El gurú que predijo la crisis inmobiliaria de Miami en 2008, aconseja vender, por qué
El broker que anticipó el fin de ciclo en Miami dos años antes del 2008, asegura que el mercado llegó a la cresta de la ola y los precios bajarán como mínimo un 10% y hasta él está vendiendo sus propiedades
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PARA LA NACIONLucila Marti Garro
Daniel Rutois llegó a Nueva York desde la Argentina en 1990. Empezó entregando pizzas, con poco dinero y sin conocer el idioma, pero pocos años después ya tejía una red de clientes latinoamericanos en el mundo del real estate. Su éxito como empresario lo llevó a escribir “50 claves del éxito”, y ha formado cientos de profesionales en el campo de los negocios. Broker de Rutois International Realty y asesor financiero con base en Miami, este empresario que en 2006 anticipó el fin de la burbuja inmobiliaria que se concretó en el 2008, augura cómo ve el presente y futuro del mercado inmobiliario de Miami y Argentina, en una charla con LA NACION.
- ¿Cuál es la situación del real estate en el sur de Florida hoy?
- Increíblemente con la pandemia al principio pensamos que la propiedad iba a bajar, y en algunos estados bajó. En el sur de Florida, en los condados de Miami-Dade y Broward, en los últimos 16 meses la propiedad subió en promedio de un 15% a 20%. Miami es un mercado atípico, porque tenés una mayoría de inversores latinoamericanos o rusos, ahora hay de la India también. La demanda mueve al mercado y no la economía. Hemos tenido una demanda enorme muy atípica. Siempre tuvimos compradores del exterior, pero ya hace un par de años estás teniendo demanda interna. Eso ha hecho que los precios hayan subido, la buena noticia es que subió muchísimo. Lo mismo sucede con la renta. Pones un departamento en downtown Miami en alquiler, y te lo sacan en un día por arriba del precio que pedís. Es gente de California, Nueva York o Dallas. Gente que paga allá US$10.000 al mes y pagan acá la mitad por más tamaño. El clima tira mucho, el frío hace que mucha gente decida emigrar a esta zona cálida.
- ¿Cómo cree que seguirá esta evolución de precios?
- Las correcciones en Estados Unidos son muy firmes. La economía es una ola y ahora ya llegamos arriba. Lo vengo diciendo hace más de un mes. Veo una estabilidad en los próximos meses y siempre después de estabilidad viene una baja. Yo he vendido casi todo lo que tenía en real estate a nivel personal, y estoy pensando incluso si vendo mi casa, porque dudo que vuelva a costar lo que vale ahora. El que me pregunta le digo que venda, pero que no compre de nuevo. Que alquile una casa y en dos años se compra esa misma casa quizás por un 20% menos.
- Usted predijo la burbuja en 2006…
- Yo era el único que decía no invierta en Miami a partir del 2006. Tenía un programa de radio, o lo decía en televisión. Y cuando salía del aire me llamaban mis colegas que me querían matar. En real estate siempre acerté. Ahora no va a pasar nunca lo que pasó en 2007, porque este es un mercado mucho más sano. No hay préstamos del 90% ni 100%, o sin verificación de ingresos, pero no tengo duda de que un 10% va a bajar el valor de los inmuebles. Hay factores extras que no dependen de nosotros, por ejemplo cómo le vaya al gobierno, un ataque terrorista, o cuestiones ajenas que uno no tiene control y pueden cambiar la predicción.
- ¿Cuándo se empezaría a notar esta baja?
- A partir de enero se van a empezar a acomodar los precios.
- ¿Va a bajar la demanda?
- Todo tiene un límite, ha subido demasiado. La demanda puede seguir, pero la pandemia ya pasó, todo se va a ajustar.
- Hasta este mes, el gobierno no permitió desde el inicio de la pandemia los foreclosures (ejecuciones hipotecarias). ¿Cree que una vez que los bancos puedan hacer foreclosures, van a entrar más propiedades al mercado y generar una baja?
- Trabajo con muchos bancos, yo les compro en paquetes las ejecuciones hipotecarias. Hoy prácticamente no hay, si pongo dos ofertas al mes es mucho, antes ponía diez al día. El gobierno paró los foreclosures, fueron estirando el plazo (de moratoria). Acá todavía no hay desalojos. Es un punto importante, en Florida hay más de un millón de deudores que no paga hipoteca. Con que el 5% o 10% máximo vaya a foreclosure vas a tener una oferta importante. La última extensión fue al 31 de octubre. El proceso va a tardar unos meses hasta que lo veamos. Va a subir el inventario que hoy no hay, pero más en casas unifamiliares que en condominios, porque la mayoría de estos últimos han sido ventas cash o con apenas un 60% de financiación. La corrección es sana.
- ¿Es negocio hacer flipping(comprar, remodelar y vender)?
- El flipping es buen negocio cuando hay inventario. Yo lo hago para mí y con la plata de mis clientes, pero en este momento no hay inventario o si hay, es muy caro. Hay tan poco inventario que nos matamos entre todos. Siempre fue negocio. Yo cuando busco sé que la casa la vendo a los 90 días, y si le hago un 20% de retorno la compro.
- ¿Cómo ve el mercado inmobiliario de Argentina?
- Allá es aún más fácil predecir que acá. Lo vengo diciendo hace años, vendé en Argentina. No hay razón por la cual va a subir el precio. Aun volviendo Macri o quien sea. No sé cuantas generaciones van a pasar para que levante. Cuando yo iba a Venezuela, a poco de asumir Chávez, hablé en un hotel ante 200 personas. Les decía que pusieran un pie en EEUU, porque con Chávez no sabrían qué podría pasar. Se levantó uno al fondo, y ante el auditorio me gritó: “Primero usted es extranjero, no venga acá a hablar de política. Segundo, esto no es Cuba”. Ese hombre ahora vive en Weston, FL.
- A los argentinos le recomienda lo mismo?
- Desde Néstor Kirchner lo vengo diciendo. Dame una razón para tener un inmueble en Argentina si no lo estás viviendo. Mis clientes que me hicieron caso hoy me lo agradecen. Tengo clientes con casas en Cariló de US$700.000. Yo les decía véndela en US$500.000.
- ¿Qué zona recomienda en Miami?
- Si es para inversión no me importa la zona. Yo miro el retorno. Tengo casitas en Margate, una zona humilde, cerca de North Lauderdale y Coral Springs. Compré por US$100.000, y ya lo recuperé hace tiempo. Yo miro el precio.
- ¿Cree que la propiedad en los últimos meses se buscó como refugio a la inflación?
- No, porque la inflación empezó con este gobierno. Es porque el banco paga nada de dinero sobre el money market. Hace unos años yo llegaba a cobrar el 6%. Hoy esa opción no la tenés, y los bonos no me interesan. La gente pone el dinero en la bolsa o las propiedades.
- ¿Qué le recomienda a aquel que quiere invertir para obtener una visa?
- A la gente que tiene mucho dinero yo le recomiendo la EB5, sin duda es la mejor visa. La habían subido de US$500.000 a US$900.000, pero el congreso la volvió para atrás. Está en US$500.000, pero no la están procesando ahora. Sos un inversor pasivo, no tenés que trabajar, te dan una residencia provisoria, a los dos años te dan la residencia permanente y a los cinco te devuelven la plata y te podés hacer ciudadano. Yo me guío por la confianza que me inspira el desarrollador. Vendí muchas unidades en el Paramount de downtown Miami, porque te ofrecían EB5. En un proyecto donde el desarrollador está invirtiendo su propia plata, donde cuesta US$100 millones y busca US$30 millones, no hay forma que te vaya mal. El que está viniendo hoy, y por los últimos dos años, es más gasolero. Como mucho tiene US$200.000. Yo no soy amante de las franquicias, yo nunca pondría un local, pero si querés como derecho de piso comprar una franquicia barata, si te dan los papeles, haría ese tipo de visa. Una panadería, una franquicia de oficina de contaduría, depende lo que haya en ese momento. He vendido dealer de autos, y hasta un hotel. Es una inversión más importante pero capaz tres amigos pueden entrar en la misma visa y califica para vivir en Estados Unidos.
- ¿Cómo ve la demanda de gente que busca invertir para emigrar desde Argentina?
- Hasta hace unos años, te diría hasta que terminó Kirchner su mandato, donde menos clientes tenía era en Argentina. No me interesaba. A México voy y vuelvo en el día, Venezuela está cerca, Colombia también. Después que terminó Néstor se puso tan feo que empezaron a llegarme clientes. Hoy Argentina, de ser el último cliente de Latinoamérica pasó a ser el número uno.
- Tiene que ver con la política argentina…
- Sí, con la primera presidencia de Nestor había una ilusión. De todas formas, siempre hubo inversión de argentinos en Miami, tal vez yo tuve suerte y empecé a captar esa gente.
- ¿Ve una diferencia en el público con el correr de los años?
- Sí, hasta antes de la pandemia, o antes que gane Alberto Fernández, estaba viniendo una clase media alta. Ahora hay consultas todos los días y de gente con menos capital. A todo el mundo le recomiendo antes de hacer cualquier visa, venir cinco o seis meses a vivir con lo que te permite la visa de turista, porque no es lo mismo venir de turista a Disney que a vivir y trabajar aquí.
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