Donación de inmuebles: el paso a paso, cuánto cuesta y el tiempo que demora

Luego de un período a la baja, entre 2015 y 2020, las donaciones de inmuebles reflejaron un alza notoria. La cuestión es que en los años previos a la pandemia estas eran observables, es decir, antes de los cambios establecidos con la sanción de la Ley 27.587, donar un inmueble representaba un potencial conflicto para las partes, porque durante 10 años el título de propiedad era observable.

Por ejemplo, podía aparecer un hijo no reconocido y pedir su parte del inmueble, sin embargo, desde la nueva legislación si la persona que recibió la donación vendió el bien no se le puede reclamar al dueño actual. Cabe aclarar que si quien obtuvo la donación recibió más de lo que le correspondía se le permite responder con el equivalente al valor en dinero.

Otro dato importante sobre su crecimiento es que se pueden solucionar temas patrimoniales familiares en el momento, sin esperar a la sucesión. Todo dependerá de las circunstancias de cada familia, por supuesto.

Desde el Colegio de Escribanos de la ciudad de Buenos Aires detallan que, históricamente, desde que se tiene medición, aproximadamente desde 2004, se realizaban unas 7000 donaciones al año. Pero entre 2015 y 2020, la gente donó muy poco por miedo a la observabilidad, por lo que no había más de 3000 o 4000 por año. Sin embargo, desde la entidad sostienen que la modificación legislativa de diciembre del 2020 se generó un marco normativo que permitió que la donación se transforme en una herramienta eficaz en muchos casos. En 2021 hubo más de 11.000; en 2022 más de 12.000 y en 2023, casi 10.500.

“¿Por qué estos números? Como mínimo se puede entender que hay un dato atrasado que se corrigió, producto de cinco años de esa observabilidad de las donaciones. En tanto que, en 2024, se registraron alrededor de 8500 lo que refleja una curva suavizada”, aseguran. Sostienen, además, que el incremento de este tipo de trámites refleja un hecho cultural y es que las personas comenzaron a darse cuenta que con la donación de determinados bienes pueden anticipar ciertas situaciones que en el marco de un proceso sucesorio suelen complicarse o demorar.

“Es una tendencia que vemos claramente en estos tiempos de pospandemia: las familias quieren dejar ordenados sus logros conseguidos con esfuerzo. De esta manera, la donación es una herramienta más que permite ordenar el patrimonio familiar”, aseguran desde el Colegio de Escribanos.

Paso a paso y costos

Según apuntan desde la entidad, donar es celebrar un acto jurídico mediante el cual una persona (el donante) decide transferir un bien a favor de otra (el donatario), en forma gratuita. Se trata de un acto que se celebra en vida de ambas partes, el bien que se dona pasa inmediatamente a formar parte del patrimonio del donatario. En todos los casos, el donatario debe aceptar la donación.

La ley establece que, cuando se trata de bienes inmuebles, la donación debe hacerse por escritura pública. De esta manera, el donante debe recurrir a un escribano para redactarla. “Es importante remarcar que todos los inmuebles pueden donarse. Lo hace la familia que tiene su única vivienda y lo realizan familias que tienen comercios, por ejemplo. No importa que ese inmueble sea de poco valor o considerado de lujo. Toda persona humana puede donar, si es que no está inhibida para disponer de sus bienes”, describen.

En cuanto a los tiempos, quien decida realizar una donación debe acercar el título original de propiedad a un escribano que solicitará los certificados del Registro de la Propiedad Inmueble, sobre los que realizará un estudio y pedirá la libre deuda de ABL o ARBA. A los 10 días de iniciado el trámite, ya es posible realizar la donación y los efectos son inmediatos. Es decir que, quien recibe el inmueble en forma gratuita es titular de dominio y puede disponer o usar el inmueble como dueño.

Sobre los costos, en líneas generales, las donaciones en CABA pagan tasas y derechos de registro en porcentajes bajos, vinculados al Valor Inmobiliario de Referencia de la propiedad. En la ciudad porteña, las donaciones en vida de inmuebles no tienen carga impositiva; no ocurre lo mismo en la Provincia de Buenos Aires, donde sí se paga un impuesto a la transmisión gratuita de bienes que depende del valor de la propiedad y de la relación familiar.

Dudas frecuentes

• Reversión. Es posible volver atrás con una donación, pero requiere del acuerdo de las partes intervinientes, judicialmente, y por motivos determinados por la ley, también.
• Venta. El bien donado siempre puede venderse, incluso cuando otra persona tuviera el usufructo, es decir el derecho de habitar, usar y percibir los frutos del bien donado. Sin embargo, dependiendo de quién hizo la donación, qué vínculo de parentesco tiene (o no tiene) con la persona beneficiada por esa donación y dado que la ley prevé algunas acciones para proteger los derechos de los herederos del donante, ese título puede tener algunas restricciones temporales. Estas podrían no convenir a un tercero interesado en la propiedad.
• Costos. Tanto respecto de los impuestos, tasas, contribuciones, expensas, etc. que gravan directamente al inmueble, así como respecto del impuesto a los bienes personales, el responsable de su pago es quien tiene el usufructo de la propiedad.
• Divorcio. Si la donación a una persona se hace mientras está casada y luego se separa o se divorcia, hay que aclarar que el bien donado es propio de quien lo recibe. De manera que no formará parte del patrimonio del matrimonio y, por lo tanto, tampoco será objeto de la división de bienes en caso de divorcio. Sin embargo, por ejemplo, si ese inmueble donado es el domicilio donde reside la familia podrá suceder que, por disposición judicial, el uso de esa propiedad sea atribuido temporalmente al cónyuge no titular de la misma.
• Menores. Es posible donar a un menor, pero firmarán la escritura como donatarios quienes ostenten su patria potestad.
• Donaciones extrafamiliares. ¿Es posible donar a alguien que no es de la familia? Sí, se puede donar a cualquier persona sobre la que no pese ninguna restricción o prohibición para adquirir bienes.

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