El barrio cool que está al lado de Palermo y tiene propiedades a mitad de precio

Con comercios y espacios gastronómicos que atraen a cientos de jóvenes a la zona, calles tranquilas y arboladas, y un espíritu porteño que perdura en las construcciones añejas bajas, Villa Crespo es uno de los barrios que más interés despierta actualmente. Pegado al tan buscado Palermo, tiene precios de venta y alquiler más accesibles. Con el crecimiento que empezó a evidenciar en los últimos años, cada vez son más los desarrolladores que posan sus ojos allí.

Según datos de ZonaProp, el interés por las propiedades en venta en la zona creció un 329,8% entre abril de 2020 y el mismo mes de 2022, mientras que las consultas de avisos de alquiler aumentaron un 289,6% en el mismo período. “Es la continuación natural de la evolución de Palermo. Originalmente estaban los outlets de ropa que, en su época, convirtieron a esa zona en muy canchera. Tiene vida de barrio, con lindas calles arboladas y ahora nuevas áreas comerciales que aportan más movimiento”, resume Lorenzo Raggio, gerente general de Interwin. “Está ubicado en el medio de la Ciudad, pero sigue teniendo ese componente de tranquilidad”, explica sobre el fenómeno que se da en el lugar.

Un público joven

Vías de transportes, diferentes estilos de tipologías edilicias, espacios verdes, patios gastronómicos, legendarios bodegones del barrio y un polo dedicado a los outlets de ropa: así resume el espíritu de Villa Crespo Gabriel Cosentino, Corredor inmobiliario y broker de Century 21 Cosentino. “Es un barrio que lo tiene todo”, afirma. Para él, los altos precios que se registran en Palermo empezaron a producir un efecto derrame hacia la zona, impulsado principalmente por familias y también por los más jóvenes.

Quienes demandan tanto propiedades en venta como en alquiler conforman “un público muy variado”. Para el broker, eso se debe a la diversidad de tipologías edilicias que hay en Villa Crespo. “Nos encontramos con grandes torres, edificios entre medianeras, casas y PH. Son opciones atractivas tanto para familias que quieren vivir en un lugar tranquilo con olor a barrio como para aquel segmento de jóvenes que buscan un poco más de movimiento y se interesan por el barrio, que limita con Palermo”, expone.

Vanesa Jaimovich, gerente de marketing de Newland Desarrollos Inmobiliarios, que comercializa en la zona Smart Point Villa Crespo, ubicado en Pringles y Avenida Córdoba, coincide en que los jóvenes cada vez se interesan más por la zona. “Su vecindad con Palermo influye en que mayoritariamente lo elija un público de entre 20 y 35 años que quiere independizarse y busca su primera vivienda”, analiza. Sostiene que también los precios generan un atractivo y destaca que la zona adquiere cada vez un un aura cool de la mano de nuevas actividades culturales, bares, restaurantes, comercios y espacios verdes.

“El público era en un principio de clase media, pero ahora también se están desarrollando emprendimientos para clase media alta”, agrega Diego Migliorisi, titular de la inmobiliaria homónima. “Ahora no es exclusivo para un sector determinado, sino para distintos targets. Hay zona residencial, industrial y comercial”, dice. La oferta inmobiliaria va desde unidades chicas hasta casas grandes. El broker no duda al afirmar que se trata de uno de los barrios porteños con más potencial.

Más barato que Palermo

Pese a que es un barrio de moda, los precios de los departamentos usados son de los más competitivos del mercado. Según un informe de Reporte Inmobiliario, que realiza el mismo relevamiento de forma trimestral desde 2005, los valores en dólares a los que se publican las ofertas de venta de unidades usadas de dos y tres ambientes en Villa Crespo se ubican en torno a los US$1395/m². La cifra se encuentra bastante por debajo de la registrada en Palermo, donde las mismas tipologías se consiguen por un valor promedio de US$2210/m².

De acuerdo al mismo informe, en el barrio es posible conseguir unidades por US$950/m² y los valores ascienden hasta los US$1965/m². A unas pocas cuadras, ya dentro de los límites de Palermo, el precio mínimo que se paga por un inmueble usado es de US$1590/m² y el máximo alcanza los US$3090/m².

El valor del metro cuadrado a estrenar en la zona es el que más se defiende. Según ZonaProp se ubica en US$2454/m², contra los US$3174/m² que se pagan en Palermo. También los precios de los alquileres en Villa Crespo son más bajos que en el barrio vecino: un monoambiente se consigue por $60.266 mensuales, una unidad de dos ambientes se paga en promedio $59.697 y una de tres $78.100. De acuerdo al sitio de avisos inmobiliarios, la diferencia entre los valores promedio de los monoambientes y los inmuebles de dos ambientes se dan porque los primeros generalmente son a estrenar en esa zona, lo que hace que se eleve el monto en comparación con los segundos, que suelen ser más antiguos.

Cambios en la zona y nuevos proyectos

En los últimos años, hubo grandes modificaciones que empezaron a transformar el barrio. Según explica Mariano Gubitosi, Gerente Comercial de Grupo Portland, desde el ámbito público se llevaron a cabo obras de infraestructura, como por ejemplo la redistribución en el cruce de Juan B. Justo, Córdoba y las vías del ferrocarril, que generaron “una mejora sustancial en la zona y mayor conectividad”. Señala que, justamente por esos cambios, el sector privado empezó a interesarse más por el área, lo que hizo que cada vez desembarcaran más proyectos inmobiliarios y comercios. La firma construye allí Palmera Crespo, un emprendimiento residencial ubicado sobre Estado de Israel y Pringles.

Por su parte, Raggio destaca el levantamiento de las vías que “integró el barrio que antes estaba partido” y lo volvió “más funcional”. “Las obras con el arroyo Medrano que corre bajo Juan B. Justo evitaron que se inundara. Esto claramente logró atraer el interés de los desarrollistas”, agrega. Interwin tiene tres emprendimientos en la zona: uno ubicado sobre la Avenida Córdoba a la altura de Pringles, otro ubicado en la esquina de Córdoba y Pringles y el tercero en Gurruchaga y Murillo. En concreto, la oferta de propiedades en venta en Villa Crespo creció 62,6% en los últimos dos años, de acuerdo a datos de ZonaProp.

Según explica el desarrollador, existe la oportunidad de conseguir tierras para construir a un buen precio, por lo que eso explica que el valor del metro cuadrado no haya alcanzado los niveles que se manejan e en el vecino barrio de Palermo. ”Se encuentran terrenos de todas las dimensiones y, a la vez, el cambio del Código Urbano permitió que pudieran proyectarse emprendimientos mucho más viables, diferentes a los pequeños edificios de monoambientes que se ofrecen en Palermo”, asegura.

El dato deja entrever una oportunidad para los desarrolladores. Lucas Díaz, COO de Mudafy, opina que, en parte, la construcción debería volcarse hacia los PH porque se trata de una de las tipologías más buscadas en esa zona. “En las inmobiliarias y desarrolladoras crece la valoración de los proyectos de escala más acotada, con menos vecinos y espacios abiertos propios, como los llamados PH urbanos, generalmente ubicados en barrios como este, donde el Código Urbano habla de ‘Unidades de Sustentabilidad de Altura Media y Baja’”, explica. “También los tradicionales PH y los edificios en altura muestran cada vez más demanda en la zona. En definitiva, el buen diseño siempre gana y la pandemia lo puso todavía más en valor”, afirma.

Aún quedan predios para construir en Villa Crespo, por lo que los especialistas aseguran que el crecimiento del barrio continuará en los próximos años. “El potencial es grande, porque la zona tiene una impronta histórica residencial y multicultural importante. Hay un gran sentido de pertenencia que, combinado con los nuevos desarrollos, dieron al barrio una nueva impronta sin perder su tradición”, opina Gubitosi.

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