Creditos hipotecarios: cómo se compran los dólares y cómo se están realizando las escrituras en los bancos

Desde este lunes, los créditos hipotecarios operarán con dólar oficial y ya no con MEP. Con la salida del cepo, anunciada el pasado viernes, el mercado inmobiliario volvió a operar en base al dólar oficial, dentro de la nueva banda cambiaria establecida entre $1000 y $1400, y ya no con el dólar MEP como referencia, como sucedía hasta ese momento. Según el comunicado del Gobierno, “dentro de las bandas, el tipo de cambio fluctuará libremente en función de las fuerzas de la oferta y la demanda”.

¿Qué quiere decir esto? Ya no existe el límite de compra de US$200 mensuales -establecidos en 2019- y se eliminan las restricciones para acceder a la compra de la moneda. De esta manera, desde este lunes -primer día sin cepo- el oficial oscila entre $1190 y $1280.

“Para empezar, las operaciones inmobiliarias ahora se harán con dólar oficial, ya no con MEP″, aclara González Rouco. De todas formas, si bien dice que es muy prematuro hacer un análisis, asegura que no se imagina “una situación caótica” para el tipo de cambio. “El MEP -que era el dólar con el que se comparaba con los UVA, la unidad de los créditos- ya estaba por sobre los $1300″, justifica.

De acuerdo a los especialistas del mercado, uno de los efectos inmediatos de esta modificación generaría que se reduzcan las distorsiones entre los valores de referencia, lo que podría facilitar las transacciones, brindar mayor previsibilidad a compradores y vendedores, y dinamizar el crédito hipotecario.

La salida del cepo cambiario comienza a tener impacto directo en el mercado inmobiliario y, especialmente, en el renacimiento de los créditos hipotecarios ajustados por UVA (Unidad de Valor Adquisitivo). Hasta ahora, quienes accedían a un préstamo bancario en pesos y querían comprar una propiedad debían convertir los fondos al dólar MEP para poder concretar la operación.

Con la nueva normativa, quienes tomen créditos hipotecarios podrán usar esos pesos para adquirir dólares al tipo de cambio oficial. En un escenario de mayor estabilidad cambiaria, el financiamiento vuelve a presentarse como una opción para la clase media.

La posibilidad de financiar la compra de una vivienda sin restricciones cambiarias es una señal positiva que, según los analistas, puede traducirse en un mayor número de escrituras y una recuperación sostenida del sector. Igualmente se espera que el mercado reaccione con cautela en las primeras semanas, mientras compradores y vendedores ajustan expectativas ante el nuevo escenario económico.

Cuotas más bajas y menos ingresos

Con un dólar MEP que cerró el viernes a $1362,74 y un mercado oficial que este lunes osciló entre los $1190 y los $1280, muchos potenciales compradores se preguntan si este es un buen momento para tomar un crédito hipotecario UVA.

Hasta la semana pasada, al comprar una propiedad con un crédito UVA, se debía convertir los pesos que da el banco al dólar MEP para poder pagarle al vendedor. Eso encarecía la operación, porque el MEP siempre fue más caro que el oficial. Es más, en un mes, el MEP había aumentado en hasta un 10%, situación que podía dejar afuera a un posible tomador. Hoy, con este contexto, el panorama es otro.

Hoy, con la posibilidad de comprar dólares al tipo de cambio oficial, la ecuación cambia. Si el nuevo oficial se estabiliza en $1250, comparándolo con el cierre del MEP de la semana pasada ($1362,74), se está “ganando” entre un 6% y 8% solo por ese diferencial en un escenario con cepo vs uno sin restricciones. En una propiedad de US$100.000, eso puede representar un ahorro de $8.000.000 o más

Además, es importante tener en cuenta que no solo este diferencial representa un ahorro en el precio final de la propiedad, sino que permitirá que más personas puedan acceder a los préstamos porque se necesitarán menos ingresos para calificar. “Se precisan menos pesos y menos ingreso para calificar, por lo que la cuota será menor. Todavía es una ventaja en el cortísimo plazo”, dice José Rozados, fundador de Reporte Inmobiliario.

Vale aclarar que, luego del levantamiento del cepo, la cotización del MEP registró una contundente baja del 9,3%, llegando hoy a $1240 por dólar -acortando la brecha con el oficial de manera significativa-. Pero, a pesar de esto, las operaciones de los créditos hipotecarios se hacen en este mercado sin cepo, bajo la compra de los dólares al valor del oficial en el momento de la escritura.

Un ejemplo claro de esta situación fue compartido por Javier Igarzabal, director de DIC Propiedades: “Esta mañana ya firmamos tres ventas con crédito hipotecario en distintos bancos, y los compradores pudieron comprar en el acto dólar oficial”.

“Hasta el viernes, en la firma nos demorábamos tres horas por lo lento que era comprar dólar MEP. Hoy, en una hora pudimos resolver todo”, agrega el broker.

En contrapartida, otro caso es el de la firma de una escritura en un banco en que el que avisaron al comprador que solo le venden US$100.000 al oficial, pero el resto lo tiene que comprar en MEP.

Un tercer banco consultado dijo que esta semana seguirá operando al MEP, hasta ver cómo se estabiliza el dólar oficial.

Sin embargo, los especialistas advierten que todavía existen desafíos. El principal: la inflación futura, porque los UVA se ajustan por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), que sigue la inflación.

Créditos hipotecarios e inflación

Luego de meses de estabilidad y baja de la inflación, en marzo el Índice de Precios al Consumidor (IPC) registró una suba del 3,7%, mientras que en febrero había sido del 2,4%. Pero, si se analizan los tres meses del año, la inflación acumula un aumento del 8,6%, y un alza interanual del 55,9%, según el INDEC.

En los últimos seis meses, los pagos mensuales de los préstamos hipotecarios aumentaron un 15,9%. Por lo que, la suba de precios y la volatilidad económica pueden ser variables que complican el acceso al financiamiento. Si el ajuste cambiario impacta en la inflación y en abril sigue aumentando, las cuotas en UVA se encarecerán.

Con estos números, quedan lejos las últimas proyecciones de una inflación del 26,6% para el año que pronosticaba el informe de LatinFocus -realizado antes del anuncio del levantamiento del cepo y del dato de inflación de marzo-.

Esa proyección es difícil de cumplir porque en nueve meses, la inflación no debería aumentar más de 1,8% a 2% por mes.

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