Para evitar que la cuota se dispare con la inflación: la letra chica de los créditos hipotecarios que ofrecen dos bancos

Después de cinco años en el que las opciones de créditos hipotecarios eran prácticamente nulas, 10 entidades bancarias decidieron apostar por el sueño que tienen muchos argentinos de poder acceder a su vivienda propia, con el anuncio de sus nuevas líneas de préstamos: Banco Nación, Ciudad, Hipotecario, Supervielle, ICBC, Santander, Del Sol y los provinciales de Córdoba, Corrientes y Neuquén. En medio de una economía caracterizada por su inestabilidad, estas instituciones financieras se propusieron reactivar el mercado inmobiliario.

“Uno de los mayores beneficios de esta nueva oferta es su potencial para aumentar la competencia en el mercado de créditos hipotecarios. Con más opciones disponibles, es probable que los prestatarios encuentren condiciones más favorables y tasas de interés competitivas, lo que les permitirá un mejor acceso para los distintos beneficiarios”, afirma Iván Kerr, coordinador de Plan de Vivienda y Hábitat.

La noticia toma más relevancia si se tiene en cuenta que la falta de crédito para comprar una propiedad es, históricamente, uno de los talones de Aquiles de la economía argentina. Además, era esperada por una industria que desde comienzos de año da indicios de un efecto rebote con más operaciones y alza de precios. De hecho, en febrero se concretaron un 53,6% más de operaciones en la ciudad de Buenos Aires que el mismo mes del año pasado y 18,3% respecto al mes anterior, según los datos del Colegio de Escribanos porteño.

Topes “anti inflación”

El dato clave que caracteriza a la propuesta del Banco Nación y al Banco Ciudad, a diferencia de las demás entidades, es que ambos implementaron un sistema para sus clientes que funciona como “tope” en las cuotas mensuales de sus líneas de créditos para prevenir saltos abruptos de la inflación, ya que los préstamos UVA se ajustan mes a mes por inflación -pero esto también permite que la cuota inicial no sean tan alta (como el caso de los créditos a tasa fija)-. Mientras que el saldo restante acumulado mensualmente por esa diferencia que supere el topa se abonará en una extensión una vez finalizado el plazo del préstamo.

La evolución de la inflación es clave porque es lo que determina el aumento de la cuota pero otra variable a observar son los vaivenes que atraviesa el salario real de la gente que desde diciembre se desmoronó un 25% respecto a la inflación. “La clave es que el salario crezca más que la inflación”, explica Federico González Rouco, economista especializado en vivienda, y reconoce que hoy los sueldos en el país están en un piso histórico, razón por la que si la economía crece deberían recomponerse.

De todas formas, el crédito UVA fue muy criticado por amplios sectores, ya que, al ajustarse por inflación, podía volver muy difícil la situación al deudor, que se enfrentaba a tener que pagar cuotas muy altas que no aumentaban al mismo ritmo que los salarios. Esta situación puede haber sido difícil con el contexto actual de inflación alta, pero el incumplimiento de los deudores UVA es del 1%, “algo bajísimo” afirma González Rouco. De todas formas, sin una unidad indexada en una economía con una inflación del 10% mensual no habría crédito.

Cómo funciona la herramienta del Banco Nación

El diferencial que ofrece esta entidad en relación a los otros bancos que anunciaron sus créditos, es que los clientes que perciben sus haberes a través del Banco Nación (empleados en relación de dependencia, jubilados y pensionados), cuando soliciten los préstamos para la vivienda única y de ocupación permanente, podrán contratar una opción que les permitirá poner un tope a la cuota: “El tope resultará de aplicar al préstamo un ajuste a través del coeficiente de variación salarial y, solo si ese ajuste es menor que la cuota ajustada por UVA, se producirá el tope”, explicó el presidente del BNA, Daniel Tillard.

La diferencia de los montos se trasladarán al final del préstamo actualizados por UVA, y una vez que esté finalizado el cronograma de pagos, se reprogramará el saldo que resulte. Este podrá pagarse con un préstamo personal o con una extensión de la hipoteca. Tillard anunció que esta opción tendrá una prima del 1,5% anual. Pero, que “recién a partir de los 180 días de desembolsado el crédito, los solicitantes podrán elegir esta opción”, concluyó, dando así tiempo a los deudores para decidir si quieren tomar esa alternativa o no.

González Rouco ejemplifica esta opción: una persona pide un crédito hipotecario UVA a 30 años con una tasa del 4,5% anual. Por su parte, el banco calcula dos cuotas en paralelo con el mismo valor inicial: una ajustada por UVA y otra por el salario promedio (CVS). La cuota que paga el usuario ajusta mensualmente según UVA y contrata el “seguro” que ofrece la entidad, por lo que paga una suerte de “sobre tasa” del 1,5% y puede elegir mes a mes -si la cuota UVA es mayor a la cuota CVS-, que cuota paga. Si elige pagar la cuota CVS, el saldo que no pagó se acumula al final del crédito y se cancela con un crédito personal o con una extensión de la hipoteca.

Por lo tanto, el crédito pasa de tener una tasa de 4,5% al 6% anual. “Esto significa, en un crédito a 30 años, casi 20% extra de cuota. O sea, para definir si vale la pena o no, hay que tener en cuenta que es con un costo alto”, concluye Rouco.

Requisitos y condiciones para acceder al crédito hipotecario del Banco Nación

• El monto máximo es de $105.000 UVAs (unos US$90.000 -al valor del MEP- o aproximadamente $90.000.000.
• La financiación es de hasta el 75% del valor de venta de la vivienda adquirir, que no deberá superar en total los 140.000 UVAs (unos US$120.000 -al valor del MEP-).
• Modalidad de pago en UVAs.
• La tasa es del 4.5% para los clientes del banco.
• La relación de la cuota con el ingreso del solicitante no debe superar el 25%.
• El plazo para pedir el préstamo es de 5, 10, 15, 25 y hasta 30 años.
• El crédito esta destinado a la compra, cambio, construcción, refacción y ampliación de viviendas en todo el país como así también para la adquisición de una segunda casa.
• La edad máxima para solicitarlo es no superar los 85 años al momento de terminar el cronograma de pago
• Se pueden sumar ingresos del grupo familiar conviviente o de co-dedudores no convivientes

La flexibilidad en las líneas de crédito del Banco Ciudad

Los clientes del Banco Ciudad tienen la posibilidad de solicitar una extensión del plazo de su préstamo si el importe de la cuota a pagar supera el 10% del valor resultante de aplicar un ajuste de capital por el Coeficiente de Variación de Salarios (CVS) desde el momento del desembolso del crédito.

Esto significa que si la cuota mensual del préstamo (que se ajusta por inflación) excede el 10% del CVS, los clientes tienen la opción de extender el plazo original del crédito en hasta un 25% del monto total, La extensión del plazo podrá efectuarse todas las veces que se cumpla la condición establecida, pero deberá respetarse el límite máximo de hasta 25% del plazo original del préstamo. “Si la inflación aumenta más que los salarios por encima de ese porcentaje, se estira el plazo para que baje la cuota y no genere problemas en el flujo mensual”, explica Matías Hirschmann, Gerente de Marketing del Banco Ciudad. La extensión no deberá superar el límite de edad jubilatoria.

En el caso que el cliente pueda acceder a la extensión de plazo, lo que se hace es recalcular el saldo del préstamo con el nuevo plazo lo cual se produce una baja de la cuota en cuanto a su importe.

Requisitos para acceder al crédito del Banco Ciudad en el microcentro

Esta opción permite comprar una propiedad ubicada en AMBA, Córdoba, Mendoza, Tucumán o Salta:

• Pueden acceder solo quienes ya cobren o migren la acreditación de su sueldo al Banco Ciudad.
• El crédito es para comprar, refaccionar, mejorar o ampliar una primera o segunda vivienda permanente o no permanente en todas las zonas de influencia del Banco Ciudad (AMBA, provincias de Córdoba, Mendoza, Tucumán y Salta).
• El monto máximo del préstamo es de $250.000.000 (hasta un 75% del valor de venta de la unidad a adquirir).
• La línea general tiene una tasa de interés del 5,5%.
• El capital es ajustable por UVA.
• Los plazos son por 10, 15 y hasta 20 años.
• La cuota no debe superar el 25% de los ingresos del solicitante y/o su grupo familiar.

El Banco Ciudad tiene el crédito con la tasa más baja del mercado pero este tiene algunas limitaciones: sólo se puede comprar una propiedad en el microcentro porteño. Para quienes realicen una operación de compra de vivienda familiar, única y de ocupación permanente en el microcentro la tasa de interés es del 3,5%. Los demás requisitos son los ya detallados en la línea de crédito anterior.

La zona del microcentro es la que se ubica dentro del perímetro comprendido por el programa del Fondo de Desarrollo Urbano Sostenible (Fodus) y que comprende las avenidas San Juan, Entre Ríos, Callao, Santa Fe, Leandro N. Alem y Paseo Colón, en ambas aceras.

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