El lado b: tres escenarios posibles con los nuevos créditos hipotecarios

Luego de semanas convulsivas en el mercado inmobiliario, en donde 10 bancos salieron al mercado a ofrecer líneas de créditos hipotecarios UVA, y en donde varios economistas y figuras públicas del sector debatieron sobre la conveniencia de tomar o no estos préstamos, son muchas las preguntas que quedan en el aire en torno a esta nueva posibilidad. Una de ellas acerca de cuán conveniente es tomar un crédito ajustable por inflación, en una Argentina que todavía no se encuentra del todo estabilizada.

Existen dos variables que, según cómo se vayan comportando, pueden preparar un panorama u otro para el crédito hipotecario UVA: la inflación argentina y la evolución del dólar. El crédito hipotecario se paga en pesos, ajustables por inflación (sumando la tasa de interés), pero el mercado del real estate se rige por esta moneda extranjera. Por lo tanto, se trata de dos fenómenos que, si cambian, pueden hacer también un giro en la jugada.

En estos días, en las redes, fueron muchos quienes salieron a hablar sobre la situación que vivieron quienes tomaron créditos hipotecarios ajustados por UVA entre el 2016 y el 2018. Federico Sturzenegger, quien fue presidente del Banco Central entre el 2015 y 2018, gestión en la cual se crearon los créditos UVA en la Argentina, aseguró en X (la ex red social Twitter) que “entre 2016 y 2017 unas 150.000 familias accedieron a sus viviendas gracias a los créditos UVA. Fue la política habitacional más exitosa en décadas”. Por su parte, el economista Roberto Cachanosky le respondió que “no existe el crédito a largo plazo sin ahorro a largo plazo. El UVA es una ficción de crédito parecido a una ruleta rusa”.

Ahora bien, ¿cuál fue el escenario que existía durante el 2016 y 2018, qué le ocurrió a las personas que tomaron préstamo ahí y cuáles son otros escenarios futuros posibles en cuanto a este tipo de crédito?

Créditos hipotecarios entre 2016-2018

En 2016 se creó la UVA (préstamo hipotecario que se encuentra indexado a la Unidad de Valor Adquisitivo-UVA) y, desde entonces, se dio un boom de crédito hipotecario en la Argentina que duró aproximadamente dos años. Hasta ese entonces, los créditos se pagaban a través de una cuota fija, algo impensado para el contexto actual de inflación de la Argentina actual.

Quien solicitó un crédito UVA en esos años (momento en que salieron al mercado) tomó un préstamo que, dado que se indexó por inflación, en pesos puede estar debiendo aproximadamente 10 veces más, pero como hubo devaluación, en dólares puede estar adeudando la mitad. Por eso, quien pidió un préstamo en pesos y compró por US$100.000 una propiedad, hoy puede encontrarse en la situación de deber US$50.000.

Iván Kerr, quien fue secretario de Vivienda de la Nación y presidente del ProCreAr, considera que las familias que tomaron el crédito UVA en esos años no perdieron. “No eran propietarias y pudieron serlo a raíz de este préstamo. La inflación fue un descontrol en los últimos años y tuvieron que hacer un esfuerzo que les dolió. De todas maneras, en dólares, mantuvieron su valor y con la devaluación licuaron el capital que le deben al banco”.

“Los que obtuvieron un crédito UVA pudieron acceder a comprar una vivienda. Hay que tener en cuenta que las cuotas subieron un montón, pero, en periodos largos, los sueldos y la inflación suelen ir bastante de la mano; obviamente, en el medio hay diferencias, y es muy estresante para las personas que tienen que pagar esa cuota. De todas formas, pudieron comprar un activo, un inmueble que, al estar dolarizado, probablemente haya crecido más que la deuda”, comparte el economista Federico González Rouco, quien trabaja de la consultora Empiria, que lidera Hernán Lacunza, exministro de Economía.

Un posible escenario

Ahora bien, según cómo se presente el contexto macroeconómico de acá en adelante y según cómo evolucionen las variables de dólares e inflación, el crédito hipotecario puede variar.

Algunos expertos del sector aseguran que hoy pueden darse dos posibilidades, para aquellos interesados en tomar un crédito hipotecario. Por un lado, puede ocurrir que el país se normalice rápidamente: que la situación económica siga mostrando signos de mejora, la inflación baje (a un 2% mensual o incluso más baja), la devaluación sea también baja (con un dólar oficial al 2% mensual) y la Argentina no se siga encareciendo en dólares.

En este caso, la deuda del préstamo hipotecario UVA subiría en pesos al ritmo de la inflación, pero en dólares se mantendría equilibrado. Ambas variables suben, pero al hacer la conversión, se sigue debiendo lo mismo en dólares (menos, naturalmente, la amortización de capital realizada, a medida que se van pagando las cuotas).

Ahora bien, si alguna de estas dos variables corre más rápido que la otra, el escenario podría ser distinto. En los últimos años, avanzó más rápido el dólar que el peso, y entonces se fue reduciendo la deuda en dólares. Pero si ocurriese al revés, que el dólar se atrase (se mantenga planchado como ahora) y la inflación es más alta, en dólares se puede llegar a deber cada vez más.

Una jugada difícil

Como se mencionaba anteriormente, puede darse un escenario en el que la inflación no baje tan rápido. Un especialista señala que, en el caso de que se mantenga una inflación del 5% mensual por los próximos 12 meses (un 60% anual en el próximo año), quien saque un préstamo UVA hoy deberá un 60% más en pesos (ya que el préstamo se indexa por la inflación), sumado a la tasa de interés, que aumentará la deuda. Pero además de la deuda en pesos, es necesario pensar la deuda en dólares: si el escenario es de esa inflación, más un dólar planchado como hay actualmente, la deuda en dólares también aumenta. Si se hace el cálculo, el número de pesos que se va a deber en ese momento, dividido el mismo dólar (planchado) da también un aumento del 60% en dólares.

Otro factor importante a tener en cuenta es que las propiedades subirán su valor en el mercado porque ya lo están haciendo y el crédito hipotecario reactivará aún más sus precios, pero no lo harán al mismo ritmo que la inflación (yendo al ejemplo anterior, no a un 60%), ya que el mercado inmobiliario no suele responder rápido al contexto económico: cuando hay crisis, tardan en bajar y, cuando hay bonanza no son tan ágiles en subir. Por tanto, si la deuda sube y la propiedad no tanto, se puede deber más de lo que vale la propiedad.

Sin embargo, las opiniones de otros especialistas varían también a este respecto. “No es consistente que mantengamos estos niveles de inflación con un dólar atrasado. Ya hoy estamos en un nivel de tipo de cambio real, ajustado por inflación, que no soporta un año más de atraso. En otras palabras, el tipo de cambio que tenemos ahora no es el de largo plazo, por lo que no veo como probable ese escenario. Si llegara a pasar transitoriamente eso, sería marginal, estamos hablando de préstamos de 30 años, por lo que aquello que pase de acá a un año es irrelevante, lo importante es el largo plazo”, explica Rouco.

Por su parte, Carlos Spina, socio de Argencons, la desarrolladora creadora de la marca Quartier, opina que no hay que detenerse tanto en el dólar, sino más bien en la relación con salarios. “Costos y precios, con cierto desfasaje de tiempo, en general van acompañados. Si cae mucho uno es difícil que no suceda al otro y viceversa si sube. Si el tipo de cambio no vuela (se mantiene planchado) y la inflación continúa, pero más baja, puede pasar que devuelvas más dólares que en la foto inicial, pero con la tranquilidad de que los salarios tendrán mayor poder adquisitivo y las propiedades valdrán seguramente más”, y agrega: “No sería pesimista en que alguien tome un crédito en UVA. Hoy se parte de un piso en valores de inmuebles, por lo cual comprás barato, y en la relación salarios-inflación tiene todo por recomponerse en sueldos, lo cual mejorará la relación cuota/ingreso. Además, la inflación debería seguir bajando, recién está empezando la oferta y la competencia de bancos, por lo que, quizás en uno o dos meses aparecerán más jugadores, y podría bajar la tasa de interés del crédito, y ojalá comience a ofrecerse también crédito para lo nuevo y lo que se está construyendo, que es lo que necesitamos todos”.

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