Créditos hipotecarios: el dato que sorprendió y anticipa que los precios de las propiedades seguirán subiendo

Los créditos hipotecarios revolucionaron el mercado inmobiliario. Luego de que 24 bancos lanzaran sus líneas para adquisición, refacción, remodelación y ampliación de viviendas, la actividad crediticia se disparó y marcó un cambio de tendencia y rompieron con la estacionalidad de verano, un momento del año en el que las operaciones de compraventa tienden a desacelerarse.

De acuerdo con el último reporte del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en enero una de cada cuatro propiedades se adquirió con hipoteca: el 26% de las 3645 operaciones realizadas. Este porcentaje representa un salto significativo en comparación con diciembre, cuando las hipotecas participaron en menos del 15% de las transacciones. Además, en términos interanuales, las operaciones con hipoteca aumentaron un 1269,5% respecto a enero del 2024.

El resurgimiento de los créditos hipotecarios en la segunda mitad del 2024 ya había sido notable, con más de 11.000 préstamos otorgados y un monto promedio de US$75.000 por crédito, según un informe de la Fundación Tejido Urbano. En términos macroeconómicos, el volumen total de los préstamos otorgados representó el 0,2% del PBI.

Sin embargo, el verdadero impacto de la reactivación crediticia se observó en los primeros dos meses del 2025, cuando se entregaron alrededor de 5000 préstamos hipotecarios en todo el país. Enero y febrero tienden a ser meses en el que las operaciones bajan y a pesar de que esa disminución se vio en la cantidad de operaciones, en el caso de las compras con hipoteca esto no fue así. “Estos datos muestran la buena evolución de este tipo de créditos y la fuerte demanda de los mismos”, destacó Fernando Álvarez de Celis, director ejecutivo de la Fundación Tejido Urbano que releva lo que pasa en todo el país.

En términos de volumen de financiamiento -en todo el país-, en enero se entregaron créditos hipotecarios para personas físicas por un total de $186 millones, mientras que en febrero la cifra ascendió a $204 millones en todo el país. Este crecimiento sostenido refleja la confianza del mercado y la necesidad de financiamiento para la adquisición de viviendas. Luego de que en noviembre y diciembre se entregaran $184 y $187 millones respectivamente. De esta manera, se observa que el promedio de octubre a febrero es de $202 millones.

De igual manera, cabe aclarar que “el que viene con un proyecto de crédito no lo va a frenar por las vacaciones. Es verdad que en los primeros meses del años hay una estacionalidad en cuanto a la cantidad de operaciones de compraventa”, dice Federico González Rouco, economista especializado en vivienda, datos que se vieron reflejados en las escrituras, pero no es igual a la cantidad de operaciones con crédito.

El crédito hipotecario crece, pero aún enfrenta desafíos

“A pesar de esta estabilidad en los créditos otorgados, venimos con una oferta más lenta que cuando salieron las líneas UVA”, agrega el economista.

Cabe aclarar que hay varios factores por los que aún no hay un mayor impacto en el crecimiento: uno de ellos es que a partir de noviembre del año pasado, 12 bancos decidieron aumentar las tasas de sus créditos, llevando el promedio de la TNA de 5,5% a 7,4%, esto genera que aumenten las cuotas y se necesiten mayores ingresos para solicitar un préstamo; pero una de las principales causas es que aún no hay un mercado secundario de hipotecas que ayude al fondeo de los bancos y que, si esto sucede, aumentaría la oferta de los bancos.

Los especialistas concuerdan en que, para que realmente se de una reactivación efectiva del crédito hipotecario en la Argentina, es necesario desarrollar un mercado secundario de hipotecas y flexibilizar las restricciones financieras. Sin estas herramientas, el acceso a financiamiento a largo plazo seguirá siendo un desafío para miles de familias, “en un escenario donde el Estado reduce drásticamente su intervención en la construcción de viviendas y la crisis habitacional se profundiza en sectores como inquilinos y ocupantes de viviendas informales”, aseguran desde Tejido Urbano.

Esto quiere decir que, los bancos, a la hora de otorgar préstamos hipotecarios a 20 o 30 años, precisan de una liquidez y fondeo importante, que muchas veces no tienen.

Para conseguirlo, se crean los mercados secundarios: las entidades bancarias venden las hipotecas (que otorgaron previamente a individuos) a inversores de largo plazo -como son los fondos de retiro o los seguros de pensión- que compran los préstamos a los bancos. Estos, luego crean un fideicomiso con esos créditos, los convierten en activos financieros y los inyectan en el mercado de capitales para generar ganancia. Este proceso se conoce como la “securitización de hipotecas”, algo que otorga más liquidez a las entidades, ya que en lugar de esperar 20 o 30 años a que le devuelvan el crédito, lo recibe rápidamente de manos de estos fondos, y así cuenta con mayor capacidad para prestar plata y seguir otorgando préstamos hipotecarios.

“El nivel de actividad de enero y febrero fue muy bueno comparado con otros años. En nuestro caso hemos tenido más de un 80% de crecimiento interanual”, afirma Mateo García, director comercial en el Sector Residencial de Toribio Achával, y agrega que los créditos hipotecarios tienen un flujo de realización que viene similar en los últimos cuatro/cinco meses. “El gran tema tiene que ver con que todas estas escrituras que están saliendo ahora son con operaciones que se hicieron hace 45 o 65 días atrás o más”, cuenta.

Por lo que, para García, el gran desafío que tienen hoy los bancos es poder optimizar las estructuras de los créditos hipotecarios para agilizar los tiempos, pero para eso “tienen que aceitarse más, principalmente en el plazo desde que se aprueba el préstamo hasta que se hace la tasación y se junta toda la documentación”.

Una reactivación progresiva

Los créditos UVA se lanzaron por primera vez en 2016 durante el Gobierno de Mauricio Macri, un tipo de préstamo hipotecario que ajusta su valor por inflación. Ahora, a diferencia de ese período que se mantuvo hasta 2019, no fue necesaria una curva de aprendizaje significativa.

Tanto las entidades financieras como los potenciales tomadores de crédito ya estaban familiarizados con el funcionamiento del sistema UVA, lo que aceleró el proceso de implementación. “Esto permitió un despliegue más rápido y eficiente de las líneas de crédito una vez que las condiciones estuvieron dadas”, aseguran en el informe.

A pesar de este conocimiento, el arranque del año 2024 con el nuevo Gobierno fue lento. Durante los primeros seis meses, la actividad hipotecaria fue prácticamente nula. Recién en abril se lanzaron las primeras líneas de crédito UVA, y las solicitudes comenzaron a ingresar paulatinamente.

Esta demora inicial estuvo relacionada con factores macroeconómicos, como la inestabilidad cambiaria y las dudas sobre la sostenibilidad del esquema. Sin embargo, a medida que se consolidaron las políticas de respaldo y se clarificaron las condiciones de acceso, “la confianza comenzó a crecer”.

Y fue en el segundo semestre cuando el cambió de ritmo se mostró significativo: desde julio pasado, el crecimiento en la colocación de créditos hipotecarios fue sostenido, con un leve freno en noviembre. Este impulso estuvo respaldado por tasas iniciales competitivas, incentivos bancarios y una mejora en los ingresos de los tomadores de crédito.

“La recuperación del crédito hipotecario es posible, pero depende de la estabilidad económica y de políticas sostenidas que fomenten el acceso a la vivienda”, aseguran desde la fundación, y agregan que el desafío para el 2025 será consolidar este crecimiento y evitar que nuevos ajustes financieros frenen el sueño de la casa propia para miles de argentinos.

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