El fenómeno Palermo: pese a la sobreoferta, se sigue construyendo y no bajan los precios; por qué

Viejo, Nuevo, Soho, Hollywood, Botánico, Pacífico, Las Cañitas, Green o Verde y hasta Chacalermogiales (los límites difusos entre Chacarita, Palermo y Colegiales). Parece que la identidad de los “Palermos” es infinita. Mientras los comercios brotan en todas las cuadras del barrio al mismo tiempo que lo hacen los carteles de propiedades en venta, el valor del metro cuadrado cae. Sin embargo, el precio de los inmuebles sigue posicionándose como uno de los más cotizados en la Ciudad de Buenos Aires y los nuevos proyectos inmobiliarios afloran en la zona.

El fenómeno que evidencia Palermo es difícil de explicar: hay sobreoferta de unidades a la venta (más de 21.200 según ZonaProp) y el valor del metro cuadrado en venta cae pero aún así se construyen nuevos emprendimientos que registran cierta demanda. Aunque los precios de los alquileres están por las nubes, los inquilinos agotan las opciones disponibles. Muy criticado por algunos y amado por otros, lo cierto es que el barrio sigue expandiéndose aún en plena crisis del mercado inmobiliario.

La explicación de los brokers al interrogante de por qué Palermo logra mantenerse tan bien posicionado es que se trata de un barrio de moda que hoy “tiene todo”: infraestructura, oferta cultural y educativa, buena conexión, transporte, distintos perfiles de vivienda, polos gastronómicos y servicios de todo tipo. “Es la zona núcleo y tiene una marca que es incluso mundial. Cuenta con un reconocimiento turístico que trasciende las fronteras”, sostiene a LA NACION Lorenzo Raggio, gerente general de Interwin. “Aunque el valor del metro cuadrado en los últimos años bajó, como sucedió con todas las zonas, se defendió porque su condición mantuvo las expectativas de que volverá a sus valores originales más altos”, explica.

De acuerdo al Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias (ROI), realizado en conjunto por Fabián Achával Propiedades, Maure Inmobiliaria, Bresson, Soldati, Interwin, Covello, Izrastzoff, Braulio, Altgelt y Evoluer, entre otras, entre el primer trimestre de 2021 y el mismo período de este año, los precios de las propiedades en Palermo cayeron 4,1%. Dentro del corredor norte, fue el barrio que más defendió los valores: el descenso fue mayor en Belgrano (4,9%) y Recoleta (8%).

Actualmente, el precio medio en Palermo se ubica en US$2984/m², según ZonaProp. Se trata del segundo valor más alto de la Ciudad, solo detrás del de Puerto Madero (US$5594/m²). Una unidad usada en la zona se consigue por US$2875/m² y en pozo se paga US$2858/m² en promedio, menos que en Belgrano, que se ubica tercero en el ranking de precios. En tanto, los inmuebles a estrenar son los más costosos: se piden US$3177/m².

Para Mariano Gubitosi, gerente comercial de Grupo Portland, en Palermo se da una combinación perfecta entre lo moderno y lo antiguo. “Tiene lujo, un aire europeo tradicional, polos gastronómicos y comerciales con mucho estilo, proximidad al parque más grande de la ciudad, propuestas culturales, servicios de todo tipo, colegios, universidades, salud, y entretenimiento”, remarca. En síntesis, dice que refleja “la multiculturalidad de Buenos Aires porque tiene tradición y modernidad”.

Quiénes buscan Palermo

Desde jóvenes hasta familias, la demanda del barrio es variada como las propuestas de las distintas subzonas. Diego Migliorisi, titular de la inmobiliario homónima, señala que no hay un target específico. “Es una zona con una multiplicidad de ventajas y atractivos que cuenta con diversidad para todos los gustos: desde una primera vivienda en un departamento por escalera hasta una torre de lujo con vista al río o una casa con un parque”, indica. Por su parte, Gabriel Cosentino, broker de Century 21 Cosentino, remarca que algo común en todas las zonas de Palermo es que hay segmentos de jóvenes interesados en vivir en el lugar.

No todos buscan lo mismo: hay quienes dentro de Palermo quieren vivir cerca de un área puramente comercial y también están aquellas personas que prefieren la tranquilidad. Algunos apuntan al lujo y otros se inclinan por opciones más amigables con el bolsillo. Dentro de la división del barrio, Cosentino sostiene que “los Palermos” más codiciados son Hollywood (ubicado entre las avenidas Córdoba, Santa Fe, Dorrego y Juan B. Justo), que se caracteriza por concentrar estudios de televisión y cine, y Soho (delimitado por las avenidas Scalabrini Ortiz, Córdoba, Santa Fe y Juan B. Justo), lleno de negocios de diseñadores independientes, galerías de arte y librerías.

El especialista afirma que el primero es el más exclusivo del barrio. “Tiene las mejores torres de Palermo, como las Quartier y Mirabilla y muchas más que se destacan por su diseño y la buena calidad. Además, cuenta con locales gastronómicos de todo tipo de cocina, boliches, bares, hoteles, casas de diseño y oficinas que crean una atmósfera única”, grafica. En tanto, indica que la zona conocida como Palermo Soho es la preferida del público joven: las plazas Armenia y Serrano se convirtieron en las sedes de los after office y cervecerías de moda.

Por su parte, Raggio considera que la subzona más exclusiva es Palermo Nuevo, que está ubicado de avenida Santa Fe hacia Libertador, entre las avenidas Bullrich y Sarmiento. “Otras áreas top son la del Botánico, la del corredor Niceto Vega y el nuevo stick llamado Palermo Green o Verde que está sobre el cruce entre Godoy Cruz y la vía”, enumera.

Sobre las tipologías más demandadas por los compradores, Cosentino asegura que las unidades de entre dos y tres ambientes son las que concentran las solicitudes. ¿Las exigencias? Que sean amplias y luminosas, que tengan cochera y, si es posible, que estén en proyectos con amenities de calidad. Además, Migliorisi suma que hoy, en el escenario pospandemia, las casas con patio o terraza son las estrellas. En cuanto al mercado locativo, los brokers indican que la oferta es reducida y las búsquedas están en aumento. Además, aseguran que los alquileres temporarios están en auge.

Distintos emprendimientos

Al hablar de Palermo, entre los desarrolladores se repite una palabra: “codiciado”. Por el interés que despertó la zona, cada vez es más complejo conseguir terrenos para nuevos emprendimientos. “Todavía hay lotes, pero muchos propietarios no quieren venderlos a menos de su valor full y obviamente cada vez queda menos tierra”, dice Raggio.

De acuerdo a un informe de Reporte Inmobiliario, en Palermo Hollywood, una de las zonas más exclusivas y buscadas, la cantidad de metros en ejecución este año se ubica en 113.275 m², una cifra que subió en comparación con el año pasado y que se asemeja a la del período 2016-2020. El valor del metro cuadrado se ubica en US$3407 en promedio, menos que los US$3497 pedidos en 2021. El rango de precios oscila entre los US$3046/m² y US$4018/m².

Interwin tiene varios proyectos en Palermo con distintos grados de avance, ubicados en Córdoba y Uriarte, Córdoba y Thames, Carranza y Niceto Vega, Córdoba y Armenia, Soler y Bonpland, Cavia y Gelly, Newbery y Baez, entre otros. “En general, los terrenos se consiguen mayormente por canje por metros terminados. Todos los desarrollistas siguen comprando tierra porque principalmente tienen que seguir adelante con sus negocios y eso implica también colocar el producto terminado que no pudieron vender a los compradores formales”, indica.

Según explica Vanesa Jaimovich, gerente de marketing de Newland que actualmente desarrolla “VITRAUX III”, un proyecto triple ubicado en avenida Córdoba y Thames, las oportunidades para conseguir nuevos terrenos en Palermo son “escasas” y requieren de largas de negociaciones. “Hay quienes piden valores irracionales, imposibles de aceptar ya que los números del negocio no cierran”, asegura.

Además, enumera algunos ítems infaltables en los proyectos que se desarrollan en la zona: amenities, áreas sociales, espacios de coworking y metros cuadrados descubiertos como jardines y terrazas. “Hoy también se valora el diseño moderno, la inclusión de cocheras y bicicleteros”, dice. Por su parte, Raggio añade que lo que le exige el barrio a los desarrollistas hoy está vinculado principalmente a unidades de tickets chicos con buenos amenities. “Los emprendimientos tienen que proporcionar muchos servicios para que la gente que viva allí disfrute de la vida dentro del edificio”, remarca.

Por último, desde Grupo Portland, que desarrolla en la zona la torre L´Avenue, ubicada sobre la avenida Del Libertador frente al Rosedal de Palermo y diseñada por la arquitecta británico-iraquí Zaha Hadid, creen que, para que un proyecto en el barrio funcione debe tener “una identidad propia”. Para destacarse en un barrio de moda, Gubitosi considera que el proyecto debe “convertirse en un punto de atracción, en un ícono”.

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