Desde US$140: ahora podés invertir en una casa con financiación sin tener que pagar cuotas todos los meses

Comprar un desarrollo inmobiliario con financiación es todo un desafío en un país como la Argentina, donde la inflación obliga a indexar las cuotas a paga por índice CAC y dificulta el pronóstico de proyectar cuál será la actualización del monto a medida que avanza la construcción del emprendimiento inmobiliario.

Sin embargo, una desarrolladora argentina diseñó un modelo de negocio que permite estipular de entrada cuánto costarán las cuotas iniciales, cuánto las finales y lo principal: no es obligatorio pagar todos los meses. Se trata de un plan de financiación tokenizado que implementó Perfil, una empresa tradicionalmente dedicada al movimiento de suelo, desarrollos y servicios petroleros que hace cinco años dio un salto y se volcó a la industria de la construcción.

“La particularidad es que este proyecto es pionero en el mundo de la tokenización, como así también lo es la estructura jurídica necesaria para dar seguridad al proyecto”, afirma Ignacio Nantillo, abogado de A&F Abogados, que se especializa en el tema.

La empresa planea financiar bajo ese modelo diferentes proyectos inmobiliarios. El primero será un barrio abierto ubicado en la ciudad de Centenario, a 15 kilómetros de la capital de la provincia de Neuquén, en donde se desarrollarán cinco hectáreas con distintos tipos de viviendas y un paseo comercial barrial. Entre las propiedades, se podrá acceder a casas de plantas bajas de hasta 110 m² cubiertos y dúplex de entre 91 m² y 106 m² -ambas en las que los compradores podrían construir una habitación adicional de forma privada- y eventualmente en una segunda etapa también a lotes de 360 metros cuadrados.

Más allá de la accesibilidad por la poca distancia que lo separará de la capital de la provincia, el proyecto tiene en 1000 metros a la redonda un hospital, un colegio y un supermercado, a los que se sumarán los locales que formarán parte del centro comercial. La particularidad es que este proyecto es pionero en el mundo de la tokenización.

Cómo invertir

Desde la plataforma MiActivo respaldada por la tecnología blockchain, los proyectos se publicarán y los compradores podrán “seguir el detalle de cuánta plata se está invirtiendo, cuántas viviendas se vendieron y qué porcentaje lleva construido, datos que te dan una noción más amplia de cómo vienen los proyectos”, indica Iván Melo, CEO & Founder de Sensato Innovation, la empresa encargada del desarrollo tecnológico y modelo de tokenización.

Sin embargo, esta tokenización permite comprar viviendas en la preventa, algo inusual en el mercado inmobiliario. “Somos los únicos del país que hacemos tokenización desde pozo”, dice Sandra Bigolin, la gerente financiera de Perfil. Además, al vender en forma directa y sin la intermediación de un broker inmobiliario, el comprador tiene un ahorro que parte del 6%, destaca el director de operaciones de la misma empresa, Mauricio Bigolin.

¿Cómo se compra? Los proyectos están divididos en rondas de financiación: en total son ocho de seis meses, cada una con distintos cupos de tokens. Esto significa que a los 48 meses se deberían haber vendido todas las unidades con distintos cupos de tokens. En la ronda inicial-primeros seis meses- cada token vale US$140 (dólar MEP) y terminará en la octava y última ronda costando US$205 – dado que en cada etapa se encarece el token a medida que avanza el emprendimiento-. Las fuentes consultadas aseguran que no hay posibilidad de que el valor del token baje por la estabilidad y alta demanda que, aseguran, tiene el mercado inmobiliario de Neuquén.

Otro tema clave es que hay dos formas de invertir: comprar un “token propietario” o un “token inversor”. Para el primer caso la propiedad tiene un valor traducido en una cantidad de tokens determinada. Este podrá pagar un 30% de anticipo y luego el resto de los tokens hasta completar el pago de la propiedad entera. Una vez completa la compra, “va a tener un NFT que representa la propiedad y la escritura correspondiente”, explica Melo.

La cantidad de tokens habilitados por etapa se establece de acuerdo al plan económico de la desarrolladora. De las cuatro etapas del proyecto, las primeras tienen menos rondas de inversión disponibles porque las unidades se entregan al final de la etapa. Y dar mayor plazo para pagar implicaría abonar luego de la entrega de la unidad. Entonces, la última etapa genera mayores disponibilidad de tiempo para ingresar.

En resumidas cuentas, el comprador deberá elegir la etapa según el tiempo que disponga para obtener el dinero: si lo puede conseguir rápido puede optar por comprar en una de las primeras etapas con menos rondas -a un valor del token más bajo- pero si va a tardar algunos años debería optar por las últimas etapas (aunque más caras).

Un dato clave es que, contrario al modus operandi tradicional de los proyectos en construcción en el que a partir del anticipo se abonan cuotas en dólares o en pesos indexadas por la CAC todos los meses hasta finalizar el pago, en este caso es distinto.

El comprador podrá pagar el anticipo para la reserva de su propiedad y luego elegirá cuándo pagar el resto de los tokens restantes para cancelar el pago. De esta forma tiene distintas formas de elegir cuándo pagar. Por ejemplo, puede pagar el anticipo del 30 por ciento y recién abonar el resto en la última ronda cuando hayan pasado tres años y medio -aunque con el valor más caro de tokens-. Otras opciones son pagar todo al principio y comprar la vivienda entera a valor de pozo o pagarlo a medida que el bolsillo se lo permita en el plazo de estos 48 meses. ¿Qué significa esto? Que uno puede decidir entrar con el anticipo en la primera ronda y luego terminar en la última (48 meses después).

Siguiendo esta lógica, mientras más temprano el inversor termine de pagar los tokens reservados, más barato los adquirirá. Esta flexibilidad puede ser ideal para alguien que trabaje de forma independiente o que esté a la espera del cobro de una deuda o una sucesión en el corto o mediano plazo.

Bigolin da un ejemplo concreto: quien quiere comprar un dúplex de dos dormitorios de la segunda etapa, el valor es de 830 tokens. El pago del 30% inicial serían de 249 tokens -equivalente a US$34.860 en la primera ronda-. Si se quisiera pagar todo en la primera ronda -suponiendo que hay tokens disponibles- debería abonar los 581 tokens restantes a US$140 cada uno, o sea terminaría pagando un total de US$116.200. Sin embargo, si se quisiera pagar en la cuarta y última ronda de inversión disponible en esa segunda etapa, el valor de los tokens ascendería a US$155 cada uno, o sea US$124.915. En conclusión, si se pagara todo en la primera ronda, se ahorraría un 7,5% equivalentes a US$8715.

“La idea es que la mayoría compre en las primeras rondas ya que por un lado el comprador compra barato y por el otro, la constructora se fondea al principio”, analiza Melo, el desarrollador de la plataforma.

El modelo que apunta a inversores

En el segundo caso, el token inversor se adhiere a un fideicomiso de administración para comprar desde uno a cuantos tokens quiera. Únicamente podrá comprarlos en la primera ronda, es decir cuando valen US$140, dado que este dinero se destinará para el fondeo inicial de la obra.

La condición para esta opción de inversión es que solo puede invertir el dinero en un plazo de entre 12 y 18 meses. “Al concluir esos períodos, el fideicomiso encargado de administrar las inversiones recompra los tokens revalorizados dando ganancia de capital a los inversores de 7,14% en dólares al año y de 10,71% al año y medio -que es el incremento que representa el valor de los tokens que, como se dijo anteriormente, está predeterminado-. Por ejemplo, el que invirtió en un token a US$140, al año se le devolverá US$150 por cada token mientras que el que lo invirtió por un año y medio recibirá un retorno de US$155″ relata Bigolin.

“Tanto el token propietario como el token inversor pueden adquirirse previa adhesión a un fideicomiso de administración. “En el segundo caso, únicamente podrá comprarlos en la primera ronda, es decir cuando valen US$140, dado que este dinero se destinará para el fondeo inicial de la obra”, afirma Ignacio Nantillo, abogado de A&F Abogados, que se especializa en el tema.”

La particularidad de esta etapa es que, en lugar de ser asignados a una unidad de referencia, a estos se les adjudicará una porción de los espacios comunes. “A diferencia de crowdfunding en el que se obtiene una rentabilidad cuando se destina en alquiler la vivienda o se saca una ganancia todos los meses, en nuestro caso al comienzo de la operación se bloquean los tokens elegidos en un contrato inteligente y después de un período de tiempo se desbloquean y recuperan el dinero invertido más las ganancias como resultado de la revalorización de dicho token”, detalla Melo.

En cuanto al rendimiento de la inversión, Bigolin explica que la ganancia de capital está basada en el vencimiento del contrato. “Como el token va subiendo de acuerdo a la ronda a medida que se construye porque avanza el proyecto, al vencimiento del contrato tomamos el valor del token de ese momento y te da la ganancia”, señala. Es decir que como todas las rondas tienen un valor determinado de dólar, el inversor ya sabe con cuánto va a entrar y con cuánto va a salir cuando concluya su pago.

Por ejemplo, en el caso del barrio abierto la desarrolladora habilitó un cupo de solo 2200 tokens en la primera ronda, es decir, un monto de US$308.000. “Estos representan entre un 5% y un 7% de la inversión en el proyecto. Como tenemos la infraestructura suficiente para iniciar la obra, pusimos una cantidad de tokens inversor menor. En cambio, si fuera en un edificio, la inversión inicial es mucho mayor y entonces ahí se propondría una tokenización de inversores más alta como del 10 al 12%”, explica la gerente financiera.

Cabe destacar que la figura del inversor puede invertir en tokens con dinero sincerado en el blanqueo para la construcción, ya que no hace falta comprar una propiedad con esos fondos, sino que también se puede invertir en algún modelo que incentive al sector.

En un principio, se desarrollarán 77 viviendas en las cinco hectáreas de la ciudad de Centenario, Neuquén. En vistas al futuro, la desarrolladora tiene en su cartera otros terrenos en los que podría agregar edificios de departamentos en etapas posteriores, además de otras tierras donde podría replicar el mismo sistema de tokenización pero con proyectos distintos. Además, a largo plazo esperan exportar la tecnología tokenizable y proveerla a otras empresas desarrolladoras para que ofrezcan allí sus proyectos y no necesiten de programadores para hacer su propio sistema.

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