Los PH: los precios por zona y por qué es un buen momento para comprar uno

En un momento en el que el precio del metro cuadrado está un 16% por debajo de lo que costaba al inicio de la pandemia, hay una tipología de vivienda que se destaca por su precio y por ofrecer buenas oportunidades de inversión: los PH. Famosos en la fisonomía porteña, estas unidades están un 20% por debajo del costo de los departamentos.

Así lo destaca un reciente informe del portal Zonaprop, que dice que actualmente los metros cuadrados de los PH rondan los US$2011. Además, asegura que durante 2021 los valores de la venta indican un descenso del 0,9% y se ubican por debajo de las cifras de inflación.

¿Cuánto cuesta comprar un PH en la capital porteña? Uno que tenga dos habitaciones y 90 metros cuadrados tiene un valor de US$194.000. Si le sumamos una habitación, y llega a los 135 metros cuadrados, en ese caso el valor es de US$251.000.

El punto saliente es que en 2017 y comienzos de 2018, los precios de los PH habían aumentado un 10% y un 8%, respectivamente. Sin embargo, desde finales del 2018 los valores exponen una baja que acumula un 8,2% desde el máximo.

A esto hay que agregar que los PH vuelven estar en la mira de los compradores. “Así como por mucho tiempo las familias preferían edificios nuevos con amenities, después de 2020, muchos buscan espacios descubiertos dentro de la propiedad, y estos suelen encontrarse más en esta tipología, por lo que hay una gran demanda de este tipo de viviendas, donde los costos fijos mensuales son nulos o muy bajos”, explica Manuel Mel, gerente de Ventas de Mel Propiedades.

Por su parte, Diego Migliorisi, de la inmobiliaria que lleva su apellido, afirma que habría que comparar los valores de los PH con departamentos también que estén para reciclar. “Por la demanda que están teniendo, en nuestra experiencia, están entre un 5 y un 10% por arriba de la media”, dice.

“Como no tienen personal, ni portería ni vigilancia, son unidades que tienen muy bajos gastos de mantenimiento, esa es una de sus grandes virtudes. Y eso es lo que quiere la gente cuando busca esta clase de propiedades. Básicamente tiene esa bohemia. Suelen ser unidades lindas y pequeñas”, describe Miguel Ludmer, director de Interwin.

Por supuesto, estas viviendas son en su mayoría de cuatro o cinco décadas atrás, y esto tiene pros y contras. Según Darío López, presidente Sociedad Central de Arquitectos (SCA) y socio de Arquitectonika, entre las ventajas se cuentan “la cantidad y amplitud de los espacios, la calidad de los materiales, paredes anchas, madera natural, su calidad aislante tanto en invierno como en verano, contar con un patio o terraza, y el bajo costo de expensas”.

En cambio, las desventajas son “el costo de mantenimiento por la antigüedad, el atraso tecnológico por la aparición de nuevas tecnologías en aberturas, materiales de fácil mantenimiento, así como una climatización más eficiente”, añade López.

“Lamentablemente, los distintos códigos de planeamiento urbano destruyeron obras de arte de la arquitectura local, donde el sol y las plantas eran parte de la vida en la casa. Los patios donde convergían los ambientes normalmente recibían luz y sol porque no había edificios de gran altura en las medianeras linderas. Hoy todavía se pueden conseguir estas viviendas en zonas como Villa Urquiza, Chacarita, Boedo, Almagro, Parque Patricios y Pompeya”, enumera Oscar Puebla, corredor inmobiliario de Puebla Inmobiliaria.

Del más caro al más barato

Si tuviéramos que hacer un ranking de PH por barrios porteños según su precio, según el informe de Zonaprop, Palermo ocuparía la primera posición, ya que ahí está el valor más alto de metro cuadrado: US$2743. Lo siguen Belgrano (US$2605) y Núñez (US$2551).

Por su parte, los barrios del Gran Buenos Aires (GBA) que presentan los precios en venta más económicos son: Villa Edén Argentino en Lanús (US$771 el metro cuadrado), Dock Sud en el partido de Avellaneda (US$730) y Villa Centenario en Lomas de Zamora (US$656).

Actualmente, el Corredor Norte de la Ciudad de Buenos Aires es la región que presenta el valor promedio más alto (US$2627 el metro cuadrado), seguido por el Noroeste (US$2247). En la provincia se destacan San Isidro y Tigre como las zonas donde existen una mayor variación de los valores de los PHs. A su vez, Merlo y Moreno se posicionan como los municipios con el menor precio.

Ahora, si la idea es invertir, Mel recomienda ver unidades en “Colegiales, Palermo y Villa Urquiza. Adicionalmente, cada vez cobran más protagonismo y preponderancia los barrios próximos a éstos, como: Saavedra, Coghlan y Villa Pueyrredón”.

En cuanto a la rentabilidad, el portal de compra y venta de inmuebles asegura que “desde agosto de 2020, la relación alquiler/precio se recupera, y se ubica en un 2,88% anual. En total se necesitan 34,7 años de alquiler para recuperar la inversión del inmueble, un 4,7% más que el año pasado”.

Al hablar del precio de los alquileres en CABA, en 2021 acumulan un aumento del 18,8%, por encima de la inflación y de los valores de los departamentos en renta, que este año subieron un 14%.

El precio promedio de un PH en alquiler de 90 m2 y dos habitaciones en la Ciudad de Buenos Aires es de $64.027 mensuales. Esto representa un incremento del 6,1% en el mes.

Miguel Di Maggio, director de la inmobiliaria Depa, asegura que este es un buen momento para comprar un PH y reformarlo. “Actualmente el costo de construcción se encuentra tan bajo que ofrece la posibilidad de reciclarlo con muy poco dinero con relación a un año y medio atrás. Hay que tener en cuenta que hoy un baño estándar se puede poner en valor por unos US$1500 a US$2000, y una cocina entre US$3000 y US$5000. O sea, existe la posibilidad de hacer un muy buen reciclaje y a un costo inferior que antes”.

Por último, Horacio Ludigliani, desarrollador y arquitecto, advierte que “las modificaciones en el Código de Edificación atentan contra esta tipología, dado que para hacer planta baja y un piso ya se exige la colocación de un ascensor. De todas formas, muchos emprendedores se lanzaron a la compra de viejos PH que se reforman, pues aprovechan la baja en el costo del metro cuadrado de construcción”.

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