrados de venta y sumaremos 900 departamentos: 350 unidades de Open uno y los 650 de Open +. Es la zona en donde pusimos el foco”, afirma.
Para mencionar otro ejemplo en el que las ventas se lograron en un ritmo insólito está Pueblo Buenavista, un proyecto de US$25 millones de inversión que combina tres edificios de residencias de distintas tipologías con tickets que parten desde los US$95.000 y llegan hasta los US$350.000, con un sector comercial y gastronómico en 25.000 m².
“Se vendió en octubre del año pasado y solo nos quedan cuatro townhouses”, señala Ezequiel Camps, director comercial de Intecons, la desarrolladora quien agrega: “En la zona se terminaron los terrenos y cuando los desarrollos estén terminados, sin dudas se va a revalorizar aún más. Tiene una ubicación estratégica y todo te queda a cinco minutos”.
La apuesta a la tipología olvidada
“Buenavista tiene dos targets: uno son las personas que tienen más de 60 años que vivían en una casa costosa de mantener y por otro lado están las familias jóvenes que no les alcanza para una casa y quieren vivir cerca de sus padres”, describe a la demanda Diego Rybka, socio fundador de Uno en Uno. La reflexión de Rybka tal vez refleje porque es una zona en la que predominan los proyectos con unidades de cuatro y algunos hasta cinco ambientes, la tipología que menos se construyó en los últimos 30 años.
La desarrolladora avanza con Furó Buenavista, emplazado en un terreno de dos hectáreas, el emprendimiento en el que se desembolsarán US$80 millones. Rybka vendió 90 unidades en la etapa friends and family en apenas dos meses sin haber abierto su venta al público. “Son cuatro torres de 13 pisos y con departamentos de 2, 3 y 4 ambientes. El ticket inicial es de US$190.000 un dos ambientes con cochera y la fecha estimada de finalización es en julio de 2028″, detalla.
Otro punto a destacar es el avance de proyectos con unidades de cuatro ambientes en la zona. “El único problema con las unidades que tienen una gran cantidad de ambientes es que el ticket (en pozo) es muy alto y las familias no van a vender sus casas para pagar un ticket de una unidad en pozo”, detalla Sambrizzi. Sin embargo, uno de los proyectos de la zona llamado Palmas Buenavista tiene unidades grandes y están todas ocupadas.
“Las unidades de cuatro ambientes superaron ampliamente nuestras expectativas, es más, vendimos mucho al inicio más allá de que se suelen comprar cuando están terminadas”, dice Mohadeb que avanza con Open Buenavista.
Respecto a los precios, “es una zona en la que hoy podés entrar en pozo a US$2800/m² y podés salir a US$4000/m²″, detalla Cukier, un empresario que avanza en la construcción del primer business park de Buenos Aires.
Además idearon un parque de negocios, ya construyeron dos torres corporativas (Park 10 y One palmas) con siete pisos cada una: invirtieron US$20 millones en cada una y suman 90 oficinas desde 100 metros cuadrados hasta plantas de 1100 metros cuadrados.
“La clave fue la flexibilidad”, asegura y diferencia a Park 10 como la torre con los pisos más premium: tiene 30 unidades que se vendieron a US$3000/m², mientras que la otra tiene 60, que colocaron. “Hoy se alquilan a US$20/m² con una renta que se estima entre el 8 y 9%”, detalla Jaime Campos, otro desarrollador que integra BPCTRG.
“Ambos edificios tienen siete pisos y están 100% ocupados. Si una oficina se libera, en seguida hay dos ´peleándose por compararla´”, dice Cukier. Cabe destacar, que además de oficinas, Buenavista tiene locales comerciales en alquiler donde él mismo defiende un precio de US$13 el metro cuadrado.
Otro fuerte de la zona es su foco comercial. Los zócalos comerciales están generando en la zona un polo de diseño, ya se inauguró el showroom de Piazza -especializada en grifería, entre otros productos- y de Depisos.com. A esta oferta comercial se suma la gastronómica con el desembarco de restaurantes como uno llamado Cinco.
De cara a lo que viene, Cukier, Sambrizzi y Campos están en plena construcción de Palmas Park Buenavista, un emprendimiento mixto de US$30 millones de inversión incluyendo el lote: tres torres de 12 pisos que sumarán 84 departamentos, 20 studios destinados a renta temporaria y 700 metros cuadrados destinados a locales comerciales, además de un hotel.
Las unidades de 35 metros cuadrados con cochera se venden desde los US$120.000 por arriba de los US$3600/m². Por su parte, este proyecto tiene una fecha de finalización para el primer trimestre de 2025.
El próximo paso será la concreción de Tru, en el que funcionará una cadena hotelera internacional, un emprendimiento mixto de US$30 millones que en los primeros tres pisos tendrá 84 habitaciones de hotel y a partir del cuarto y hasta el decimo serán oficinas. “Estamos evaluando hacerlo todo de acero”, anticipa Sambrizzi. y detalla que se venden bajo el modelo de fideicomiso al costo 2800/m².
Por último, dentro del business park se comenzará a construir Loop Buenavista, un proyecto de 12 pisos que contará con la presencia de oficinas y residencias, es decir, mixto. Ahí las unidades van desde los 60 hasta los 150 m² y parten de un ticket de US$180.000 con cochera. Se comenzará a construir en marzo del 2025, los studios tendrán entre 45 y 90 metros cuadrados y se venden a un promedio de US$3800/m².
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