Todo lo que tenés que saber cuando contraofertás una propiedad
El índice de contraoferta publicado sobre el mes de julio asegura que los valores de las propiedades no bajarán y el margen de negociación es cada vez más estrecho
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RedactoraMaría Josefina Lanzi
Los precios de cierre en la venta de las propiedades mostraron que el rango de contraoferta se ubicó en 5% en julio, lo que marcó el porcentaje más bajo desde que se elabora el índice de precios de cierre (2020) que realizan todos los meses la Universidad del CEMA y RE/MAX Argentina, en conjunto con Reporte Inmobiliario. De esta forma, se acumulan cinco meses consecutivos en los que esta cifra se ubica por debajo del 6%.
Este número tiene especial relevancia, ya que, en el mercado inmobiliario, la reducción en los porcentajes de negociación anticipa un ciclo alcista en los diferentes segmentos de precio. “Ahora estamos viendo un aumento de valores, sobre todo en los tickets de venta más pequeños y, a medida que se vaya recuperando el mercado inmobiliario, será una suba más generalizada”, señala Fabián Achával, director de la inmobiliaria homónima. Además, explica que “es probable que se reduzca por debajo del 5% ese porcentaje y que se acelere el aumento de precios, a medida que vaya impactando positivamente el efecto del crédito hipotecario y del blanqueo, generando un mayor volumen en las operaciones”.
El rango de contraoferta se refiere a la diferencia entre los precios de publicación de las propiedades (los valores que se muestran en los portales inmobiliarios donde se ofrecen inmuebles) y lo que finalmente terminan pagando los compradores, luego de que tenga lugar la negociación del precio. En este sentido, el índice de precios de cierre cuenta con información sobre los valores concretos en los que se pactan las operaciones en el mercado inmobiliario. Estos números permiten tener la referencia del valor real promedio del metro cuadrado y establecer el rango de diferencia con relación al promedio publicado.
Achával explica que, en cuanto a los porcentajes de negociación, estamos convergiendo en el histórico, que siempre fue en torno al 5%: “Se trata de períodos de mucha demanda, como cuando fue la época de los créditos hipotecarios de Macri, que este índice llegó a estar por debajo del 5%. En el peor momento de la pandemia el porcentaje estaba entre el 15% y 20%”. Achával aclara que es importante tener en cuenta que el margen de negociación habla de un promedio, no implica que sea homogéneo en todos los segmentos de precios. “Es probable que en las propiedades más grandes, por ejemplo, de US$500.000, el margen de contraoferta sea más alto”, aclara Achával.
“Desde marzo pasado el precio general de venta se encuentra sostenidamente por sobre los U$S1800/m², después de 20 meses consecutivos donde se ubicó por debajo de ese valor”, resalta Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario. El informe detalla que en julio se registró un precio de cierre de US$2008/m² en el caso de la compraventa de monoambientes. Con respecto a las unidades de dos y tres ambientes ese número se ubicó en US$1825/m² y en US$1831/m² respectivamente.
El índice del m² real correspondiente al mes de julio del 2024 se redujo con relación al mes anterior en un 0,8 %. Sin embargo, si la comparación se hace interanualmente, con relación al precio por m² del mismo mes del año pasado, el valor de venta de departamentos usados del conjunto de unidades de uno a tres ambientes en la ciudad de Buenos Aires se apreció en un 9,4%. “El índice venía cayendo, hace seis y siete meses se estabilizó y empezó a subir. A veces se dan variaciones mensuales, pero la tendencia es al alza”, explica Gómez Picasso.
Viento de cola para el real estate
El mercado inmobiliario sigue en alza y los números de las operaciones de compraventa son testigos de este viento de cola. Así lo mostraron los datos de escrituras de julio de la ciudad Autónoma de Buenos Aires, que sumaron un total de 4946 operaciones, lo que implica una suba de 47,3% respecto del mismo mes un año antes. Si la comparación se hace con junio de 2024, los números muestran un 16,9% de crecimiento, cuando el total de operaciones fue de 4232. Las cifras hablan de brotes verdes para los expertos del real estate y del mejor mes en más de seis años.
Por su parte, el crédito hipotecario llegó nuevamente a los argentinos luego de cinco años de que casi no existiera oferta de este tipo de préstamo en el país. Es así como en 60 días hubo 21 bancos que se lanzaron a ofrecer estas líneas de crédito. Esto implica nuevas herramientas para que la demanda pueda acceder al ansiado sueño de “la casa propia”, ya que, en palabras de Federico González Rouco, economista del equipo de Empiria, la consultora de Hernán Lacunza: “La única manera de acceso a la propiedad escalable, en el sentido de que pueda ser accesible para todos, fácil y que solucione un problema, es el crédito hipotecario”.
Recientemente, también se reglamentó el procedimiento para adherir al blanqueo de capitales, contemplado en la Ley 27.743, que, en pocas palabras, implica que las personas que tienen dinero bajo el colchón van a poder blanquear ese capital y comprar diferentes activos, entre ellos, inmuebles. La normativa permite regularizar hasta US$100.000 sin impuestos, pero más alto de ese monto se aplican alícuotas progresivas, a no ser que se destine a algunas de las colocaciones autorizadas por el Ministerio de Economía, como por ejemplo, las inversiones en proyectos inmobiliarios. En ese caso, pueden blanquear montos sin tope y sin penalidad ni impuestos. “Nos parece una buena medida para promover el desarrollo e inversión en proyectos inmobiliarios. La construcción es la que genera trabajo, inversión, actividad y merece este tratamiento privilegiado”, afirma Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU).
Otros números también muestran el interés por el ladrillo: la oferta de inmuebles disminuyó muy fuertemente en los últimos meses. En los números del último Radar Inmobiliario, elaborado por Fabián Achával: “En julio, Zonaprop registró una reducción del stock disponible de 22,7% interanual, Argenprop una baja del 21%”.
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