El dato que sorprendió y confirma que es el mejor momento para comprar una propiedad

¿Viento de cola para el mercado inmobiliario? La respuesta es si. Lo confirman los datos de escrituras de compraventa realizadas en agosto en la ciudad de Buenos Aires con números que sorprenden: el octavo mes del año fue el mejor mes de los últimos 75 con 5297 operaciones, lo que implica una suba del 28,1% respecto del mismo mes un año antes. Pero, si la comparación se hace con julio de 2024, los datos muestran un crecimiento del 7,1%, cuando se concretaron 4946.

Respecto al monto total de las transacciones realizadas - $515.023 millones-, el informe del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires refleja un alza del 287,4%, respecto al mismo mes de año pasado. Ahora bien, el monto medio de los actos se ubicó en $97.229.203 (US$98.985 de acuerdo al tipo de cambio oficial promedio), lo que refleja un crecimiento del 202,4% en un año en pesos, y del 3,4%, en dólares.

“Es el mejor mes de los últimos 75 meses y -tal como lo previmos el mes pasado- superamos claramente las 5000 operaciones. Estamos viendo también que comenzó a impactar el crédito hipotecario que, si bien son cifras aún bajas, registraron un salto de casi el 300% en apenas dos meses. Eso alentará las operaciones encadenadas y confiamos que sea un círculo virtuoso”, asegura Jorge de Bártolo, presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.

“Es un dato muy bueno, la verdad que estamos todos muy contentos. El mercado está en un microclima positivo de crecimiento”, afirma Fabián Achával, titular de la inmobiliario homónima.

La última mejor cifra de escrituras concretadas hasta el momento fue en mayo de 2018, cuando había gran afluencia de crédito hipotecario del gobierno de Macri. “Todavía es incipiente el aporte que hacen los nuevos créditos a las escrituras y, sin embargo, tuvimos el mejor mes desde el quinto mes de 2018″, señala José Rozados, fundador de Reporte Inmobiliario, y agrega que a pesar del crecimiento, “aún no es el nivel al que puede llegar o debe aspirar una ciudad como Buenos Aires, con la cantidad de habitantes que tiene y el interés que despierta para inversores extraterritoriales”.

Los efectos de los créditos hipotecarios

En cuanto a las operaciones realizadas con crédito, en agosto se registraron 416 escrituras con hipoteca, lo que implica un crecimiento del 133,7% respecto al mismo mes del año pasado y casi un 300% más que hace 2 meses. Estos números demuestran como las operaciones con los préstamos hipotecarios comenzaron a crecer en el mercado, a pesar de que todavía está lejos de lo que fue el récord de hipotecas de 2018, con un total de 2300 en solo un mes. Es decir, en 2018 casi el 40% de la actividad era con crédito y hoy representa alrededor del 8%, pero la buena noticia es que se “salió de ese pozo del 3 o 4 por ciento que se evidenciaba en julio”.

Este repunte ilusiona al mercado inmobiliario. “Se nota ampliamente la mejora del mercado y está siendo más rápido que lo que fue en 2016 -cuando comenzó la UVA-, pero todavía falta”, comenta el Federico González Rouco, economista especializado en vivienda, y agrega que “como los procesos de crédito son lentos en el comienzo, pero abruptos en el final, es posible esperar que 2024 sea un año de transición, de cara a un 2025 que debería ser considerablemente mejor, si la situación económica logra estabilizarse”.

“Hay que esperar. Si las operaciones con crédito demoran en promedio dos meses para escriturarse recién en septiembre u octubre se verá el impacto”, afirma Soledad Balayán, titular de Maure Inmobiliaria. Sobre esto concuerda De Bártolo: “El crédito se hace en pesos y las compras en dólares, todo lleva tiempo. Los bancos tienen muchas carpetas para realizar, mucho crédito ya aprobado que no está siendo ágil a nivel de otorgamiento”.

De acuerdo Rozados, las escrituras de agosto con crédito son las primeras que se realizaron con el lanzamiento de las líneas de los préstamos, de la mano de 21 bancos y agrega: “Hay que destacar el crecimiento que tuvieron y en los próximos meses se verá un aumento aún mayor”. “Aún falta conocer el efecto adicional que va a generar el blanqueo en las propiedades. A pesar de que hay consultas e inquietudes, todavía es difícil de estimar”, informa.

La primera etapa del blanqueo de capitales finaliza el 30 de septiembre, momento hasta el que se permite regularizar dinero en efectivo y dejarlo en el sistema financiero hasta diciembre de 2025 sin tope y sin pagar ningún tipo de impuesto. Otra opción es utilizarlo en alguna de las colocaciones autorizadas por el Ministerio de Economía, como es el caso de los proyectos en pozo, que tiene un avance de obra de hasta el 50%. En el caso de que se blanquee hasta US$100.000 no se paga ningún impuesto y se puede utilizar a partir del 1° de octubre.

“Ya hay consultas en escribanías respecto a la posibilidad de blanquear: gente con pequeños montos ahorrados, que no los tenía facturados del todo, que accedió al mercado blue de dólar y -con esa plata- quiere hacerla circular comprándose un auto o un departamento, o ayudando a los hijos con una donación. Eso también marcará los números del último trimestre del año”, informa De Bártolo.

¿Qué pasará con el valor de las propiedades?

La gran incógnita es: ¿este aumento en la compra de propiedades afectará el valor de los inmuebles?.

El mercado inmobiliario muestra signos de recuperación, con precios de propiedades en ascenso desde mediados del año pasado. Actualmente, el valor del metro cuadrado en la ciudad de Buenos Aires se encuentra en US$2301, un 7% por encima del mínimo registrado en junio de 2023, pero aún 17.8% por debajo del máximo histórico de marzo de 2019, según datos de Zonaprop. Los especialistas coinciden en que los precios aún están bajos en términos históricos, por lo que quien compre ahora podría tener un margen para ganar.

Ahora, hay que ver qué pasa con los salarios y cómo compiten con la suba del metro cuadrado, “porque si sube el m² hace falta más salario en dólares”, explica Rouco, y comparte que “este salto de los créditos va a impactar en el metro cuadrado, pero si no mejoran los salarios, a pesar de que se estabilizaron en los últimos meses, va a ser muy difícil de sostener”.

“El impacto en el valor se va a dar pero de manera segmentada, no es que los valores van a crecer en todas las zonas y en todos los productos por igual”, agrega Rozados. “Seguramente el aumento se dará en zonas en donde hay mucha concentración de demanda, como Palermo, Belgrano o Núñez y en productos donde se concentre crédito con inversiones con efecto blanqueo”, afirma. Pero, por el contrario, en las zonas que hubo casi nula actividad en los últimos seis años, a pesar de que el crédito va a ayudar a que se retome la compraventa, “va a estar lejos de generar un efecto a corto plazo”.

¿Cuáles son los departamentos que pueden subir de precio con los créditos? Diego Cazes, director de L.J.Ramos predice que los departamentos más chicos y de menor valor, especialmente aquellos entre US$80.000 y US$200.000, serán los que más aumenten. “El 70% de la gente compra departamentos no casas, entonces hay un impacto muy grande en una oferta limitada”, sostiene.

Con este dato concuerda Iván Achával, director de Achaval Cornejo y agrega: “La oferta de inmuebles hoy es un 51% mayor a lo que era en la época de los UVA con el Gobierno de Mauricio Macri, así que todavía hay un colchón bastante más grande para que absorba primero lo más económico dentro del mercado y luego pase en el resto. Sin lugar a dudas, en la medida en que la demanda prevalezca en niveles elevados, si continúan traccionando los créditos hipotecarios y además el blanqueo comienza a impactar, las propiedades registarán un aumento de precios”.

“Hay que tener paciencia y ser cautelosos, pero todo por ahora es positivo”, concluye Achával.

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