El gran motor detrás del aumento de la venta de propiedades

En medio de un mercado que sigue mostrando signos de reactivación, los números en la compraventa de propiedades en provincia también hablan de esperanza para el mundo inmobiliario. Es así como, con 9459 operaciones, se registró el mejor mayo desde 2018.

Así lo informó el Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, con números que muestran un crecimiento interanual del 22% y del 24,18% respecto del mes anterior. Desde Reporte Inmobiliario aclaran que en estas cifras “no se incluyen las cesiones de boletos, algo muy común en el ámbito de la Provincia, sobre todo en los mercados del segmento suburbano (countries y barrios cerrados)”.

Los números de CABA también mostraron buenas señales, ya que en el mismo mes el incremento interanual fue del 36% con 4.590 escrituras y el acumulado de enero a mayo fue el de más escrituras de los últimos 6 años. Además, el monto total de transacciones alcanzó los $346.713 millones en el último registro.

“El principal factor que está motorizando el mercado son los precios bajos actuales”, explica Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario, y agrega: “El que tenía algunos ahorros está viendo que los precios se encuentran a niveles históricos muy bajos, que cayeron en el orden del 50% en dólares en términos reales, por lo que están comprando”.

“Hay que tener en cuenta que estos datos son cifras de mayo, cuando recién se hablaba del crédito hipotecario”, advierte Gómez Picasso y agrega: “Cuando las ventas empiecen a ser influenciadas por los préstamos hipotecarios serán mucho más altas”.

“El mercado inmobiliario argentino está con un nivel de actividad bueno, incluso mejor que en 2018, y la provincia de Buenos Aires no es la excepción”, comparte Martín Boquete, director de Toribio Achával. Agrega que es importante tener presente que la cantidad de escrituras representan sólo una parte del mercado, “ya que hay muchas operaciones que se concretan mediante boletos, cuyas escrituras se postergan por bastante tiempo, algo típico de venta de emprendimientos en construcción”.

Daniel Salaya Romera, presidente de la inmobiliaria homónima, opina que la expectativa de una suba de los valores de la propiedad en el corto y mediano plazo puede ser uno de los motivos que esté impulsando al mercado a concretar operaciones en la Provincia. Agrega a estas razones “el retraso cambiario del dólar frente a la inflación en pesos en los últimos seis meses y el fuerte aumento de los costos de la construcción medido en dólares”, que llevará a que los valores de las propiedades aumenten en un tiempo.

Un mercado en recuperación

Después de tres años de declive, los valores de venta tocaron fondo en junio del año pasado, cuando el metro cuadrado en la ciudad de Buenos Aires alcanzó los US$2151 en promedio, según los datos de Zonaprop. Pero el mercado del real estate, a nivel general, muestra esperanzas de recuperación: hay signos positivos de venta, más operaciones mensuales, un aumento de la demanda y disminución de la oferta.

“Es un momento bisagra. El mercado había comenzado a reactivarse en 2023, a fin de año, y durante este primer semestre esa recuperación se aceleró. En ese contexto, identificamos que el interés viró al segmento de los proyectos terminados y usados”, aseguró Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, en el noveno Summit de Real Estate organizado por LA NACION.

Tanto CABA como zona norte muestran un aumento en los precios de venta, siendo que en la ciudad el precio del metro cuadrado subió un 4,3% en la primera mitad del año y en zona norte acumuló una suba de 2,1% en el primer semestre de 2024.

Es importante resaltar que la sobreoferta de inmuebles también viene en descenso, factor que podría influir en el aumento de los precios: en mayo, Zonaprop registró una reducción del stock disponible de 26,9% en términos interanuales y, frente al máximo alcanzado en junio de 2022, el descenso fue del 45,4% (según el Radar Inmobiliario). En ese sentido, Salaya Romera señala: “El DNU respecto de la libertad contractual para alquilar hizo que muchas propiedad puestas a la venta por la anterior mala ley, volvieran ponerse en el mercado locativo, achicando el stock de unidades en venta”.

A este escenario se agrega la oferta de crédito hipotecario, que sorprendió al mercado cuando a fines de abril de este año empezaron a lanzarse las primeras líneas de este tipo de préstamo. Pasaron casi seis años sin que existiera esta herramienta que, según los expertos del real estate, impulsará a muchos a concretar operaciones.

A este tablero se suma la jugada del blanqueo, otra herramienta que puede impulsar las ventas. El pasado miércoles 17 de julio la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) reglamentó el procedimiento para adherir al blanqueo de capitales. Esto implica que los contribuyentes que no tienen sus activos declarados en el país podrán blanquear hasta US$100.000 sin abonar ningún impuesto fijo, y sin ningún tipo de penalización por los bienes que no hayan sido declarados, hasta el 31 de marzo de 2025, con la posibilidad de prorrogarlo hasta el 31 de julio de 2025. Para aquellos montos que superen los US$100.000, el proyecto propone alícuotas progresivas, cuanto antes se ingrese al régimen, menor será la alícuota a abonar.

Un dato curioso en las propiedades

El mercado poco a poco viene recomponiéndose, aunque un informe reciente de Mercado Libre del mes de junio mostró que en el caso de la venta de casas, los números muestran caídas en los valores. Considerando los cambios interanuales, se observan caídas en el precio en dólares por m² de casas del -2.4% en CABA, del -8.3% en GBA Norte, del -6.2% en GBA Sur, y del -9.4% en GBA Oeste. Por su parte, para el caso de departamentos, en CABA, GBA Norte y GBA Sur se observan variaciones interanuales positivas del precio de venta del 6,6%, 0,5% y 1,7%, respectivamente, aunque en GBA Oeste se registra una variación negativa del -3,1% con respecto a junio de 2023.

El informe agrega que algo a destacar en el mercado de ventas es el incremento en la demanda (medida a través de contactos). En ese sentido, aseguran que la demanda de propiedades a la venta registra un incremento del 68,8%, respecto a junio de 2023. “Este aumento se explicaría por una combinación de factores, entre los que se encuentran el mayor dinamismo de la industria en los últimos tiempos, al que se suma la reactivación de los créditos hipotecarios”, asegura el informe.

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